金煜/文 舒娟/编辑
“中考”变难，金科再次亮出业绩底牌，收入稳增的背后是金科对市场的准确判断和对高质量发展“换挡”的前瞻性眼光。8月27日晚，金科股份(000656.SZ)发布的2020年半年报显示，前6个月，该公司实现营收、归母净利润分别为303.06亿元、36.15亿元，分别同比增长16.09%、40%，且回款率同比提升10个百分点至97%，净利润率提升1.92个百分点至14.05%，高质量发展成效凸显。
与此同时，金科负债水平不断下调，上半年现金短债比持续保持大于1。由于财务稳健度不断提升，截至报告期末，金科已获中诚信、联合评级、大公国际三家权威评级机构上调公司主体信用评级至AAA。
在业内人士看来，2020年是金科开启高质量发展的首要之年，依托“四位一体”协同发展战略，围绕“优质”和“稳健”两大关键词，持续提升公司发展实力。未来，金科一方面持续加大高能级城市的拓展进一步提升盈利空间；另一方面金科构建“事业合伙人”等机制以及分拆物业上市，将助力其实现2000亿销售目标的达成以及市值的增厚。
营收净利双增 转型高质量发展
2020年是金科全面落实“高质量”发展的开局之年，虽然撞上了“新冠”疫情，但上半年其销售却实现了稳步地提升。今年上半年，金科销售额同比增长6.6%至868亿元，销售面积同比增长2.5%超860万平方米，克而瑞销售额排名提升至16位，操盘面积位列全国第9名。
不仅销售额逆势增长，今年上半年金科的营收和利润也呈现双增长态势，营业收入、归母净利润分别为303.06亿元、36.15亿元，分别增长16%、40%，其中近三年金科归母净利润复合增长率高达99%。
值得一提的是，业绩稳健发展的同时，金科盈利能力进一步提升。今年上半年，公司净利润率同比提升1.92个百分点至14.05%。每股收益达0.68元，同比增长42%。
截止今年前6月，公司预收款项为1394.21亿元，同比增长48.34%，预收款将成为金科未来业绩持续释放以及利润转化的重要支撑。此外，金科的股权结构更趋多元化，产业资本、保险机构、员工持股计划、公募基金持股比例明显提升，未来可为公司的发展注入新动能。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，今年上半年金科采取了积极的应对疫情措施，加快复工复产，利用线上营销平台，拓宽销售渠道，将疫情的负面影响最小化。同时，金科能够及时观察到市场需求变化，适时对产品和物业服务进行升级。
在中指研究院副总裁兼西南大区总经理汪勇看来，金科高能级城市的拓展有效地提升了盈利空间。同时，金科构建“事业合伙人”机制，以及员工的双赢计划及卓越共赢计划，为金科的高质量发展提供了高目标、高绩效团队的保障。
“金科强化了‘三圈一带’和‘八大城市群’的布局力度，土储结构更合理，重点城市销售额占比提升，如上半年华东地区销售面积、销售金额均首次超过西南地区总和。”汪勇进一步称，虽然上半年受疫情影响市场波动较大，但从金科可售面积分布来看，重点城市占比有所提升，2000亿目标有望达成。
关于对房地产市场的判断和公司发展路径，金科股份董事长蒋思海表示，目前行业的利润空间被压缩，房企要实现高质量发展，一方面成本要降下来，另一方面产品质量和销售价格要提升上去。金科于2017年提出了从稳健发展向跨越式的战略转变，定下了2020年的销售额要超过1500亿元的目标，今年有信心完成这一目标。
“下一步公司的发展思路是，从跨越式发展向高质量发展之路转变，以‘创新、效益、质量、精细、科技、共享’为新发展理念，做好规模和利润的平衡发展。近期，金科正在与波斯顿等咨询公司做公司新战略具体的细化，未来还要做好深耕区域的产品，保障高端物业的比重，提高每一块地的周转率以及产品力。”蒋思海说道。
抓回款、降负债、保现金 财务稳健获评级上调
在“房住不炒”的调控主基调以及融资收紧的背景下，销售回款额和回款率更是反映房企现金流安全的重要指标。今年上半年，金科及所投资的公司实现房地产销售回款846亿元，回款率高达97%，较去年同期提升10个百分点。
同时，“降负债”也已成为大多数房企的一个重要财务目标。上半年，该公司扣除合同负债后的资产负债率同比下降3.35个百分点至45.96%，同时净负债率下降25个百分点至125%，财务结构进一步得到优化。
此外，金科还在加强资金安全保障，截止今年6月前，公司货币资金为367.62亿元，同比增长超19%，而一年内到期有息负债总额为354亿元，现金短债比持续保持大于1。
由于财务稳健度不断提升，截至报告期末，金科已获中诚信、联合评级、大公国际三家权威评级机构上调公司主体信用评级至AAA。
不过，金科并不满足于现有的财务稳健度。面对近期市场传闻有关部门设置了三道红线的“345”的新政，金科公司首席风险官兼财务中心总经理梁忠太表示，融资政策的出台有利于整个房地产的运营体系。金科将争取在今年12月末完成扣除预收账款的资产负债率控制在70%以内，净资产负债率于明年达标，加强抗风险能力。
有关具体举措，梁忠太介绍称，一方面，金科将继续通过加大销售回款、加快项目转结，进一步改善销售排名、融资和负债结构，减少银行融资；另一方面，金科还在力促持有物业的增值，如去年成立了文商旅集团。
在陈霄看来，金科财务指标向上的主要原因在于，金科良好的经营策略、较好的市场洞察力，更加贴合市场需求。金科目前的财务状况向上，而且公司现金流充裕，短期融资收紧对金科的影响不大。
汪勇认为，从金科半年报数据来看，金科未来还需要坚持稳健财务政策，控制杠杆水平，提升资金管理精细度，并提高资金使用效率。
土储布局均衡 物管分拆有望提振估值
除了财务外，土地储备也影响着房企的综合实力和未来发展潜力，尤其是如何合理补充土地储备将决定企业未来的生存状态和利润水平。
财报显示，今年上半年金科花费546亿元新增土地87宗，计容建筑面积1370万平方米，其中二三线（含新一线）城市土地计容建筑面积占比超85%，按土地购置金额计算占比超90%，公司在保证现金流安全的前提下有效补充了优质土地资源。
不仅如此，金科的土储资源布局更加均衡。截止前6月末，公司总可售面积超7400万平方米，同比提升32.14%。其中，重庆占比降至25%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为25%、16%、17%、8%、4%。
蒋思海指出，房地产发展的关键因素包括产业和人口的支撑，因此金科提出了以二三线为主、一四线为辅的拿地投资理念。通过近年来的布局，公司二线项目明显增多，华东、华南的数量也增加了。
“金科以前主要是民生地产、开发加社区综合服务，为两轮驱动，现在则是从两轮驱动到四位一体协同发展，即加入了科技产业园区的产业运营以及文商旅康养来协同发展。同时，金科还提出了领先的模式、优质的平台、强大的体系、核心的产、数据的人的五大保障措施。”蒋思海进一步介绍称。
事实上，2018年金科开启转型升级之路，将原有的“地产+服务”双核驱动战略，进一步升级到“四位一体”战略，即民生地产、科技产业(园区)、生活服务、文旅康养多元化协同发展战略。近期，金科旗下的物业板块业务金科智慧服务已向港交所提交了招股书，公司“四位一体”协同发展战略再获关键进展。
汪勇表示，近年来金科在持续扩大全国核心城市的战略布局，降低在大本营重庆的比重，使得土地储备更加全面均衡，为下半年以及未来的发展打下基础。同时，金科四位一体发展战略中，物业服务占有重要的地位，分拆物业上市可获得更好的独立的发展机会，而且未来其多条业务线的联动还可以相互促进协同发展。
不过，在陈霄看来，为了降低全国化布局的风险，金科在新布局的城市更要充分利用自身成熟的经营管理和运营水平，寻找当地较好的企业借鉴经验。房地产市场已经过去了黄金时代，多元化的业务是房企分散风险的主要做法，金科地产主业的较好表现为“四位一体”战略奠定了基础，物业服务上市有望增厚金科的整体市值。