中原研究院:8月房价上涨,调控政策发生变化?

原创 中原荟CENTALINE CLUB

近期,楼市新闻不断,如长租公寓爆雷、租赁新规、热点城市调控升级、楼市房价上涨等在市场盛行。

昨日,中原地产首席分析师张大伟就近期楼市热点话题及市场变化,做了一一分析。

一、全国首个住房租赁条例的分析

近日,住建部官网公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下称《条例》)。这份征求意见对房东和租户的合法权益予以保护。征求意见稿明确:

住房租赁合同期限内,除法律规定和合同约定的情形外,出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同,不得单方面提高或者降低租金;

未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房;

合同期满或解除,承租人应及时腾退租赁住房,出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退等。

该《条例》的出台,一方面是租赁市场比较乱,需要政策进行监管;另一方面是近期多个城市出现长租公寓爆雷事件。

从租赁的角度来看,此次的租赁条例比较详细。从房东、中介等各方进行监管,从而稳定租赁市场。

但此租赁调控政策是否能落地,还需看目前租赁市场的备案等情况,因此,短期来看,利好有限。预计未来针对租赁的调控会越来越多,租赁市场也会愈加规范。

二、8月70城房价仍处高位

从近日国家统计局公布的8月70城房价数据来看,8月新建住宅有59个城市房价上涨,与2019年三季度最高点持平;二手住宅有47个城市房价上涨,与2019年7月持平。

实际上,当前大部分城市仍处于上涨过程,上涨速度较7月有所增加。整体楼市房价依然处于高位,而出现轻微上行的主要原因为以下两点:

1、8月居民按揭贷款多了1000亿

根据国家统计局最新经济数据显示,今年8月央行数据:住户部门贷款增加8415亿元,其中,短期贷款增加2844亿元,中长期贷款增加5571亿元;

去年8月央行数据:住户部门贷款增加6538亿元,其中,短期贷款增加1998亿元,中长期贷款增加4540亿元。

2、部分城市收紧调控,但政策力度不高

下半年,楼市政策上半年的全面刺激转向收紧。截止8月已经累计出现15个城市出台楼市政策,虽然力度不一,但皆以收紧为主。但目前来看之前的调控政策大部分力度不大,对于市场的影响在8月还未完全显现。

其次,8月房价数据中,大湾区房价呈现明显上涨。惠州的新建住宅房价环比涨幅居全国第一,广州的二手住宅房价连续两月成为全国二手市场的龙头,深圳一二手房价依然有明显上涨。

其主要原因在于大湾区经济恢复相对较好,投资属性相对较高,且各地落地的调控政策力度并未完全抑制住市场升温。此外,深圳限购后,部分需求外溢至惠州等临深城市,从而使得这些城市的房价在投资需求的拉动下出现上行的趋势。

三、土地市场升温,8月继续高位

当前,多城市集中井喷卖地,土地市场成交额持续上升,截至8月31日,50大城市年内卖地超过2.66万亿,同比2019年同期上涨幅度高达19.7%。其中,上海、武汉卖地均超2000亿,北京、南京,武汉、广州卖地均超过1000亿;此外12个城市卖地超过500亿,39个城市卖地超过200亿。

8月份,全国土地市场持续升温,房企拿地积极。据中原研究中心统计数据显示,8月单月,14个城市卖地超过百亿,其中上海卖地金额最高,达379亿。

在经济全面复苏,资金相对宽松下,房企拿地积极性逐渐提高,特别是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地,多地再次出现高溢价率土地成交,使得土地市场热度持续提升。

四、楼市调控政策的变化

截止到今年8月,全国房地产调控政策次数高达368次,与2019年1-8月份的367次基本持平。8月单月累计次数为32次,与7月持平。总体来看,楼市政策已经开始发生变化。

1、由宽松趋向收紧

楼市政策由上半年的宽松转为收紧。目前累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等10多个城市出台调控政策,为楼市降温。预计后期至少会有30个城市出台不同收紧力度的政策。

2、收紧力度相对有限

从近期多个城市调控的内容来看,多数以打击“假离婚、假落户、假人才”为主,其次为公积金政策收紧,但整体的收紧力度相对有限。相较于上半年的人才政策为主,下半年已经开始发生转折。

3、政策发力从一城一策转变为部委监管

近期房地产会议屡次召开,从住建部召开房地产座谈会,明确楼市调控持续,以维稳为主;再到后续的房企会议、部分城市工作会商会等。相比之前的一城一策,下半年,越来越多的部委指导开始出现。

五、金九银十房价继续上涨,过热城市调控加码维稳

从今年的房地产市场表现来看,一季度市场冰冻,二季度市场基本全面恢复,三季度的7-8月大部分区域与去年同期相比,出现了上涨。

今年的7-8月,楼市活跃城市较多,特别是深圳、东莞、宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。从房价预期看,大部分城市的看房量相比之前有明显上升,房价出现上行趋势。而随着市场的升温,多地发布收紧政策,持续到9月份,抑制市场过热成为调控政策的新特征。

预计金九银十房价将会呈现持续上涨趋势,过热城市调控加码维稳。

小 结

总体来看,8月,首个租赁条例的出台将使得租赁市场更加规范、安全、透明化。此外,当前大部分城市房价仍处高位,但随着因城施策,各热点城市调控政策的逐渐收紧,房地产市场总体将呈现“平稳”的趋势。

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