交易量持续下跌！传深圳将出二手房指导价，挂高价或成历史

智讯财经 作者 | 姜岫 发自深圳

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“这段时间，二手房无论是咨询还是带看量，都出现明显减少，客户观望情绪骤升。今年真难。”9月17日晚，福田房产中介谢琦（化名）在朋友圈写了这段话，并附上关于深圳二手房指导价的最新文件。

继715新政后，深圳再放大招，剑指二手房市场。9月17日，深圳市司法局发布《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》称，拟建立房地产交易价格监测制度，对存量商品房或二手房进行价格引导。

该意见稿中，在二手房市场方面，深圳首次提出对存量房进行价格引导，对价格波动较大的存量商品住房项目，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。这意味着二手房挂高价或成历史。

市场流传已久的“深圳二手房指导价”，有最新消息后业界反响不一。知名财经评论员刘晓博则对智讯财经指出，“估计会有一批城市跟进，学习深圳的做法。但未必达到深圳的严厉程度。”

二手房挂高价或成历史

海平面下暗潮汹涌，表面上风平浪静。

数据显示，随着近年来调控政策的不断加码，深圳新房价格趋于稳定，但2020年上半年深圳二手房价格出现持续上涨，尤其是在今年年初深圳热门片区二手房一拨价格异动时期。4月，深圳部分热门片区的二手房源挂牌价飞涨，继而引发相关部门的线下检查，相关房源由此遭到处理。

图片来源：标准地产研究院

然而，从最新的房价情况来看，新一轮调控已初见成效。国家统计局数据显示，8月，深圳二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅收窄0.1个百分点，为连续第二个月收窄，也是当月四个一线城市里唯一涨幅收窄的地区。

来自机构数据统计，8月二手住宅成交11322套，环比下跌15.55%。Q房网数据研究中心认为，8月深圳二手住宅过户量高位回落，由于前期7月二手房网签量高达2万余套，抢闸成交明显，8月全月过户总量仍超万套。时效性较过户量提前的网签数据显示，二手成交受政策影响降温明显，上月全市二手房网签量已降至7000多套，环比降幅超过五成。

值得注意的是，此次9月17日发布的《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》还提及，对抱团炒作房价等房地产乱象做出针对性规范，对价格异常波动项目建立“警告”机制，建立租房参考价发布制度等。

在这样的指导价下，对于深圳二手房接下来的房价是否有着很大的冲击？

有资深业内人士表示，深圳过去二手房方面缺失监管的体系，导致价格出现较大的波动，此次政策填补了过去的漏洞，这样的定价和限价也可以在一定程度上起到锚定片区房价的作用，对于后续二手房市场的稳定是有积极作用的，将有助于二手房市场价格的稳定。

“不过，今年的“金九”行情或将受此影响而被蒙上了一层阴影。”深房中协表示。

深房中协进一步指出，该征求意见稿的发布初衷，就是为了坚持和贯彻房住不炒定位，加强房地产市场管理，维护房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。其中，本次征求意见稿中明确"建立存量商品房价格引导制度"的内容，最为引人关注，其目的非常明确，即对社会关注度高，价格波动较大的存量商品住房项目，定期发布合理的价格指导，将对平稳市场预期，引导市场理性交易起到非常积极的作用。

这也意味着，今后炒房客想在深圳通过抱团涨价、暴力护盘等行为高价挂盘可实施的可能性日渐式微。

二手房市场氛围趋冷

从去年豪宅税松绑政策发布后，深圳的二手房市场便一直保持火爆行情。

来自贝壳找房的数据显示，2019年11月，深圳二手房新增房源18043套，带看量313421次，挂牌均价71144元/㎡，当月二手房成交量和成交价明显增加。

回顾2020年上半年深圳二手房市场表现，合计成交房源4.4万套，同比增长41.2%；成交面积3738737㎡，同比增长45.8%。其中以6月表现尤盛，共成交二手房源10594套，环比上升23.9%，创下深圳4年以来的新高。

据证券时报统计，6月深圳二手房均价达到74900元/㎡，相比去年底大涨14.37%，位居全国涨幅榜次席。靓眼的数据背后，可见二手房在深圳楼市中所占据的广大市场。

而自深圳史上最严的715新政发布之后，深圳二手房市场的热度才有所下降。

深圳中原研究中心数据显示，主要受成交量及结构变化影响，8月深圳二手房成交量环比下降超过5成，成交均价环比下跌9.8%，南山区、福田区等中高端市场成交减少。另据乐有家研究中心数据显示，8月二手住宅成交均价66002元/㎡，环比下跌1.3%。

其中“二套非普住宅首付提高至8成”在提高改善群体门槛的同时，一定程度上也限制了部分房源流通，对中高端需求的抑制较为明显。

Q房网数据显示，截至9月6日，深圳的二手房过户量连续三周环比下跌，8月31日-9月6日当周日成交均值较峰值回落四成。

深圳中原研究中心透露，与新房不同的是，二手市场氛围趋冷。715 新政对非普通住宅标准进行了调整，转让增值税也从2年免征更改为5年才免征，直接影响了二手市场部分楼盘的交易税费，增加了购房成本。在部分房源购房成本上升及新房供应增加的双重作用下，二手住宅市场成交量大幅下滑。

“客观来看，二手房价格引导制度在一定程度上可以抑制二手房市场过热现象，或影响业主对于房源的出售心态，买卖双方将处观望、试探的拉锯阶段，持续角力，市场也逐渐进入深度博弈时期。”深房中协发展研究部主管华洪指出。

业内：未来或有一批城市跟进

知名财经评论员刘晓博表示，二手房调控新措施的公示，以及未来的实施，会在某种程度上影响市场走势。其将与之前发布的715新政和731新政一起，构成深圳新一轮楼市调控，最终会让深圳楼市保持2-3年的基本平稳状态。

“其中，对于南山、福田、宝安、光明等热点区域影响会比较大。当然，未来政府还需加码供应住房，以满足刚需购房者的置业需求。”刘晓博补充道。

谈及调控将对二手房交易市场所产生的影响，长期观察深圳楼市的资深中介从业者周生认为，主要还是限购限贷所产生的后遗症，四五月份基本上稳定在八千多套的水平，政策一出来后，大众观望情绪比较浓厚，二手房成交情况明显减少。目前，谢琦所在门店的二手房带看量相比之前明显减少一半左右，成交量也下滑近四成。同时租赁市场空置率相对较高，租金萎缩。

此外，周生表示，新政调控目的在于稳定楼市，引导市场价格回归理性。受疫情的持续性影响，除了少数楼盘，下半年深圳的房价将以稳为主，不会出现大的波动。不过新一轮的调控，将会对深圳周边城市产生一定影响，如惠州、东莞等区域的房价将会有所回落。

至于未来深圳将建立怎样的二手房机制，刘晓博认为未来的二手房政策应该包括两个层面——

第一是增加信息透明度，比如及时公布热点楼盘的二手房真实成交价和合理成交价，让买卖双方信息更对称；第二是规范市场，防止出现价格联盟，包括业主集体涨价、炒房客控盘和中介串谋涨价。

而就深圳此次针对二手房市场的调控，是否会在全国产生比价大的影响？刘晓博估计会有一批城市跟进学习深圳的做法，但未必达到深圳的严厉程度。