长三角上演土拍大战:多地块现超百轮“鏖战”

本报记者 张玉 上海报道

龙头房企扎堆入局、高溢价频现、竞拍最多超过200轮……长三角城市群正在上演一场颇为激烈的土拍大战。

7月31日上午,杭州主城共计8宗地块入市交易,总出让面积334.96亩,总起价124.37亿元。其中,位于杭州老城区的文晖单元地块最受关注。

据悉,该地块起拍价88亿元,出让之前便吸引了融创中国(01918.HK)、中海(00688.HK)、阳光城(000671.SZ)等24家房企报名。经过将近两个半小时、82轮的竞拍,滨江集团(002244.SZ)最终以107.38亿元的价格斩获该宗地块,成交楼面价35971元/平方米,溢价率21.77%。这是2020年杭州第一宗拍出的百亿地块,也是杭州历史上第三贵的地块。

百亿地块的成交是当下长三角土拍市场的一个缩影。易居中国研发机构日前发布的《100城居住用地价格报告》显示,2020 年上半年,全国100个城市居住用地价格为6176元/平方米,同比上涨10.2%。

对于下半年房企的拿地战略,8月4日~5日,《中国经营报》记者先后致电致函建发股份(600153.SH)、银城国际(01902.HK)、蓝光发展(600466.SH)等多家企业进行采访。截至发稿,未收到回复。

房企“抢食”

7月31日,上海市杨浦区江浦社区R-09地块(大桥街道115街坊)开拍。这块市场上较为稀缺的内环内纯宅地吸引了7大房企5路人马同台角逐。

经过3个小时95轮争夺,金隅地产成为最后赢家——以69.2亿元价格竞得杨浦内环地块,楼板价85764元/平方米,溢价率38.33%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,拍卖过程中能够看出金隅拿这块地非常迫切,基本上从头举牌举到尾。“最终价格出乎意料,市场风险大于获利机会。看是否会引入其他开发商合作开发化解风险的可能。”

此前7月21日,上海浦东新区唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块,对峙232轮后,最终由4号华侨城以50.01亿元竞得。成交楼面价4.42万元/平方米,溢价率19.07%。当天,该地块吸引了建发、旭辉、金茂、华侨城以及上海本地国企金桥集团5家大房企参与竞拍,可以说创造了今年上海土拍最火热的场面。与此同时,该地块创下了4年以来上海浦东新区住宅用地成交楼面价的新高纪录。

易居中国研发机构日前发布的《100城居住用地价格报告》分析指出,上半年地价总体上呈现“涨幅收窄,但依然为两位数”的特征。从土地市场实际观察的情况看,各重点城市抢地情况还是比较明显的,出现了比较多的高溢价地块。地价上涨,一方面反映了房企依然看好重点城市的投资机会,但另一方面也产生了很多风险。房企需要防范地价过热城市政策收紧的风险。

记者梳理发现,伴随着长三角土地市场升温,规模房企拿地较为积极,呈现回归趋势。

8月1日,根据滨江集团公告,公司全资子公司杭州滨翎以107.38亿元竞得杭州市下城区杭政储出(2020)48 号地块的国有建设用地使用权。据了解,这是今年截至目前杭州的第三高总价地块。另据中指院近期发布的《2020年1~7月全国房地产企业拿地金额TOP100》,滨江集团今年前7个月拿地金额496亿元,位列排行榜第8位。

从地域上来看,进入2020年以来,滨江就持续加仓杭州。数据统计显示,今年上半年,滨江集团共获得19宗地块,其中杭州就占9宗,一半的土地储备囤在了大本营。截至2019年末,滨江集团的土地储备约1071.4万平方米,可售货值约2500亿元,浙江省占比超八成。

7月30日,建发股份发布公告称,子公司建发房产下属公司33.64亿元竞得江苏省无锡市锡国土(经)2020-39地块的土地使用权。据悉,7月22日,碧桂园、世茂、融创、金地等8家房企竞争安徽蚌埠蚌挂(2020)23号地块,经过207轮竞价,苏州兆坤房地产开发有限公司(建发股份间接子公司)以12.01亿元斩获该宗宅地,溢价率约57%。据相关媒体报道,该价格成为蚌埠2020年新总价“地王”。另据中指院近期发布的《2020年1~7月全国房地产企业拿地金额TOP100》,建发股份今年前7个月拿地金额321亿元,位列排行榜第19位。

卢文曦向记者表示:“长三角本身就是市场关注的重点,现在回归一二线的趋势很明显。另外,前段时间政策未出之前,宁波、杭州、苏州楼市都很火热。在这种情况下长三角会吸引很多房企重仓。而且这些城市今年放的地都蛮好的,本来就是稀缺资源,今年放地放得多,房企自然赶紧拿。”

规模利润考题

积极拿地的背后,如何平衡好规模和利润之间的关系是一众企业不得不考虑的问题,首当其冲的是溢价率高和拿地贵的问题。

7月8日,经过465轮竞价,蓝光发展子公司苏州舜堂商务咨询有限公司以9.19亿元的高价获得江苏南通海门市出让的一宗地块,折合楼面价13038元/平方米,溢价率高达99.59%。早在6月底,蓝光发展还曾以12050元/平方米的楼面价竞得浙江宁波奉化区的一宗宅地,溢价率为49.7%,楼面价已与当地新房价格相当。

值得一提的是,除了少数像南京、宁波等二线城市,蓝光发展今年的拿地重心竟多在如南阳、阜阳等三四线城市,且溢价率居高不下,其中南阳市的两个项目的溢价率分别达到123%及151%。

此外,尽管拿地金额位列第19位,从拿地面积来看,今年1~7月,建发房产仅以224万平方米位居第45位。这意味着,建发股份拿地成本也居于高位。

年报显示,2019年银城国际在长三角地区收购10幅地块,同比减少5幅;总占地面积为78.72万平方米,同比下滑27.12%,估计总建筑面积为193.86万平方米,同比下滑31.97%;地价总额共86.91亿元,同比下滑仅4.90%。

拿地总额的降幅小于拿地面积的降幅,这意味着去年银城国际拿地均价增长较大。

卢文曦直言,地价上涨的一个重要原因还在于大房企回归。“上半年大房企基本上都在抓回款,其实没有什么动作。到了下半年,很多二流或者中端的房企在抢地方面比较积极。在这种情况下,大房企一出手价格肯定会飙上去,人家品牌效应在里面,可以买高价地,所以大房企动作还是比较积极的。”

“土地拿进来是一方面,另一方面要看你怎么去运作。”在卢文曦看来,现在主要是看房企能抢到多少好的土地,“关键是手里要有资金。另外也不要抢特别非理性的高价地。面粉贵过面包的事情就不要干了,会面临一定的风险”。

左手抢地“囤粮”的房企们右手也在积极融资。

根据财经网不完全统计,截至7月27日,建发股份及其母公司、子公司7月份已合计发行6笔融资计划,合计248亿元。

优淘城总裁薛建雄提醒:四五线楼市低迷,房企又往一二三线抢地,抓住这些城市扩张和城市旧改带来中高档需求。个别暴涨城市会有回调压力,但房企也希望通过产品升级来对抗。不过到时销售放缓,个别财务杠杆过高商办存货过多的会有类似泰禾的财务问题。

同时值得一提的是,部分房企为了拿地,利用多“马甲”参与竞拍变得更加“明目张胆”。6月11日,苏州市自然资源和规划局发布四条公告,通报雅居乐、九龙仓等四家房企所控股的“马甲”公司,因土地违规竞买被禁止在苏州拿地3年。