买空珠江新城,房产爆买背后的中产忧虑

从数据上看,广州7月份的新房网签尽管环比6月有所下跌,但和去年7月比,上涨了2成,二手房也有小幅上涨。

文/胡同

这些来自对孩子教育没有话语权以及怀揣各种不安的城市中产,似乎只能通过一套房子来安放和化解。

自从孩子上了私立幼儿园,郊游发觉得孩子变得越来越土气,不爱说话,审美不摩登。

这对北漂过的夫妻,移居广州已经6年,在北京,他们买不起房,可在广州,他们在广州番禺知名楼盘买下了一套100多平方的豪宅。

那时候,他们没考虑过孩子的读书问题。

现在他们决定进城,整个7月,他们把碎片时间全部用来看房,8月初,他们签约买下了广州海珠区的一处二手房。

“太可怕了,交易大厅里全是人,他们说珠江新城都被买空了,很多房东现场加价十几万”。郊游为自己签下合约感到幸运不已。

“可能大家感到货币贬值,所以还是觉得把钱投资到房地产进行避险吧”。实际上,这是他的观察,也是他做这个决定的另一个原因。

这时候,他已经欠下了银行数百万元。

郊游的二房经历,似乎映射出城市中产对未来的普遍不确定心态。

城市中产面临诸多困境,解决方案看上去有很多,但有些却遥不可及。/ 胡同

再买一套房

对于没有房子的人来说,买房是遥远的,他们甚至不理解有了一套房子的人,为什么还要再买一套。

郊游在买第一套房子的时候,也是以一步到位为目标,盘下了番禺南浦岛上的一套二手豪宅,巨大的洗手间就占了十个方,到了周末,招呼五六好友赴宴烧烤也丝毫不显局促,100多平方的天台甚至长期闲置,几个白色泡沫箱里,稀稀拉拉种着几根葱和芹菜。

看上去是完美的生活。

但随着孩子长大,他愈发觉得在学区房政策下,女儿拥有优质教育资源的机会微乎其微,作为曾经的广州郊区,他所在的片区,没有好学校,当然,如果真的没有钱,他也不会想太多。

在二胎政策下,优质的教育资源成为稀缺资源,孩子的教育问题,成了都市白领的烦恼和焦虑。/ 胡同

但手头几十万的周转资金,虽然不足以解决孩子的教育问题,却成功诱发了他买二手房的念头。

“广州的楼市的涨跌,就我观察,一直是对标深圳的,甚至因为政策灵活,又是特区,广州作为省会城市,在过去几年里面的涨跌,都滞后深圳一段时间,今年深圳的楼价和成交量忽然暴涨,广州应该也快了”。今年5月的时候,郊游有意无意地就给自己做思维强化。

深圳楼市疫情期间的上涨,背后是政策驱动。去年8月中旬,深圳出台示范先行区、双11的时候,又提出144平的豪宅线,再加上“国家自贸区——前海扩容”,一系列刺激的动作,让南山、宝安、光明三个区在4月份的房价涨幅,相比去年上涨45.4%。

中原研究中心的数据显示,3月深圳二手房成交套数超过了8000套,比去年同期多了6成。

“所以广州的房价应该在7月左右会开始涨”。

郊游的另一层考量是货币因素,“上半年疫情,国家有很多经济刺激和国债发行,在我看来这稀释了货币价值,所以投资房地产其实是为了避险,让货币保值”。

货币贬值就是钱不值钱,有时候这种感觉就和钱被盗窃了一样。/ 胡同

这么看来,要解决货币贬值、商品投资和小孩教育的三个问题,唯一的办法,就是回到市区买房,越早越好。

7月初,郊游和太太开始在广州到处看房,从海珠区到荔湾区,从越秀区到天河区,他逐渐意识到,买房的决定做晚了。

价格在7月已经开始上涨,而且这一轮的上涨有明显的分化,在中心城区,比如广州CBD珠江新城商圈,价格只涨不跌;但稍微偏远的地方,价格就有明显的波动。

“买房,永远都是地段为王”。郊游摊开地图,把那些买不起又一直在上涨的商圈划掉,其中就包括珠江新城,“反正也没有广州老牌的好学校,而且说实话,生活也不便利,那是城市新贵和游客打卡的地方,没有旧有的温润之气和城市温情”。

至于越秀区,虽然满足教育和生活便利,甚至也满足他那些形而上的个人感受,但太旧的房子他不想住,太新的,价格甚至超过了珠江新城。

相比珠江新城,越秀的老城区,还是充满更多的生活气息。/ 胡同

最后,郊游把圈划在了赤岗,广州塔附近,与珠江新城隔江相望地方,那一片还有很多使领馆,对他来说,这增加了安全感,除了字面的含义外,还有资产上的,因为靠近珠江新城。

8月初,他办好网签,在地产交易中心,发现人潮汹涌,很多业主当场加价,即便如此,合同也顺利签了下来。

“那里面传得最响的一句话就是:珠江新城都被买空了”!他被眼前这种局面震撼,他觉得自己应该稳赚了,然后忘记了最初,是想给女儿找个好的学区房。

买房不花钱

在相中赤岗的那套房产后,郊游不得不面对另一个重大问题:房款。

这是他在广州的第二套房,标价700万。按照规定,第二套房的首付不得低于七成,也就是490万。

郊游通过抵押的方式,把南浦小区的豪宅抵押出去,200万到手。

如何利用经济杠杆,撬动出足够的资金,是郊游的购房策略,也是推动房市火爆的另一个推动力。/ 胡同

剩下的钱从哪里来,郊游想了很多办法。

“正规渠道要收2%的利息,这相当于年化24%,所以试着找朋友借,按1%的利息给”。

这相当于12%的年化,现在,支付宝的年化在1.7%上下波动,郊游给的利息,相当于支付宝的7倍,银行活期存款的34倍。

但郊游的朋友,一部分也在试图买房,另一部分进入了投资市场,没人有大额周转资金。

他不得不考虑另一个方案:全款支付房款。

这是一步险棋:向借贷公司借款500万,房屋成交过户后,马上将新房抵押,偿还借贷公司的钱,然后先息后本,每个月向银行还钱。“这是因为现在银行贷款的利率很低了,甚至低于通胀”。

经过一番计算,郊游在完成所有交易后,每个月需要向银行还款2万多。

城市人,无论年龄大小,似乎都在生活的重担下负重前行。/ 胡同

和在北京对未来不敢憧憬的岁月不一样,郊游如今对资金极为敏感。

用这种抵押、贷款、再抵押、再贷款的方式购买第二套房,郊游并没有动用自己太多资金。

“一定要快,现在很多人都在用这个方式买第二甚至第三套,但其实他们没有那么多钱,都是这么贷出来的”。

这个担忧也来自于深圳出台政策抑制炒房。

2019年底,各种政策刺激下,深圳二手房均价超过北京,位居全国首位。这才有了今年深圳楼市开始出现“魔幻般上涨”的驱动力,但7月15日,深圳为了遏制房价,挤压炒作泡沫,出台了关于抵押贷款比例和税率调整的政策。

在短暂的继续上涨之后,深圳地产开始小幅降温。

“广州可能也会参考深圳的做法,一旦限制了抵押和贷款政策,以这种方式买房的机会就没有了,因为银行会把钱管得紧紧的”。

乍看之下,这与2008年北美爆发次贷危机的底层逻辑类似:为推动经济增长,鼓励寅吃卯粮、疯狂消费。

美国花了很长时间,才从次贷危机的伤痛中走出来。/ 胡同

“次贷”幽灵与集体焦虑

关于2008年美国次贷危机的解读很多,但基本认同危机来源于金融监管制度的缺失。而根源是美国在危机以前的30年里,加速推行新自由主义经济政策。

这包含着一系列政策,如:减少政府对金融、劳动力等市场的干预、打击工会、推行促进消费、以高消费带动高增长的经济政策等。

这种发展方式,让美国社会分配关系严重失衡,中产阶级收入实际上不升反降,一如郊游每个月需要支付的2万元放贷,实际上拉低了他的实际收入。

而对金融业缺乏监管,引诱普通百姓通过借贷超前消费、入市投机是诱发那次金融危机的直接原因。

当还款压力增大,就出现违约的可能,银行对贷款的回收就变得不可控,经济危机的幽灵在这个时候,会不断徘徊。

危机就像一台高速行驶的火车,当它来到面前的时候,便会产生那种压迫和紧张感。/ 胡同

深圳的在7.15新政出台以前,仅今年前六个月,二手房住宅成交了超过1万套,环比涨了23.9%,这个成交量是2016年4月以来的最高峰。

而新房市场也频频出现了“日光”、“秒光”的现象。

郊游的二房经历,似乎也印证了广州房市追随深圳楼市的理论。

从数据上看,广州7月份的新房网签尽管环比6月有所下跌,但和去年7月比,上涨了2成,二手房也有小幅上涨。

但另一个问题也同时出现,在广州,只有相当少的核心区域出现了爆买,更多的地产商圈,仍然存在去库存压力,比如大学城,尽管只有大约100套库存,但要完全消化掉,需要146个月。

新兴的广钢新城,库存超过了6000套,消化完,预计也需要18个月。

近期广州各地产板块的库存和去化周期,从这个表格中可以看出来,珠江新城已经没有库存了。/ 克而瑞

这说明地产商和像郊游这样的购房者一样,有巨大的还款压力。

“在这个大背景下,我必须做好资产保值的准备,一旦整体经济出现波动,或者说货币持续贬值,那唯一能保证我资产价值的,只有房子了”。

与其说郊游是在应激的情况下做出的资产投资,倒不如说这反应了一部分城市中产的集体忧愁。

这些来自对孩子教育没有话语权、对资产保值没有信心、对过往披星戴月的努力没有回报、对接近中老年生活的不确定和不安、对家庭夫妻关系的时好时坏的担忧,似乎只能通过一套房子来安放和化解。

当然,对于人们常说的无产阶级来说,这并没什么值得担心的,毕竟我们没什么可失去。

应被访者要求,郊游为化名