恒大“不差钱” 提前赎回百亿境外债与半月近50亿买地

观点地产网七折卖房、分拆物业上市、引入战投“双马”,一系列资本动作让恒大手头宽裕了不少。

9月17日早间,中国恒大集团披露公告称,为了降低债务水平和融资成本,公司决定通过自有资金提前赎回2020年到期的票据。

上述提到的2020年到期的票据指的是,恒大2018年发行的15.65亿美元票据。据观点地产新媒体了解,这笔票据分别为2018年10月31日发行的5.65亿美元利率11.0%期限至2020年的票据,及2018年11月19日增发的10亿美元于2020年到期的11.0%优先票据。

同时,恒大将这两笔美元债合并成一个类别,发行人均为其间接全资附属公司景程有限公司,票据发行所得款项用于现有境外债务再融资用途。

值得一提的是,中渝置地间接全资拥有子公司Worthwell Investments Limited认购了其中2500万美元票据,约1.96亿港元。

原本这15.65亿美元票据到期日为2020年11月6日,恒大宣布将于2020年10月23日悉数赎回,而且通过自有资金提前赎回。

利率11%的票据对于恒大来说,利息还不是最高的,毕竟在2022年和2023年到期的票据里,还有6.45亿美元利率13.0%的票据;以及5.9亿美元利率13.75%的票据。恒大中报显示2020年6月30日的借贷平均年利率为9.14%。

今年年初,恒大提出了降低2020年到2022年有息负债总额的计划。今年上半年恒大有息负债降低了400亿元,“预计全年能下降1000亿元左右”,恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧此前透露。

尽管恒大将“降负债”提升到集团新战略的最终目标,但仍然回避居高不下的债务负担,同时对流动性提出更高的要求。

回顾恒大2020年中期报告,恒大一年内应付贸易账款总额达5501.68亿元,而现金等价物与受限制现金总额为2046.39亿元。

从近几年数据来看,恒大的降负债是个长期的艰巨任务。

恒大应付账款及票据在2017年至2019年分别为2575亿、4236亿、5447亿,应收款项则分别为2369亿、2621亿、2856亿。而2019年恒大的应附账款及票据5447亿已经超过了公司总营业收入4790亿元。

今年以来,恒大试图通过加速销售回款来缓解现金压力。上半年回款超过3100亿,并将下半年的回款定到3800亿,预计全年销售回款金额约6920亿元。

然而,无论是7折卖房还是金九银十购房节,从今年的销售大环境来看,全国房地产销售都存在巨大的挑战,恒大祭出各种促销手段,不难看出其内心的急切。

另一方面,恒大想通过分拆资产上市实现进一步降负债。7月末,市场传出恒大分拆物业资产单独上市的消息,随后恒大正式公告,就物管公司分拆上市,跟香港证监会、港交所积极沟通。

夏海钧说,一旦分拆完成,恒大的净负债率将一举下降19%。

而最重要的是,在随后的8月14日,恒大宣布就物管公司分拆上市引入战投,吸引了包括华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、中信资本、农银国际、光大控股、腾讯控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、红杉资本等14家战略投资者,筹资235亿元。

这看上去是个两全其美的操作。

这种类似的融资手法,恒大在2017年时熟练地运用过。不过需要注意的是,根据香港财报准则,恒大于2017年签订的1300亿元战略投资协议被列入权益,但包括穆迪在内的投研机构则将其调整为负债。

若恒大不能在今年履行战投协议,有可能带来1300亿还款压力;类比恒大物管公司235亿港元出售28.061%股份引入战略,其实也是明股实债,将债务转化为股权但并没有真正起到降负债的作用。

有分析人士指出,中国恒大此次偿还的15.65亿美元债折合人民币约106亿元,规模不小,能悉数以自有资金偿还,看来希望证明恒大现金流充裕。

目前,恒大9月份以来在公开土地市场积极抢地也表现出“不差钱”的姿态。

同是9月17日,恒大地产以22.95亿元摘得上海虹口区北外滩街道HK286A-03a、HK286A-03c号地块,折合楼面价51000元/平方米,溢价率为10.87%。

而9月8日恒大地产集团贵阳置业有限公司以24.58亿元竞得贵阳市乌当区东风镇6宗地块,总规划建筑面积98.34万平方米。