富力地产，北京均价一万八？

文：诗与星空(ID: SingingUnderStars)

2018年“房住不炒”以来，房价的高速上涨态势得到了有效遏制。大部分城市房价增速放缓，个别城市甚至出现了价格螺旋式下跌的情况。

当然了，对于北上广深这类挤破头都要进去的城市，尤其是特定区域的房子，价格还是在涨，比如学区房。

所以打开富力地产的半年报，看到北京房价一万八的时候，还以为是拿了十年前的数据。

为什么会出现这样不符合思维常识的价格呢？

因为富力地产主要以开发商业地产为主，公司主页挂出来的楼盘基本都是商业写字楼。

半年报中，有一句话非常“惨烈”。

总体平均售价由每平方米人民币10,400 元下降 12% 至每平方米人民币 9,200 元。总体平均售价下降乃由于期内营销策略为降低价格以刺激销售。

什么时候房地产也开始降价促销了，足以看出商业地产已经举步维艰。

在大多数人的印象里，房地产是暴利行业，但是星空君拆解了几十家上市房地产公司，发现它们的毛利都不高，30-40%左右。

以富力地产为例，与二零一九年同期的 41.0% 相比，当期总体毛利率为 33.5%。当期按营业额排名前五位的城市：太原、重庆、宁波、包头及哈尔滨占总营业额的 31%。该等城市的毛利率分别为：26.1%、43.8%、38.3%、35.6% 及41.1%。

公司直接列示了自己的成本：销售成本包括土地及建筑成本、资本化融资成本以及征税及营业税。当期土地及建筑成本占本集团总成本的91%。每平方米土地及建筑成本由去年同期的人民币 5,830 元下降至人民币 5,560 元。

这样的数据，真是坦白到底了。房地产公司最重要的成本，是土地。

但对于富力地产来说，还有一个成本不得不认真剖析：利息。

一、富力地产的三道红线情况

央行官网显示，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。

这个会议的议题，基本坐实了之前媒体的猜测：三道红线。

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

2、净负债率大于 100%；

3、现金短债比小于 1 倍。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。

如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。

换句话说，三条全中的话，无法融资只能等着资金链断裂而死，中两条还可以苟延残喘，中一条还可以继续融资，但是即使三条都不中，融资规模也只能在15%以内。

看起来，这是对房地产行业亮了屠刀，但实际上，这是为了房地产行业健康发展。

假如房地产企业向其他正常行业一样，主要资金来源是自有资金而非借贷，不断的把产业规模做大，其实也没什么风险。

但房地产行业发展太快了，对资金的消耗太大了，带来了巨大的系统性风险。

从三道红线规定来看，对头部企业来说，虽然压力很大，但体量在那，可以通过剥离劣质资产、并购等方式实现指标优化。

而膨胀型发展的中小房地产企业，倒闭和被兼并是唯一的出路。

富力地产的三道红线呢？

全中。

资产负债率（剔除掉预收款项）79.1%，净负债率218.3%，现金短债比0.37。

这三个指标本质上都是衡量企业偿债能力的指标，偿债能力是一家公司最大的风险点。除了地产，资产负债率超过70%的企业很罕见，主要是钢铁企业。

后来经过供给侧改革，钢铁企业恢复了生机。

现在轮到房地产企业了，嗯，怎么看，这些政策都像房地产业的供给侧改革。

二、日积月累的资金压力

中国的房地产企业，套路大致相同。

贷款，拿地；收到预售款，拿地；造好的房子抵押，拿地… …

所以，什么样的企业才算真正的“房住不炒”呢？

拿地少的。

2019年，一部分房地产企业降低了拿地的速度，此处点名阳光城，回笼资金，经营性现金流大为好转，力所能及的拿地。

而仍有一部分企业停不下拿地的步伐，因为资金压力太大，回笼资金跟不上，只能把摊子铺大，贷更多的款，拆了东墙补西墙。

这种模式基本上是末路狂奔，三道红线落地后，就撞墙了。

就像富力地产。

不过星空君还是很欣赏富力地产把自己脱光了让大家看清楚的态度：来看，我快不行了，谁来救我。

当期的融资成本增加 41% 至人民币 33.92 亿元（二零一九年上半年：人民币 24.08 亿元），当中包括期内产生的利息开支总额人民币 70.76 亿元，提前赎回优先票据溢价支出人民币 5,600 万元及净汇兑亏损人民币 11.25亿元，并减去资本化融资成本人民币 48.65 亿元至开发项目。利息开支总额增加 12% 乃与平均未偿还借款由去年同期人民币 1,852 亿元增至人民币 2,066 亿元有关。连同计入销售成本中的资本化融资成本人民币 17.00亿元，期内产生的融资成本总额为人民币 50.92 亿元。

半年报显示，公司2020年上半年融资成本50.92亿。

意味着什么？

富力地产上半年净利润只有39亿元，融资成本远高于净利润。

高么？

账面长短期借款超过2000亿，远超公司全年营收（2019年营收908亿）。

10年前，公司借款才200多亿。

公司在资不抵债的边缘狂奔。

三、房地产行业的福音

星空君有个观点，房地产行业不能倒，但房地产企业可以倒。

钢铁行业的供给侧改革给了我们投资指导，看起来是对整个行业动大手术，但优秀的企业，最终是受益的。

房地产行业也一样，三道红线全中的，经过重组和兼并，最终实现整个行业的健康发展。

毕竟，房地产是全国人民的刚需行业，自己有足够的能力积累资金。

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