近日，上海虹口宣布将在未来三年内，对全区660余万平米老旧住房开展修缮工作；青岛今年也将启动老旧小区改造项目111个，惠及居民2万户；辽宁则建立激励机制推动老旧小区改造，最高可获省级配套补助资金500万元……
2020年8月22日，吉林省舒兰市城区老旧小区改造现场/视觉中国
老旧小区改造如火如荼背后，“旧改”有望接力“棚改”，成为拉动投资、稳定内需的新工具。那么，截至目前，老旧小区改造进展如何？哪座城市改造小区数量最多，覆盖家庭数量最广泛？
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2020年旧改项目量翻番
我国的棚户区改造历经多年。2005年，辽宁省在全国范围内率先启动棚户改造计划，取得较好的试点效果。进而，2008年，中央政府推出“扩大内需十项措施”，正式吹响了棚户区改造计划的号角。
此后，国务院相继推出多项政策措施推进棚户区改造计划，同期，全国棚户区改造公共财政支出逐年增加，棚改力度持续加大。
2015-2019年棚户区改造情况统计/搜狐城市
在多年的努力下，迄今为止，棚户区改造已经基本接近尾声。2019年棚户区改造套数仅为316万套，已经较2018年626万套大幅缩减50%。此外，由于棚户区数量下降，以及棚改货币化安置对地方债务、房价波动的负面影响，预计未来棚改规模仍将继续下降。
就在棚改计划退潮的同时，推动城镇老旧小区改造，成为“后棚改”时代拉动投资、稳定内需的政策新抓手。
中央层面关于“老旧小区改造”的提法可追溯至2015年。2015年，中央城市工作会议首次提及“加快老旧小区改造”。2017年，广州、柳州、张家口等15个城市入选住建部老旧小区改造试点城市。
历经调研和试点工作后，旧改政策在2019年进入发展快车道。当年6月，国务院常务会议明确部署，推进城镇老旧小区改造是“六稳”工作中“稳投资”的抓手之一。7月政策吹风会上，住建部又提出全面推进城镇老旧小区改造工作。
据住建部统计，2018年，全国15个试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。到了2019年，全国各地改造城镇老旧小区已达1.9万个，涉及居民352万户。
而今年，全国各地老旧小区改造项目量，同比去年更是翻了一番。今年7月20日，国务院办公厅公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出2020年新开工改造3.9万个小区，涉及居民近700万户，到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
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郑州、西安改造小区数量最多
在对一线城市、省会城市、计划单列市和GDP过万亿城市的2020老旧小区改造计划进行梳理之后，搜狐城市发现，在改造小区数量方面，郑州在所有城市中居首，2020年郑州将改造1200个老旧小区。
此外，西安是另一个改造小区数量过千的城市。而其他城市改造小区数量都没有超过500个，其中，有18个城市的改造数量都在100至500个之间。
2020年主要城市老旧小区改造数据/21世纪经济报道
而从改造面积来看，所有已公布旧改计划的城市，改造面积都超过了100万平方米。其中，西安、哈尔滨、杭州、武汉今年的旧改面积都超过了1000万平米，其中改造面积最大的西安则计划改造1900万平米。
从旧改计划覆盖的家庭户数来看，2020年杭州旧改计划涉及家庭最多，达到了15万户，另外武汉和南昌旧改计划覆盖的家庭数量也超过了10万户，太原、兰州和济南则超过了5万户。
目前2020年已过去了一大半，各地旧改计划的推进进度如何？
据住房和城乡建设部消息，今年1-7月份，全国新开工改造城镇老旧小区2.22万个，占年度目标任务（3.9万个）的56.4%，较6月末提高了16个百分点；涉及居民442.74万户，占年度目标任务（约700万户）的62.7%，较6月末提高了15.6个百分点。
具体到单个城市，搜狐城市注意到，当前公布旧改具体进度的城市数量并不多，而在已公布进度的城市中，截至7月底，西安已开工建设1436个小区，建筑面积2077.7万平方米，改造进度达到109%；同样截至7月底，2020年济南市改造老旧小区50个项目(片区)已全部开工，改造面积605.88万平方米、涉及62249户。
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大连户均投资强度不到杭州的1/3
除了旧改进展外，如此庞大体量的老旧小区改造，带来的投资强度有多大，是市场关注的另一个问题。
据国务院参事、住建部原副部长仇保兴测算，老旧小区改造的市场空间或达5万亿元。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，按照比例，2020年改造的3.9万个小区预计拉动投资1.2万亿元左右。
不过，值得注意的是，由于地区能级不同以及改造标准不一，各地户均投资强度差异显著。
据不完全统计，目前杭州、太原、济南等地公布了2020年旧改项目的投资计划。今年杭州计划改造老旧小区300个，改造面积超1200万平方米，受益居民将超15万户，投入资金约68亿元，户均投资强度约为4.53万元，在已公布数据的城市排名第一。
而同期银川、南昌、合肥、南宁旧改计划户均投资强度不足3万元，大连更是仅有1.23万元，不到杭州的1/3。
2020年各城市旧改计划户均投资强度/搜狐城市
虽然各地旧改投资强度有差异，但不可否认的是，大规模旧改背后需要海量资金的支撑，而这些资金又从何而来？
目前，旧改资金大致有以下5个基本来源:中央补助资金、地方财政配套资金、单位投资、居民出资、社会资金。
按目前的安排，财政资金尤其是中央预算内投资主要用于基础类改造，即涉及居民基本居住条件和居住安全、日常生活保障的基本设施，比如市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修。
7月中旬，国家发改委曾表示，按照2020年计划改造城镇老旧小区3.9万个的工作部署，中央预算内投资安排543亿元，目前已经全部下达完毕，实现了“城镇老旧小区改造任务翻番，中央预算内投资安排翻番”。
此外，地方财政也需要为老旧小区改造提供资金支持。财政部综合司负责人赵志红曾表示，各省、市县财政都要相应做好资金支持，可以将老旧小区改造纳入到国有住房出售收入存量资金的使用范围，统筹使用涉及住宅小区的各类资金。
同时，地方政府专项债券的使用范围也已经拓展到老旧小区改造。
5月起，新增专项债发行中，用于老旧小区改造的规模迅速扩大。广发证券研报显示，5-6月地方政府专项债券投向旧改的规模约为298亿元，较1-4月增长1877%，在新增专项债中的占比达到2.8%。
至于，对满足居民改善型生活需求和生活便利需要的完善类改造（例如加装电梯）和涉及公共服务提供的提升改造，则要依靠居民和社会资本的投入。
但由于大多数老旧小区改造项目除物业管理、停车位、充电桩、广告投放等具有一定的收益能力外，其他项目很难转为现金流，因而市场化融资机制仍处于探索阶段。
全联房地产商会城市更新和旧有建筑改造分会副会长赵路兴也表示，从各地老旧小区改造案例来看，多数仍然以基础类和完善类为主，社会资本尚未大规模进入投资。这一方面是由于一些困扰社会资本进入的标准、法理问题尚未解决，另一方面，老旧小区改造的社会属性大于其经济属性，通过政府投入为主的“基础类”和“完善类”的改造，提升居民居住水平，仍然是当前需要首要考虑解决的问题。
参考资料：住建部统计报告、21世纪经济报道、财新网、华夏时报、新华财经年报、国金证券研究报告、中信证券研究报告、中银证券研究报告
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