“监管＋执法”破解小区“糊涂账”

小区公共收益，长期被物业挪用、侵占，成了“糊涂账”；小区业委会成立难，业主自治水平低、业主大会和业主委员会未能有效、规范的运作……这些摆在很多业主面前的问题，该如何破局？

业内人士认为，要想维护小区公共收益，成立业委会是关键之举；在业主与物业对簿公堂之前，要赋予行政执法更多权与责；同时“业主自治+职业经理人”管理模式，给业委会成员发津贴，成立业委会联盟等也可探讨试行。

■记者 胡锐

监管

成立业委会是关键之举

“没有，我们从来没有见过，都是物业代收了，既没有财务公示，也没有合法手续和收据证明。”8月6日，在问及小区的公共收益时，长沙市望城区新地·东方明珠小区业主彭女士告诉记者，他们小区的业主对公共收益细节可说是毫不知情。

而当问到小区是否成立了业委会时，彭女士更是一脸郁闷，“提起都是伤心泪，太难了。”她介绍，小区从初次发起成立业委会至今已近10年，业主先后向街道4次提交申请，每次都因各种原因不了了之。“开发商和物业公司不配合，业主的原因也有，还涉及社区、街道等等。”彭女士作为业委会筹备组成员之一，参与了此前的筹备工作。后来，不仅业委会未能如愿成立，她也因不满意小区的治理环境，搬离了小区，而她之前所在的筹备组也早已解散。

湖南芙蓉律师事务所合伙人、律师钟文科受访时介绍，依据相关规定，如果建设单位不参加业主大会筹备组，业主大会确实无法成立，业委会自然也就成立不了。

业委会作为“舶来品”在国内落地已近三十年，但其真正进入到我们日常生活中，却是因为近十多年房地产市场的大发展。近日，记者调查发现，在长沙所有物管小区中，已成立了业委会的占比仍不到一半；全省只有30%左右的住宅小区成立了业主大会。像新地·东方明珠一样，小区业主申请成立业委会难产的事早已不是什么新鲜事了。

业内人士指出，在缺乏业委会监督之下，小区公共收益很容易变成一本“糊涂账”。“这种情况下，物业公司挪用、侵占公共收益也就变得更加容易和无所顾虑。”在该业内人士看来，要让小区公共收益避免成为“唐僧肉”，不让物业公司中饱私囊，及早成立业委会是关键之举。“成立业委会，才能达成集体行动，从物业手里收回小区公共收益的使用权。”

赋权

对簿公堂之前，行政执法先行

当下，大多数小区业主或业委会想要向物业讨回小区公共收益时，最终免不了诉诸公堂。可就算业主赢了官司，有的物业公司依然不给钱。一番折腾过后，公共收益就算要了回来，除去各种费用已所剩无几，还不算业委会成员付出的时间和精力成本。维权成本之高，有些小区业委会压根承担不起。很多物业公司正是抓住这点，跟业委会打起了持久战和消耗战。

“公共收益归业主是权利而非福利”。钟文科表示，在当前的法治体系下，对于业主的公共收益权来说，并不缺上位法律的赋权，缺的只是强有力的地方性专门法规的保障，以及职能部门在一次次较真执法中确立起来的模式。

令人振奋的是，其实这种模式在近期已经出现了。据北京晚报报道，北京市朝阳区恋日绿岛小区业委会向所在辖区的房管局、街道办、居委会提交材料，希望拿回公共收益。原来，从今年5月1日起，依据《北京市物业管理条例》规定，对于挪用、侵占公共收益的小区物业，住建等主管部门可责令其退还，并可处挪用、侵占金额二倍以下罚款。这意味着，若再有物业公司挪用、侵占小区公共收益，业主不用走到对簿公堂那一步，公共收益便能完璧归赵。与此同时，考虑到高金额的罚款会使侵占行为得不偿失，物业公司在处理公共收益时将变得更加规范、谨慎。

除北京外，目前国内多个城市已出台相关规定，以维护业主的公共收益权。比如，杭州就要求物业经营性收入应单独列账，要经第三方机构审计账目，并定期公示；广西物业管理条例也出了修订案，降低业主大会成立门槛，公共收益存入监管账户；宁波则明确，小区公共收入必须统一放入专户，只能专款专用。“诸如此类的行政规范性文件，在一定程度上可保护业主利益免受物业侵占。”钟文科表示。

探讨

助力小区管理，成立业委会联盟

业委会的组织问题和能力问题，实质上是数量众多且分散的陌生人如何相互信任，有效达成集体行动的问题。然而在现实中，小区普遍存在业主自治水平低、业主大会和业委会并未实现有效、规范的运作，甚至个别业委会委员被物业收买等现象。

有人提出，业主大会除决定业主大会、业主委员会的工作经费之外，还应当决定业主委员会委员的工作津贴及标准。“这可有效避免业委会被物业拉拢，同时也能促进委员在维护小区公共收益时更加积极有为。”

记者了解到，长沙东成大厦物业自管3年后，积余300多万元、兴建10大民生工程；无锡春江花园54万平方米的超大型小区，自管10多年，物业费维持每平方米0.5元，积余1500多万元；广州白云家园小区自管11年，利用公共收益管理小区，对原房改房下岗职工免交物业费……这些小区都有一个共同点，就是采取了“业主自治+职业经理人”管理模式。因此不少人提出，可适当复制、推广这一模式，或能有效地解决长期存在的小区公共收益难题。

不过，长期研究基层社区治理的专家舒可心认为，目前关于业委会的规定和内容都相当有限，对于议事规则、业主公约、业委会的操守、运作、监管等都没细致的指引，在政策上需要政府有关部门进一步完善。

还有人倡议，每个地区像成立行业协会一样成立一个业委会联盟，用以指导、助力小区自治管理。其实早在2011年，长沙市19个小区便发起成立了业委会联盟，意在指导小区成立业委会，帮助业主维权等。2018年，株洲市庐山恋业委会常务副主任易铁明与十多家小区业委会牵头人组成业委会联盟，还设想成立业委会协会。

新政

成立业委会门槛更低了

记者采访获悉，虽然彭女士已搬离了新地·东方明珠小区，她之前所在的业委会筹备组也已解散，但该小区又组建了新的业委会筹备组。而这一次，该小区不少业主对成立业委会、维护小区公共收益信心十足。

“之前已积累了经验，但更重要的是去年《湖南省物业管理条例》正式实施了。”在该小区业主昌女士看来，该条例明确指出，物业服务企业不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。同时，条例降低了业委会成立的门槛，即增加了两种可召开首次业主大会会议的情形；增加了10名以上业主也可以联名向政府提出申请，打破了之前只有建设单位才能提交申请的限制。

此外，将于2021年1月1日实施的《民法典》也明确规定，利用小区业主共有场所产生的收入属于业主共有。“无论是最新的法律还是地方法规，都让我们有信心在这次能成立业委会及讨回小区公共收益。”新地·东方明珠小区业主胡先生表示。