飞哥探盘:临潼老城区天朗悦玺台 刚需买不起改善看不上

临潼区位于主城区东北方向,以秦始皇兵马俑博物馆、华清池、骊山等景区而闻名,临潼在售楼盘主要划分为三个板块:老城区、新区、度假区,在限购之前,度假去那边可谓如火如荼,新区势头也强劲,限购之后,临潼房地产市场瞬间“稳凉”。今次,走访了天朗在临潼的第一个楼盘——天朗悦玺台,本文旨作信息分享。

天朗地产在西安已发展20年,其主要项目多在大兴新区,在高新、浐灞等板块有开发楼盘,2015年多项目转手给融创,当时在业界属大事件,之后,天朗控股的重心似乎从住宅类地产开发撤出,直至今年位于临潼的天朗悦玺台和雁塔区的感恩天玺分别入市,西安住宅市场当中再现天朗的身影。

天朗悦玺台作为天朗首入临潼之作,位于老城区文化中路大秦建材市场西侧,距离地铁9号线(建设中)西花园站约1km,周边现状一般,典型的四线城市风貌,普普通通的街边门面房,郁郁隐隐的行道树,道路较窄、商业不繁华、也没有写字楼林立。项目周边汇聚临潼铁路小学、临潼小学、临潼铁路中学、西铁工程幼儿园等多所名校,以及近距离临潼区人民医院、临潼区中医院、四一七医院、西安铁路工程医院等。

项目占地约14亩,总建筑面积28777㎡,容积率3.92,共2幢楼,总户数286户,户型产品有108㎡、115㎡、128㎡、106㎡、141㎡的三室户型,2022年7月底精装交付,备案均价12000元/㎡。对于户型结构,总的来说比较方正、浪费面积少,南向无独立阳台(客厅阳台一体),层高2.9米,精装标准1450元/㎡。

信息点:

1、临潼老城区的购买力主要还是地源客户,即熟悉本地生活的居民;

2、临潼属于西安限购区域,老城区的毛坯项目价格参考9000元/㎡,新房供应量较少,路对面汇豪星河苑二手房价格参考7200元/㎡;

3、天朗悦玺台为天朗收购的项目,也是老城区目前价格最高的楼盘,均价12000元/㎡;

4、户型特点:大客厅、大卧室,厨卫采用铝扣板吊顶(降低维修成本),南向客厅与阳台一体,封闭;

5、项目西南侧有高压线,尤其对北边楼幢的西边户型8至15层影响多一些;

6、一路之隔,本项目目前未划进优秀小学的学区;

7、项目于7月底首次登记,据了解,一个月的销售量为个位数;

飞哥点评:老城区买的是生活、新区买的是“未来”、度假区买的是环境,12000元的价格作为当地刚需而言,价格着实高,而能接受这个价格的改善型客户,那更多则选择在度假区那边置业了。天朗悦玺台体量小、价格高,优惠力度(一次性优惠1万,按揭优惠5千)不够,且看之后与其他企业谈的团购是否有些优势了。

户型图:

115㎡三室

108㎡三室

128㎡三室】

106㎡三室

141㎡三室

看图说话:

临路15层,其中底商3层

文化路

施工现场与西侧对照

施工现场

左侧为高压线,与2号楼西侧距离约20米