乐居财经讯 星雯近日，克而瑞研究中心发布8月中国房地产土地月报。中国房地产土地月报显示，8月整体市场土地成交量价齐跌，溢价率微幅回升。
具体表现在以下几个方面：
第一、供应：土地供应规模小幅回升，但整体依然处于低位
下半年以来，各城市供地节奏不断调整，土地供应规模较二季度有所下降，8月供应虽较上月微增，但仍处于今年3月份以来的较低位。CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积为27310万平方米，环比微增3%，但同比却下降了15%；供应幅数为4492幅，环比下降2%，同比也下降14%。
分能级来看，各能级城市表现各异：环比来看，一线和三四线城市供应均增加，尤其是一线城市，增幅超两成，二线则明显减少。具体来看，一线城市8月供应量环比上月增加24%，高达485万平方米，主要是由于广州8月供应激增所致，总体量达347万平方米，较上月大增192%，共计21宗，除增城、从化等以往主力供应区域外，越秀、番禺、花都等供应较少的区域也有宅地推出；其中，最值得关注的当属位于番禺的广州南站片区地块和大学城地块，片区内住宅用地向来较为稀缺，新房供应相对紧缺，房企可重点关注。其次是上海，供应量有135万平方米，涉及19宗地，其中8宗是租赁或保障房用地，保障房供应力度逐渐恢复，不过虹口区北外滩挂出一宗商住地，地块起价20.70亿元，楼面起价46000元/㎡，由于区位较佳，预计竞拍会比较激烈。深圳供应相对较少，仅涉及1宗商办地块，位于南山区后海中心区，建筑面积为3.51万㎡，起拍价7.46亿元，或是定向出让地块。北京8月无新增挂牌。二线土地供应量较上月有明显下降，降至4877万平方米，其中天津、南京、宁波、郑州、长沙等城市供地量比较突出，均超200万平方米。三四线供应则相对平稳，较上月增加9%至21947万平方米。
第二、成交：总成交规模连续两月下滑，8月环比降幅达15%
受近两月土地供应量减少和调控升级的影响，8月全国土地成交量继上月之后再度下滑。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交幅数共计3294幅，环比下降17%，同比也下降了5%；成交建筑面积降至20014万平方米，环比减少了15%，同比也微降2%。
分能级城市来看，各能级城市市场基本一致，环比均呈下降趋势，并且降幅均在10%以上。具体来看，一线城市成交总量为389万平方米，其中京、沪两城是主力，成交总量均接近150万平方米，但广、深体量较小，使得成交总量环比下降12%；二线城市8月成交总量为5096万平方米，环比下降13%，但同比增加15%；三四线城市8月总成交建筑面积为14528万平方米，环比下降16%，同比下降7%。
第三、价格：供地结构改变叠加政策收紧影响，8月平均地价再度下滑
由于成交建面和二三线高价地占比均有不同程度的下降，8月成交总金额降幅显著，环比下降20%至5377亿元，但和去年同期相比增加了20%；成交均价方面，8月平均地价为2687元/平方米，环比也下降了6%。究其原因，主要是由于杭州、南京等多个二线城市主体供地区域向郊区转移，高地价城市入市体量明显减少，使得8月楼板价下降。
各能级城市表现不一，环比来看呈现出一线上涨、二三线下降的格局。其中，一线城市成交平均楼板价为19392元/平方米，环比上涨8%，究其原因，主要是上海有多宗优质地块成交，不仅有内环内稀缺商业地块成交，外郊环热点板块也有优质地块出让，闵行七宝、浦东周康、嘉定南翔等板块均有溢价率超30%的宅地成交，楼板价均在3.8-5.5万元/平方米之间不等，因此一线城市地价被推至高位；二线城市由于热点城市主力供地区域向郊区等非热点区域转移，成交均价明显下滑，为4410元/平方米，环比下降了3%；三四线城市由于徐州、六安等低地价城市成交量增加，而昆山、东莞、绍兴等高地价城市成交量减少，楼板价环比下降14%，降至1635元/平方米。
第四、结构：商业占比进一步降低，宅地占比环比上升2.1个百分点
结构方面，住宅的优势依然比较突出，占比明显上升；与此同时，商业占比再度下滑。具体来看，住宅占比环比增加2.1个百分点，为62.4%；商业用地占比则环比减少2.4个百分点至36.9%；占比较低的办公用地的成交占比升至0.2%，而多属性用地的成交占比则相对稳定，依然维持在0.4%。
第五、溢价率：多城市高溢价地块频出，带动溢价率微增至16.2%
市场热度方面，在上海、西安、宁波、合肥等热点城市优质地块高溢价成交的支撑下，溢价率依旧处于高位，为16.2%，环比微增0.1个百分点。不过，随着更多城市收紧政策，严控地价，溢价率接下来仍有可能下行。
分能级城市来看，各能级城市市场热度不一，呈现一线下降、二三线上升的格局。其中，一线城市8月平均溢价率为14.1%，较上月降低2.2个百分点，虽然上海有多宗郊环热点地块高溢价出让，但京、广、深成交溢价率均在低位，因此导致一线城市成交整体溢价率不及上月；二线城市中，南昌、西安、福州、宁波、合肥等多城有热点区域地块出让，特别是成交量最大的西安在西咸新区有多宗地溢价率过百，福州更是有7宗主城宅地集中出让，拉动二线城市整体溢价率小幅上扬，增至13.8%；三四线城市方面，徐州、绍兴、佛山、六安等城市8月高溢价地块频频涌现，8月热度再度上升，溢价率升至19.1%的高位。
第六、流拍率：流拍率降至6.1%，二线城市远郊地块流拍较为常见
受调控升级、供应收紧的影响，流拍现象有所缓解。据CRIC重点监测的城市来看，8月土地流拍率降至6.1%，较上月减少0.7个百分点。就流拍类型来看，无人竞拍或未达底价而流拍的地块占到五成，分能级来看，西安、福州、南宁、济南、重庆等二线城市居多。从流拍地块特征来看，这些地块或位于远郊区县，配套欠缺，或是商办地块，房企青睐度不高，最终遭遇流拍。
第七、城市排行：京、沪两城均入围金额榜TOP3，武汉位列面积榜榜首
与全国土地市场规模变动走势一致，8月重点城市经营性土地成交建筑面积TOP20城市的总成交体量较上月再度下滑，成交建筑面积降至4369万平方米，占重点城市总成交量的70%，集中度较上月增加5个百分点。具体来看，8月成交量前20城市成交面积均超过200万平方米的城市有7个，较上月减少了3个，入榜门槛降至81万平方米，因此总成交规模也呈下降趋势。其中，成交体量最大的城市是武汉，总成交建筑面积为596万平方米，共计成交16宗地，主力供地区域集中三环之外的黄陂、东湖高新等区域，其中黄陂临空经济区7地块总建面就超400万平方米，由绿地以164亿底价竞得，预计用于建设中部会展中心项目；西安成交体量排在第二位，为449万平方米，涉及24宗土地，主力供地区域仍然在西咸新区，其中位于沣西新城的两宗宅地竞争激烈，均经过多轮激烈报价才成交，溢价率均超过了100%，若考虑教育配建等附加费用，实际成交楼板价也则创下了西咸新区成交楼板价新高。7月成交建面榜首城市徐州8月表现依旧突出，总建面高达401万平方米，除贾汪、邳州等主力供应区域外，市中心城区也有多宗优质宅地出让，其中最受关注的当属华东机械厂宅地，该宗地位于泉山中心城区，位置优越，最终在经过147轮激烈竞争后，被南京颐居摘得，成交楼板价达到16907元/平方米，再度刷新徐州土地成交单价最高纪录。从能级分布来看，二线城市有12席，与上月持平；三四线城市有5席，较上月减少1席，除徐州外，佛山、六安和张家港表现也比较突出，成交建面均超100万平方米，另有绍兴活跃度相对较高，成为入榜门槛城市。此外，一线城市除深圳之外均入榜，沪、京、广成交量分别为148、146和91万平方米，分别排在第11、13和19位。
受热点城市优质地块供应减少的影响，8月重点城市经营性土地成交总金额TOP20城市的成交总金额相比上月明显下滑，降至2784亿元。具体来看，8月成交量前20城市成交金额超过200亿元的城市仅有4个，与上月持平。摘得成交金额排行榜榜首的是宁波，总揽金达382亿元，涉及36宗地，有六成土地溢价成交，鄞州区热度不减，出让土地成交溢价率多在25%以上，譬如东部新城核心区地块被雅戈尔联合体以最高限价42.07亿元+配建1300平方米人才安居房竞得，实际可售楼面价达32846元/平方米，已经超过了政策出台之前明楼地王的单价，优质地块地价依然在刷新历史纪录。上海排在第2位，土地成交金额为370亿元，涉及19宗土地，其中内环内有一宗稀缺商办地出让，由新世界发展底价竞得；外郊环热点板块土拍热度仍然高涨，闵行七宝、浦东周康、嘉定南翔、青浦徐泾等板块均有溢价率超30%的宅地成交，楼板价均在3.8-5.5万元/平方米之间不等，尤其是位于闵行七宝的古美宅地，由于临近地铁且周边配套完善，更重要的是该板块内基本无新房供应，最终旭辉+融信以54814元/平方米的楼面价拍得，溢价率高达41%。排在第三位的是北京，总计揽金257亿元，涉及6宗土地，分别位于大兴、顺义和怀柔，中海、路劲、平安、北京城建等均有所获。成交建面榜首城市武汉则居于第四位，总成交金额达248亿元。分能级来看，一线四城除深圳外，其余三城均上榜，上海和北京排名相对靠前，分别在第2和3位，广州相对靠后，居于第8位，二线城市有14城入榜，除上文提到的宁波和武汉超200亿元外，成都、西安、长沙、厦门、合肥、苏州、福州、郑州、天津、重庆、哈尔滨和济南等城市土地成交总金额均不足200亿元。三四线城市中有3个城市上榜，其中，徐州和佛山表现尤为突出，成交金额分别为128和118亿元，分别排在第6和9位。
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