腾讯新闻 作者 | 陈诗雨
出品 | 原子智库·腾讯新闻小满工作室
8月28日，在2020中国房地产经纪年会上，全国政协委员、房天下董事长莫天全表示，8年后，交易过户中心将不复存在，经纪人也不会坚守在小区门口，在二手房交易市场中，通过经纪人的服务成交占比仅一半，随着信息透明、过户手续等配套设施完善，未来交易会变得越来越简单，另一半成交则通过直接交易完成。
全国政协委员、房天下董事长 莫天全
莫天全认为，8年后，独立经纪人或将占比五成，大部分独立经纪人将加盟全国品牌服务商，经纪人数量将大规模减少，但效率会大为提高。
此外，莫天全表示，这两年开发商去化困难，大量通过渠道商分销新房楼盘项目，分销佣金比例甚至比二手房佣金还高，两三年后这一现象将不复存在，因为新房市场相当透明，且是标准化产品，渠道商并未给新房市场带来太多附加价值。
本次论坛由中国房地产估价师与房地产经纪人学会主办，论坛主题为“突破与提升——大变局下房地产经纪和住房租赁发展与展望”。
在此次论坛上，还首发了中国第一部反映房产经纪行业变迁的纪录片《街角风云》。该片为腾讯新闻团队创作，历时近一年，访谈拍摄了20多家行业核心公司、超过30多位行业嘉宾，力求客观真实呈现行业20余年发展史。
以下为演讲实录：
莫天全：尊敬的杜会长、柴强秘书长，还有我们王司长各位嘉宾上午好。非常高兴我们年会每年一度基本上都来，就是在疫情之下或者是疫情控制这种情况之下，以一种特殊的方式召开。这个早上跟杜会长召集我们开了一个会前早餐小会，不那么正式，但觉得现在全世界有可能最高兴是我们中国了，大家能够比较轻松的来干，基本上想干的这个事情，以及以前一直想干的事情。但是其他的国家确实还处在疫情患难情况之下，还没有得到好转。所以中国社会主义制度优越性得到充分的体现。
在中国的老外也是最高兴的，给国内发微信也好，发其他信息，展示他们在中国的生活，中国的状况。搞的幸福的要死，他们这一批人成了中国最好的宣传员，另外一个说到疫苗事情，疫苗现在不仅仅控制住了，而且防范疫苗这个事。这个疫苗是认人的，认你是谁才管用。所以这还派生出副作用，这个疫苗还可以辨认国籍，你不是那个人也有可能这个疫苗不一定发生作用。
回到今天谈的话题，我们这个行业受到一定冲击的，跟缪总说的早期有点影响，但是现在基本上恢复过来了，中国的经济在全球经济当中也是表现最好的，在过去20年、30年当中表现最突出的，但是现在疫情之下又回到了这种状态，挺高兴的。所以经纪这个行业借着这个势头大力发展，让我们又进一步，在世界上又拉开一个距离。
讲一下自己的理解，趋势、模式和防风险的情况。
这个是在2018年6月份开的经纪年会，讲的我的一个想法，房地产经纪服务的趋势。谈的10年以后，现在争议太多，再回顾一下当时谈的现在还是不是一样。现在两年过去了，8年以后了，如果有幸8年以后还能参与一下这个交流。一个现象交易过户中心将不复存在，现代端口对接到每一个企业，为什么一定要到交易中心，每个城市交易中心特别挤，而且拿号排队这种情况。我相信8年以后不会再存在。第二个经纪人也不会坚守在小区门口，特别是周末。每个小区门口都是围着很多经纪人，8年以后还会存在吗？不一定了。或者说不存在了，还有一个新的，两年以前没有说的，新房售楼处的周围，也是让我们经纪人包围的。很多售楼处，我相信8年以后一不会再存在了，不存在就要想，能够发生什么事情应该怎么去应对这个事。
经纪公司，应该分成两大类，或说一大类综合服务商什么都能做的，从疑难杂症给你解决，你买卖双方问题给你解决。相当一部分的分享，会有一批有幸的服务商，随着信息的发达、技术的发达，这个市场变得越来越透明了，有些交易并没有那么复杂，所以就会有一批有幸的服务提供这个经纪服务。
经纪人，8年以后独立经纪人占所有经纪人当中相当分量，50%也是我自己的大数，大部分独立经纪人将加盟全国品牌服务商，这个品牌只是一家两家应该会有好几家的存在。经纪人数量我相信会减少，大规模的减少。但是数字会大大的提高。那个效率会大大提高，不像现在，实际上经纪人当中确实有一批人做的很不错。但也有相当一大批人是没有挣多少钱，而且每年的淘汰率、每年换一轮，从大的统计数据上来说，这种现象会得到改变。佣金起起伏伏的事情，刚才说的综合服务商费用相当高，但是有限服务商费用不会那么高，他不需要提供复杂或者全过程的服务。
二手房市场，需要中介提供服务大约会占到一半，另外一半有可能是直接交易，现在手拉手的交易，随着信息透明，政府过户等等方面配套设施跟上，我们这个交易会变得越来越简单，这是技术的进步或者说数据的进步必然的结果，看到这个发展。刚才我说了一下二手房市场，这是两年以前主要想。新房市场会是怎样的？这两年发展非常快，新房而且渠道商联动非常猛，让这个市场有点无所适从，开发商被绑架了，不得不用这个渠道，否则卖不出去这个房子，新房市场没有想太多，但是有一点我自己相对比较确认的，现在高佣金渠道业务一二手联动，18年以后肯定不复存在，别说8年了，两三年以后都不会存在，为什么？新房这个市场本身是相当透明的，而且新房这个市场一个项目房子也基本是标准的，然后开发商到现在这个阶段基本上可靠的。所以新房这个市场你说我们能够给它增加多大附加价值，这其实是打一个问号，但是现在确实这种存在确实佣金挺高的，有的高的超过5%，比二手房的佣金还高。不知道哪个道理可以之新房佣金会比二手房高，二手房确实复杂多了，新房相对简单。这是从理论研究的角度来思考未来。
租房的租赁市场，很大的一个话题。过程王司长也说了，前段时间全国政协开会也碰到这个租购同权这个事情，9月份还会全国政协汪洋主席还会主持专门的会议，不敢多说，这是一个感觉。专业化的公司集中运营式的公司跟我们那个自租的市场会共存。因为自租这个市场在未来流程或者数据透明化情况之下，也会得到一个发展。这是刚才说的回忆一下两年以前对这个行业想法，或者是不着边际的预测。因为还是要想一些事情，回过头就知道我们怎么布局。
第二个话题谈企业的模式，房地产经纪服务企业的模式，也是个人想法。第一种模式是混合模式，包括贝壳+链家、还有58+爱房模式、还有易居+乐居模式，这是规模比较大全方位服务的模式，有一批企业已经做到这样的程度，还有一批企业网这个方向走，份额有大有小。特点是什么？有自己的直营，有加盟服务，有网站平台，还有自己的操作系统，有办公自动化闭环系统，覆盖了新房二手房。包括金融系统。这是看到有可能会成为一个主流发展模式之一。
第二个模式是直营模式，麦田这个房地产经纪，还是有一小部分加盟的，大部分是直营，有自己非常强的特点。有自己企业的文化，它的文化是很重要一个环节，它的管控也是完全按企业模式来管控。所以自己的产品有自己的操作系统，那些企业也会做的规模很大，包括新房、二手房都会涉及，这是第二种发展模式。也是主要的发展模式。
第三种是加盟模式，典型代表是卢总的21世纪中国不动产，确实想了想，没有想到第二家特别大的，21世纪中国不动产是历史最长规模最大的，它的品牌价值非常重要了。品牌带动他，所以加盟他的企业，有自己的操作系统，也有他网站平台，因为现在谈开始这个，线上线下融合。现在线上线下融合是一种常态，必须这么做了。我们甚至于不太说这个，一定是线上线下。他已经是一种必须具备的标配，所以大一点的企业必须要有这个标配。
当然加盟模式规模在世界上非常成熟的，在世界上在美国，不是只有一个加盟模式，有多个，五到十个加盟规模，这么一个对市场的覆盖。
第四种模式是我们模式。房天下模式，群网平台模式，最近倡导到底干什么？这个房天下。我们什么都干过过去，失败过，但是这个探索还是给我们积累很多经验。我们觉得还是我们走全网发展平台模式，跟缪总说全网什么概念，就是全收概念。就是这个行业里面，因为以前房天下我们信息，我们这个挂牌量或者说这上面的内容，主要还是我们自己的，自己收集，自己加工自己整理，下一步要做的就是开放，各个平台更加开放。因为我们不去做这个交易市场，开放什么？不仅仅上面有我们的客户挂牌量，也有所有支持我们客户的挂牌量，21世纪或者说缪总他们的房源，包括叶总58房源，所有房源全收，成全网这种发展模式，还是走这种比较中立的，为整个行业服务的思路来发展房天下模式，帮助经纪人获客，支持购房找房，跟大家合作。所以这块是数据基础，网站平台不用说了，还有赋能服务，和大家一起来推动这个市场发展。而且第四种全网平台的模式。
还有独立经纪人的模式，自己会成为一个个体，可以加盟一些模式，个体加起来一个聚集有可能是一个三规模群体，加盟经纪人的模式共了小一点，公司可以加盟，这个群体加起来也是很大规模，还有加盟经纪人，还有加盟经纪企业，独立这块永远会是一个群体的发展。刚才说到MLS系统，在美国我记得当年有两千个MLS系统，它的成员企业合起来一起设定大家共同遵守的规则，共享这个资源，共享这个收益。这块十几年以前，但是跟我们房地产司领导一起去美国访问的时候，第一次访问美国经纪的时候，他们MLS系统根本的原因就是共享，跟十几年以前我们想象的行业还是很乱的，我们很难共享。不愿意把自己的东西拿出来，一拿出来就被抢走了，因为这个行业整个道德水平整个规范或没有到那个节点，到今天这个行业应该发展的比较成熟，推这个MLS系统，大家志同道合的群体，在MLS系统下发展这个，那个在中国是有市场，这个MLS系统在中国发展一千个甚至更多的MLS系统，自己一个群体，有自己的行为规则。
上面是谈的作为房地产企业，有可能下一步的主要几种发展模式思考。
第三话题谈一下未来风险：房地产经纪服务。第一个IP数据风险，美国有一个公司做商业地产的数据，我追踪它十几年，现在大概三百个亿美元的市值，专门做这个数据。IP风险在哪？因为它自有知识产权的数据，包括图片，包括视频。活生生把竞争对手一个一个给整死，很残酷的，你用我图片不行，用我视频也不行，用我其他凡是有我标志的东西，能够甄别出来是我只是产权的就不行。所以这一点大的企业，上规模的企业一定要扩充这个事情。一定要建设自己的数据库，否则就很难办。除非是我们学会如果有一个这样大的平台，IP数据大家可以共享。否则作为企业，每个企业为自己知识产权未来有可能会成为大企业的隐患。
第二个品牌风险，品牌越来越大越来越重要，一旦这个品牌出现一点问题的话，它带来的影响也会非常大。所以大家对这个品牌的保护，品牌风险的考虑会越来越当成一个大事。
第三个方面从行业角度来谈，有可能要防止寡头垄断风险出现，如果说一个市场只有那么三五家企业的话，可以和议的，大家可以联合起来这种行为是违法的，这是寡头垄断。极端的情况我自己觉得一个是市场，如果说他市场份额30%甚至于50%的份额是在一个企业手上，或者两个企业手上，这个市场非常危险的。所以这样的话为了把这个市场长期发展，我们还得要考虑寡头垄断这个风险。最后是这个模式的风险，要考量。刚才我说新法，这是我自己一厢情愿的想法。新法现在要想联动这种情况，两年以后、三年以后还存在吗？八年以后还存在吗？过两三年还存在，我觉得非常非常难，一头扎进这里边，使劲去投资使劲干，过两年可能没了，这个几个方面的考虑。
所以未来这个是机会，未来发展还是要根据技术发展，数据比较抽象，但是数据是所有做事情的基础，体验很重要，要有对这个行业或者人跟人，现在讨论的是互联网技术替代人，很难。但是可以局部一部分的提升我们体验，因为VR短期内提升我们这个企业，直播也能提升我们这个体验。但是人跟人的体验在我们经纪这个行业好像是永远会存在的。效率很重要，以后竞争真的是效率是竞争，你这三个人一个人卖一套房跟一个人一个月卖三套房效率不一样的，效率提升了把相关的成本降下来，包括对消费者的成本降下来，所以技术数据效率这几个方面对我们未来行业，对我们每一个企业影响都会很大。
这是今天利用这个机会跟行业各位交流。有不对的地方。最后做一个广告，我们房天下全网平台全心全意为房地产服务，谢谢。