本文主要针对新入行的投资新秀讲一下投资测算的基本逻辑以及测算中挖掘项目利润的方式。
项目投资测算可以将各种纷繁复杂的项目以直观的数据体现出来，将各个公司自身的运营能力以指标的方式体现出来。
所有的投资项目都量化为IRR、ROE、净利润率、现金流回正周期等评判指标。
并以评判指标对各个项目进行横向或纵向的对比分析，给决策者提供直接的依据。
但是作为一个投资人员，每年会初判上百个项目，不可能每个项目都让其他部门去配合你做强排测算成本数据。
这样就要求我们做项目初判测算的时候能够快速独立的对项目作出相对准确的判断。
本文以郑州市场为例，结合自己的一些工作经验给大家做个分享，希望能对您的投资工作提供一些帮助。
项目测算的关键要素：售价、流速、强排方案、成本、运营计划、融资方案、税率等（费用指标基本比较固定此处不再阐述），本文以上述六大要素分别做一个阐述。
售价、流速
售价和流速的制定是项目核心的核心，客研部门是肩负项目销售定价及流速制定的核心任务。
这个也直接决定了项目的整体定位、客群定位、产品规划等，这一步至关重要。
这部分制定策略相对比较主观，需要系统去分析板块的发展前景、总体规划、供求状况、市场量价表现、项目配套等指标作为参考去制定。
投资人员需要结合上述要素对项目定价和销售流速做出客观的判断，并于客研部门达成一致的意见。
发展前景和总体规划作为一个远景的参考指标，决定了板块的发展未来5年到10年的发展情况。
以郑州为例，比如北龙湖这个板块集万千宠爱于一身，紧邻金水区、郑东新区CBD、金融大鳄总部云集、教育医疗等配套均为顶级配套、北龙湖近万亩湿地公园、凤山。
最终此板块成为河南省顶级人士的聚集地，板块整体均价4万+/平方米，成为整个郑州市傲视群雄的板块，其未来的发展潜力也是不可估量。
对标量价关系的制定上，在发展前景较好的板块可以在量价关系上给予适度的预期。
供求状况决定市场未来1-2年的市场表现。
若市场整体供过于求，未来两年内项目集中推盘入市，市场竞争加剧，去化压力加大，就可能会有企业迫于现金流压力、降价跑量，影响整个板块的价格走势；
进而影响客户的购房预期，导致板块内的价格体系不稳，去化难度加大。
许昌市东城区属于典型的被供求关系破坏的板块，政府无限量的供应土地，在2017年3到12月集中供应近480万方的土地。
板块去化周期接近4年，对市场供求关系形成极大冲击，最终导致板块内的价格体系崩塌。
最终定价需要参考周边竞品项目，若周边有三个竞品项目，需要结合三个项目与本项目的相似度确定量价的对标权重；
最终取三个项目的量价加权平均值，制定本项目的销售量价关系，最终再结合本项目的重点配套（如学区房、地铁口、景观配套等）对量价关系进行适当的修正。
最终确定项目的量价关系。
强排方案
强排方案也是项目运营至关重要的一环，设计决定了项目30%的成败。
因此想要增加获取项目的概率，务必在强排方案上进行重点把控，充分挖掘项目的产出。
作为一个投拓人员务必充分关注项目控规或设计条件的几个核心指标：容积率、建筑密度、建筑限高。
这三个指标基本决定了你的产品类别：
货值最大化下的产品配比方案：
目前在项目指标一定的情况下，增加低密度产品的配置比例可以有效挖掘项目的价值产出。
上述配置比例均为经验值，基于目前《郑州市城乡规划管理技术规定》根据以往的强排经验得出来的结论可以作为项目测算时强排产品配比的参考。
具体在强排过程中地块形状（东西向款地块优于南北向宽地块，异型地块暂不纳入讨论）、户型配置（户型面宽越宽，低密度产出比例越低，大户型比例越高，低密度产品产出比例越高）地方政府的日照要求、城市设计等都会对产品比例产生较大影响。
地下车位配建指标：
目前随着土方价格的上涨，地下成本不断提升，郊区项目车位去化难度大，地下车位的配建标准和建设形式直接影响项目的利润率指标。
郊区项目可以重点关注下能否建设机械车位，若可以建设机械车位，先以机械车位进行规划验收和竣工备案，然后再撤掉机械车位，降低车位配比，可以有效降低地下成本的投入。
成本测算
前期费用：影响项目前期费用的项目：地表土方量情况（土方体量、由谁负责清表）、高压线、地方基础设施配套费征收标准、项目所在区域营商环境、土方单方成本。
建安成本：依据项目的产品配置标准来决定，建筑单方基本上会在2600-3000元/平方米，部分豪宅项目配置标准不做论述。
不同费项影响要素：
地下工程：土方单方成本、地基情况、支护需求、地下车位配比要求、地下入户大堂标准
主体建安：门窗配置、外立面配置、地暖配置、建材价格、是否有装配式要求（建筑单方考虑400-600元/平方米，可以额外赠送2.5-3%的可售面积）
装饰装修：公区装修标准、室内精装标准、新风系统、中央空调系统
室外工程：景观标准、室外道排系统标准、智能化和标示系统配置标准等。
基础配套：地块周边水电气暖的接驳点情况、暖气是否存在垄断情况、天然气收费标准（可以到燃气公司和暖气公司进行走访）
公建配套：结合项目的配建要求进行测算。
投资人员要结合历史的测算情况对成本进行系统的梳理，总结不同产品项目大概的经验建安成本，这样方便后期在项目初判是快速、准确完成项目研判。
根据郑州市目前的成本情况，预计刚需项目的毛坯产品建筑单方成本在3200-3400元/平方米，改善型毛坯产品基本在3500-3700元/平方米。
若考虑精装修则按照项目建筑单方精装成本*项目精装产品建筑面积/总建筑面积，增加到建筑单方成本中去。
成本支付：前期尽量去降低工作款的支付比例，充分节约开盘前的资金投入，这样可以提升项目的利润率和自有资金回报率。
这个也是开发企业严控工程款支付周期、控制前期投入的内在逻辑。
运营计划
运营计划是整个项目的运营节点排布，几个关键指标会对项目利润指标有较大影响。
项目开盘节点直接影响项目资金回收的时点，早开盘一个月就节约一个月的资金成本，这个也是众多房企推行“789”“456”等高周转政策的核心逻辑。
项目主体封顶等工程关键节点影响工程费用的支出。
交付节点是对项目公司结利的节点，最好是能体现在本年度，可以优化集团公司报表。
融资计划
项目的融资方案是项目至关重要的一个环节。
房地产是一个资金密集型行业，一份好的融资方案可以节约几千万甚至上亿元的资金成本，可以有效挖掘项目的利润空间。
2019年下半年以来融资收紧，融资放款要求提高，放款难度加大。
针对房地产行业几个主要的融资工具做一个简单的论述，具体可以结合项目情况来选取。
1、棚改贷
适配项目：城改项目、合村并城项目、城市更新项目
额度：一般按照项目土地一级整理成本（拆迁补偿、安置房建设、一级整理费用、财务成本等）60%-70%配置
融资成本：8-9%
增信措施：要求TOP系列房企集团担保+后置土地抵押。
2、前端融资
适配项目：已获取不动产证项目
额度：一般按照土地地价款总额的50%-60%配置
融资成本：9%-12%（具体利率水平与融资主体及担保主体有关）
增信措施：要求TOP系列房企担保+土地抵押
融资主体：符合“432”政策
3、开发贷
适配项目：已取得“四证”项目
额度：项目总投入的60%
融资成本：6-8%（具体利率水平与融资及担保主体有关）
融资主体：符合“432”政策
上述三种融资工具在房地产融资中十分常用，同时这三个工具对降低自有资金投入、加快现金流回正、以及提高ROE有十分重要的作用。
在资金需求量大的项目要积极对接金融机构、沟通融资方案，提升项目的整体回报率。
税收问题
税务方面：
1）土地增值税
预征：目前郑州土地增值税预征税率基本都是按照非普通住宅来征收，预缴税率为销售收入的3.5%，售价超过2万元/平方米，预征税率为6%。
核算：项目应缴土增税=项目增值额（项目不含税收入-扣除项目金额）*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数
项目不含税收入=项目总货值/1.09
扣除项目金额=项目土地成本+建安成本+费用（土地+建安总投入的10%）+加计扣除金额（土地+建安总投入的10%）
土地增值税核算为超额累进税率，土地增值税适用税率及速算扣除系数如下：
备注：普通住宅增值率不超过20%，在核算时可以免征土地增值税。
核算影响因素：项目售价、土地成本、建安成本、是否可以退税。
2）增值税
预缴：按照销售收入的3%预缴
核算：应缴增值税金额=进项税-销项税
进项税=项目总销售收入/（1+9%）
销项税=项目土地成本/（1+9%）+建安成本/（1+适用税率）+营销费/（1+6%）+资本化利息+税金及附加（主要为城建、教育税金及附加）
3）所得税
预缴：项目销售收入×预缴毛利率（郑州为25%）×25%
核算：项目税前利润=（项目不含税收入-不含税综合建安成本-开发费用）×25%
具体税收筹划的事项较为复杂，可以结合具体项目具体分析。
综述
投资工作是一个十分综合的工作，你必须懂市场对板块的发展前景、规划定位、配套设施、供求情况、竞品情况如数家珍，这样你在和专业的客研进行沟通的时候有自己的话语权和对项目的定价权。
你要懂规划设计、懂得如何去优化项目的方案，提高项目整体货值，同时也能保证项目整体的品质和居住舒适度，有一版好的方案，你才能在众多房企的竞争中胜出。
你更要懂得成本、土方价格、不同层数的地下车位成本、建安成本情况、周边项目的配置标准、成本情况，这样成本给的太高，你可以与他们进行沟通，拿到一个相对公允的成本数据。
税务方面你也要懂得哪些因素影响哪一个税种，然后自己如何去进行税收筹划，节约税费、挖掘项目净利润。
投资人员必须熟悉上述业务条线的各项内容，才能与各条线部门充分沟通，对其提出的数据进行PK，拿到一个相对比较客观并且对利润率指标较好的数据，为自己获取项目奠定基础。
投资也是一个孤独的行业，因为你是对股东负责、而其他条线是只为自己的专业负责，可能很多时候你会发现你平时聊的热火朝天的同事会在工作上永远站在你的对立面。
上述测算对准的是入门的投资人员，让你了解投资的基本逻辑，快速掌握投资测算的基本知识，为你下一步驰骋天下奠定基础。
来源：楼市火眼金睛（loushihuoyan），本文已获授权，对作者表示感谢。