“三条红线”收紧融资,引得楼市大变天?

8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京联合召开了重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。等众多房企代表参与其中,会议也透露出了房地产行业未来的发展趋势。

会议再次重申了“房住不炒”的基本定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。乍一看,好像什么都没有提及,却又好似面面俱到。其中最值得关注的,便是“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。这恰好应证了前段时间在地产界沸沸扬扬的“三道红线”。

所谓“三道红线”,指的是央行和住建部限制开发商融资采取的相关政策。而此次会议也将其摆在了台面,要求“实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度”。换而言之,房企开发商想要在今后实现高效融资,就需要按照央行制定的新规来进行。

而这“三道红线”,具体来说就是以下三点,即:

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;

2、净负债率大于100%;

3、现金短债比小于1倍。

如若以此为标准来看的话,国内的百强房企中近半都在被限制范围内。不仅如此,根据“三道红线”触线情况不同,所有的房企又被划分为“红、橙、黄、绿”四档。

红色档:三条红线全中招,接下来不得增加有息负债;

橙色档:踩到到了两条红线则有息负债规模年增速不得超过5%;

黄色档:只有一条红线超出阈值,有息负债规模年增速不得超过10%;

绿色档:即便全部指标都及格,有息负债规模年增速也不得超过15%。

我们也能从图中看出来,恒大、融创、绿地、富力等大牌开发商均被列为“踩了三道红线”的企业。此外,房企只要碰触到三个指标中的其中一个红线,那么其他两项指标也会随之不太好看。

“三条红线”其实就是中央“稳房价、稳地价、稳预期”的升级举措。房企开发商在接下来时间里的融资多多少少会受到约束,但对于大多数房企来说,整体的影响却并不大。为什么这么说呢?

首先,负债率较高的知名房企在近些年几乎都采取了相似的策略,即:降负债规模,降融资成本。换而言之,此次“三条红线”下的重点房地产企业资金监测和融资管理规则,是这些房企开发商乐见其成的,也是他们接下来需要贯彻落实的。

近些年部分房企开发商的负债率不降反增,其实归根结底是发掘到了好的并购机会或优质地块。受此影响,这些房企开发商的负债率将会在短时期内会上升,但长远来看其实利大于弊。

此外,“三条红线”的参考基点放在了去年6月底,而去年上半年间的房企融资规模并不低,甚至可以说是一个小高峰。据统计,2019年上半年房企公司债发行规模同比增长97.6%,海外债规模同比上升4.8%,房地产ABS产品发行规模同比增长43.54%。

而反观今年上半年,房企境内融资规模较2019年同期下降4个百分点。其中由于疫情的影响,房企境外发债规模占比38%,低于2019年同期的50%。换而言之,今年上半年的融资规模相较于去年呈现出下滑趋势。

我们不得不承认,这个政策也确实存在着一些漏洞。一方面,这类指标只有上市公司的年报或半年报才会对外披露,非上市公司是不会公布这些数据的;那么这些非上市房企又该如何监管呢?另一方面,红色档的房企并不是禁止融资,只要满足“有息负债规模不得增加”的要求依旧可以大量发债。

所以说,“三条红线”政策之于房企开发商的影响虽说不可忽略不计,但也并没有我们想象中那般恐怖如斯。“三条红线”的融资规定,更像是延续过往监管思路的窗口指导,更重要的是为了维持楼市的平稳。

资本市场的敏锐程度远超乎我们的想象。“三条红线”的政策早已在地产界沸沸扬扬,却始终不见那些房企开发商出现过激反应;这也足以见得此次监管部门的窗口指导对于房企的影响并不大。对于西宁的本土房企开发商来说,其影响更是微乎其微。

不仅如此,“踩着三道红线”的这些房企开发商在接下来的时间里,拿地会更加谨慎、扩张节奏也将会有所放缓。未来这些大牌企业进驻三四线城市的速度定然会缓慢下来。因此,那些原本打算进驻西宁的大牌房企或将会再寻时机。

但不管未来如何,购房者大可不必为之焦虑,依旧根据自身需求买房即可。

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