如果调控永远不放松,房子还能投资吗?

本文原创作者:柯谈

来源:柯谈地产观

8月31日,我在文章《下一个楼市调控的,会是谁?》中预测,12座城市即将迎来调控,果不其然,在短短半个月内,其中的沈阳、银川、常州、成都4个城市都接连出台了政策。

剩下的8个城市,不出肯定无法交代,毕竟这是政治站位的问题。不管力度如何,决心总要表一下的。

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调控

从7月2日杭州、东莞第一个出台调控以来,到目前为止已经有超过10个城市收紧楼市。

9月份开始已经有4座城市先后调控:

9月6日,沈阳在被2次请去北京喝茶后,终于出手,力度一般:二套房首付比例从40%提高到50%,增值税免征年限2年延长至5年。

9月8日,银川住建局颁布了新开楼盘“限价令”。

9月11日,常州发文提出4年限售,二套商贷首付最低60%。

9月14日,成都也在二进宫之后,出台了最弱调控,洋洋洒洒15条政策里只有一条有杀伤力:增值税免征年限2年延长至5年。

这轮全国性的调控有个非常显著的特征,就是好几个城市是在反复多次打补丁,比如深圳提出贷款审批要联网查询婚姻状况,防止利用假离婚证申请房贷。杭州要求父母随迁落户3年才能买房,无房户优先购房要限售5年。东莞对赠与房产获得房票的做法开始限制。

此外,作为全国调控最严、力度最大的北京,非但没有任何松绑迹象,而且还跳出来蹭热度。9月11日,北京市住建委在《北京住房和城乡建设发展白皮书(2020)》中明确表示2020年北京调控不动摇、不放松。

还有一个重要信号是:9月14日在国W院政策例行吹风会上,央行副行长潘功胜表示:刚刚出台的重点房地产企业资金监测和融资管理规则“三道红线”,其实已经足足酝酿了两年,而且是未来房地产市场长效机制建设的重要内容。

这说明什么,说明针对房企的融资限制根本不是短期的权宜之计,而是高层经过深思熟虑和反复研究的结果,是要打算长期执行下去的。

最后,我帮大家总结下这轮全国性调控的两个显著特点

一、这轮调控,除了深圳之外,力度都不大,高层和地方根本不想把楼市一棍子打死,对高房价的保护显而易见。但是对于有炒房嫌疑的漏洞,地方迫于高层的压力,像挤牙膏一样,一次堵一个。

二、回顾整个2020年前8个多月的历程,你会深刻感受到,我们国家对楼市的掌控越来越客观了、越来越成熟了,越来越有底线思维,越来越有大局观。

其实,假如放在过去,你是很难想象,经历了如此严峻的疫情和如此严重的经济下行,我们竟然顶住了巨大的压力,没有开启2009年和2015年那样铺天盖地的去库存和棚改,来刺激楼市。

经此一役,其实,我们完全可以看清,未来楼市政策的走向和房价的趋势了。

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趋势

疫情之年的调控策略,已经非常明确的告诉我们:楼市大周期彻底消亡,未来只有小周期!

过去的楼市牛熊周期是3年一轮回,说白了就是跟着政策的一松一紧走的。而未来这种大开大合的大周期不会再有了。取而代之的则是上半年略松下半年略紧的小周期。上半年鼓励刚需和改善释放,下半年抑制投资和投机。保证楼市撑不死也饿不死。

而对于广大百姓而言,影响最大的趋势将是:未来各城市限购限贷限售的调控政策将永远不会取消,至少是5年以上,可能会是8年,也许是10年。

其实,这才是房地产长效机制最重要的核心:保持政策的连贯性,从而稳住百姓预期。说的直白点就是:明确告诉你国家不会再刺激楼市了,一年翻倍都是痴心妄想!

调控永远不放松的结果将是:全国分化、城市分化、板块分化、楼盘分化。北方冷南方热、西部冷沿海热、小城冷大城热、远郊冷市区热、刚需冷改善热、普宅冷豪宅热。

失去类似2009年和2015年那样大尺度的全面刺激之后,未来各地楼市的价值将严重依赖人流、经济、收入来决定。用一句大俗话来形容再贴切不过:潮水褪去,才知道谁TM在裸泳。

各城市楼市的价值,从2020年开始才是真正的体现!2020年将是楼市分化元年!

对于纯房产投资的城市选择,以下建议务必遵循:

华北:除了北京,京津冀哪里都别买;东北:首选沈阳、其次大连,最好哪里都别买;中部:济南、青岛、郑州、太原、长沙,短期内不要买;西南:成都价值最大,重庆、贵阳、昆明都不行;西北:也就西安可以考虑;无论从短期还是长期来看,长三角的一二线城市和粤港澳大湾区都是最具投资价值的选择。

调控永远不放松,也就意味着,外地人始终没法买,首付永远不降低,杠杆想加加不上。未来,最珍贵的将不再是资金,而是一座城市的购房资格和贷款资格。

综上所述,对于房产投资来说,如果调控永远不放松,选择城市将非常重要,因为不会阳光普照,城市分化将成必然;如果调控永远不放松,你手里资金再多也没用,因为最宝贵的将是房票和贷票!

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操作

到目前为止,还有一些人对高层抱有幻想,对调控松绑刺激楼市怀有奢望。其实,趋势已经非常明显,大疫之年,我们都守住了底线,楼市调控未来将坚持很多年。

因此,我所有的忠告凝结成一句话就是:别在错的城市浪费你宝贵的资源!

具体如何操作呢?

一、不要在小城市贷款

如果你是有志向的年轻人,或者打算将来要去一二线城市发展,那么,千万不要在三四线城市留下贷款记录。有钱就全款买房,没钱就让父母兄弟姐妹贷款买房,实在不行就借钱买,当然不买才是最明智的选择。

因为在一线和多数二线城市,外地曾经有过贷款记录的话,再买房都属于二套,首付会非常高,比如上海是5-7成,北京是6-8成,深圳是5-6成,杭州南京等都有最低首付要求。

千万别把自己宝贵的处女贷浪费在不值得的城市!

二、先榨干父母的房票

我去年给大家讲过一个故事:我一个90年的男同事家里动迁,补偿了一套上海徐泾的安置房和一套长宁中环的商品房。当初我告诉他两套房子务必都要放在父母名下,产证上千万不能有他自己的名字,因为他还没结婚没有女朋友,房票留着很有用。结果顽固固执愚昧的父母最终把长宁商品房放在了这位同事名下,他们留了徐泾的安置房。这个悲惨故事的直接结果就是这位单身同事已经瞬间失去了宝贵的上海房票。

当然,以后等他醒悟过来时,还可以通过赠与父母腾出房票,但是额外承担3%的契税和未来再卖出时差额20%的个税,绝对是脑子进水了。隔行如隔山,有些人的愚昧是深入骨髓的!

我在这里要告诫大家的是,假如父母有钱,自己买再多的房子也要全放在自己名下,千万不要过早的把房子放在孩子名下。也就是说,在把父母所有房票可能性都千方百计榨干之后,再考虑给孩子买房,孩子的房票要最后再使用。

除非,孩子要离开家乡去大城市发展,此时,父母才应该倾其所有让孩子在大城市贷款买房。

三、一步到位

未来最珍贵的就是房票和贷票。所以,买房换房,都要争取一步到位。

不买无学区老破小、不买商铺公寓、不买动迁安置房、不买房龄超过20年的高层塔楼。

同一板块内,买不起最贵的小区,就买最新的小区。贵不一定涨的快,但是新一定涨的快。

如果是二胎家庭,必须购买重点学校的学区房,而且最好是9年一贯制或者小学初中双学区房。两个孩子用一个学区房,相当于房价5折。两个孩子都读菜小,你家族翻身的希望会非常渺茫。

四、动迁房未来会是贫民窟

常常会有粉丝咨询我说,预算有限,能不能买动迁安置房。我会直接告诉他,勉强自住可以,升值真不行。其实,更为残酷的却是,近郊和远郊的动迁安置房小区,未来10年必定成为这座城市新的贫民窟,原因有三:

一是动迁房的质量是目前所有新建房屋里最差,标准最低的,动迁房的唯一标准就是房子不倒且能通过消防验收即可。纯商品房可以用10年的设施,动迁房最多用3年。

二是动迁房的住户都是这个城市最低收入的人群,都是被迫搬出棚户区住进楼房的那群人。这群人对公共设施、小区绿化的保护意识淡泊,违建、破坏会大面积发生。入住5年的动迁安置房小区折旧程度不亚于入住20年的商品房小区。

三是由于动迁房小区的住户普遍属于低收入人群,也就是根本不可能引进好的贵的物业公司,物业费低、物业公司差,小区环境必定一塌糊涂。

房票、贷票如此珍贵,不是到了山穷水尽的地步,不建议买郊区的动迁安置房小区。因为,等几年后再置换时,你就会发现,自己已经成为了那个最后的接盘侠!

五、烫手的全款房

如果你或者家人名下有一套没有贷款的全款房,那么千万不要浪费这个优质资源。

你可以用它抵押融资,获得足够资金以后改善生活或者再投资。切记要始终让自己处于合理负债之中,在月供没问题的基础上,坚决不能有全款房烂在手里贬值。

一套房子的贷款<30%就是劣质资产,50-70%之间才属于优质资产。

当别人都在努力降低首付,获得杠杆的时候,手握全款房的你,其实已经被抛弃!

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三个核心

说了这么多,其实,我只想告诉大家3个核心观点:

一、从上半年的各地松绑一日游,到下半年的调控再收紧,完全可以肯定:未来各城市的限购限贷限售政策将长期存在,很多年内松绑再无任何可能性。

二、失去了楼市刺激的土壤,城市分化、板块分化,将更加惨烈,普涨不再,你的抉择将决定你的命运。

三、房票、贷票将是未来最稀缺的资源,必须学会优化、合理化。

那么,未来如果调控永远不放松,房产还能继续投资吗?当然,只是更加需要眼光、更加需要策略!