59座城市上扬!凭着房价涨幅,这4座城市登上了C位!

作者:公子不悔

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唐山、银川、西宁、徐州,是今天楼市话题中无法绕开的四座城市。

制图:城市财经;数据:国家统计局

8月14日,国家统计局按例公布了上个月70个大中城市新房与二手房涨幅数据:

1、新房59座城市上涨,5座持平,6座下跌;二手房45座上涨,5座持平,20座下跌。无论新房还是二手房,上涨依然是大趋势。2、银川、唐山、西宁、呼和浩特、徐州、南宁、锦州、成都、无锡、扬州领涨新房;唐山、深圳、沈阳、无锡、银川、西宁、宁波、洛阳、徐州、哈尔滨领涨二手房。

文首说到的唐山、银川、西宁与徐州四个城市,无论新房还是二手房,涨幅都位列前十。

非但位居前十,银川在新房同比涨幅上名列前茅,位居全国第一,同比增速高达17.6%,堪称牛市。银川的二手房涨幅也不小,7月份同比涨幅高达9.6%,位居全国第5。

唐山就更不得了,7月份新房涨幅全国第二,二手房涨幅全国第一,比银川还猛,也比最近出台了里程碑式调控的深圳以及加磅调控的南京、宁波和东莞要猛。

这座在八九十年代与北京、天津一起并称为京津唐的城市,终于凭借着房价涨幅,再次回到了人们的视线中。

西宁和银川一样,今年以来涨幅一直处在前列。这两座城市气质非常相似,都是西北弱省会与首府,都因为相同的理由房价上涨。

需要隆重介绍的是徐州,因为算上7月份,徐州这座苏北城市,新房已经连续54个月上涨。

此外,截止到2020年7月,新房过去五年涨幅排名榜中,徐州位列第二位,高达68.4%,仅次于西安。

一座三线城市,能够抢占一线与强二线城市的风头,虽然有一线与强二线的房产成交市场主要是二手房非新房的缘故,但作为以新房为主要成交的徐州来说,足以证明其楼市火热程度。

制图:城市财经;数据:国家统计局

02

城市气质雷同的银川与西宁的上涨逻辑是相通的:

第一,炒作。

西北地广人稀,银川土地面积9025平方公里,西宁土地面积7649,两座城市比广州、上海的面积都要大,是深圳的3到5倍。

而两座城市的常住人口都不到250万,银川229万,西宁239万。

制图:城市财经;数据:两市统计局

偌大的面积,这么点人口,房子不存在供需矛盾,之所以持续上涨,是因为媒体将两座城市渲染为价值洼地,导致投资客前去扫货。

公开媒体爆料可以看到,银川4月后期以来,楼盘开一个售罄一个。

银川与西宁的房价基数本就低,稍微一刺激涨幅就非常明显。

第二,头部房企抢滩登陆也是原因之一。

除了在媒体渲染,散户不断入局扫货外,头部房企的入驻,也给两座城市的楼市打了鸡血。

恒大、绿地、新城控股、融创已经把自己的触手伸向了银川,同样,恒大、万科、碧桂园、新城控股、绿地、融信、万达等在西宁也展开了布局。

头部房企打造出的项目价格本就比一般房企要高,这也是西宁与银川上涨的力量。

再说说唐山。

这座依靠钢铁雄起的城市,在八九十年代曾经无比辉煌,2006年唐山的GDP位列全国第18位。

之后在钢铁去产能和北方环保影响下,曾经的“京津唐三角区”的唐逐渐泯为众人。虽然唐山依旧是河北省经济第一城,但也只是河北第一,放在全国所有城市中,唐山的经济地位已经滑落至29位,不出意外,今年就有可能掉出前30。

经济不景气的唐山,恰恰是它房价上涨的最大理由。

逻辑很简单,经济动力不足,曹妃甸又烂尾欠了一大笔债务,唐山市的财政吃紧,数据显示,2019年唐山市一般公共预算收入465.3亿元,一般公共预算支出801.8亿元,属于亏空状态。

唐山急需要钱,怎么办?卖地,土地财政。

2020年,唐山出地王了,楼面价1.6万/平米。

一个落寞的地级市,一个GDP不到7000亿的地级市,楼面价居然能拍到1.6万/平方米的单价,算上各种税费、利息和建造成本,项目如果到时候开盘不卖到3万,只能亏本。

在地价大涨的背景下,唐山房价逼着上涨。

当然这背后也有补涨和炒房客的力量在推波助澜。

补涨是因为,唐山GDP与人均GDP均位居河北第一,但其房价比石家庄、廊坊、沧州、保定都要低,媒体添油加醋下,北京、天津和河北的大批人马奔到了唐山,下注这片价值洼地。

但显然他们下注错了,并不是房价低就是洼地,没有看好的经济基本面与人口基本面,房价靠什么支撑?

唐山的疯狂早晚会回归沉寂。

03

徐州需要单拎出来说。

有别于银川、西宁和唐山,本号是特别看好徐州的。

徐州房价持续上涨,尤其经济和人口基本面本身因素,也有炒房客的因素。但整体来说,徐州的房价并没有太大偏离,虽然连续上涨了很久。

连涨54个月后的徐州,房价均价仍只有11435元/平方米,位居全国第59位,而徐州的GDP位居全国第27位。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

有人或许会问,徐州连续上涨了54个月,为何没有被约谈,也没有遭遇调控收紧?原因在于徐州房价并不是深圳、杭州、东莞的暴走,而是小幅波动、持续慢涨,符合管理层要求的不能大幅波动。

徐州这种慢涨模式,就是管理层认同的未来中心城市的房价上涨模式,在人口、土地财政与经济增长推动下,中心城市房价必然还会上涨,调控可能会长期化,但调控只能限制涨速,没法改变上涨趋势。

徐州是淮海地区的中心城市,是本号最看好的三四线城市之一。尽管徐州已经连续上涨了54个月,本号对徐州楼市的看法是,依然看好。

徐州地处山东、江苏、安徽、河南四省交汇处,是中原与江南、北方与南方的缓冲地带,自古便是兵家必争之地,在古代中国中,是九州之一。

徐州处于苏北,距离南京太远,根本无法享受到来自南京的辐射。而与徐州接壤的山东、安徽与河南,在淮海地区也没有大城市,最突出的也就是徐州。

在铁路时代,徐州的交通地位丝毫不输于省会南京,这里有京沪、陇海两大干线交汇,在火车时代,是全国性的交通枢纽之一。

只是到了高铁时代,省会占据着制高点,徐州的交通地位才逐渐被边缘化,但在淮海地区,徐州仍是形象高大。

我曾全面分析过江苏、山东、安徽和河南,发现了一个有趣的问题,以徐州为中心,枣庄、菏泽、济宁、临沂为腹地组成的三角区域,在没有超级城市提携、没有特殊政策惠及的情况下,过去六七年,无论是资金还是人口增长的都异常好,徐州更是其中的佼佼者。

为了肯定徐州过去的发展,2017年,国务院批复《徐州城市总体规划(2007-2020)(2017年修订)》,国家层面上首次对徐州作为“淮海经济区中心城市”定位予以明确认可。

此外,去年徐州开通了第一条地铁,进入了轨道交通时代,今年年初徐州轨交二期规划又被批复,可以看出管理层还是相当重视徐州。

虽然,如传言所说的,淮海地区独立划省徐州设为省会的可能性不大,但徐州确确实实被赋予了淮海地区中心城市的地位,也实实在在获得了管理层赋予的各种利好。

认清了这一点,就不会迷失。