新股评级丨恒大物业 综合评分：7分
关于恒大物业 行业：物业管理／房地产
恒大物业的成立可以追溯到1997年，受益于恒大集团的快速发展，已经成为增速最快的物业管理服务提供商之一。目前在行业内排名第四位，恒大物业目前国内的在管项目有1354个。截止到2020年上半年，公司总的在管面积2.54亿平米，总签约面积5.13亿平米。
公司是中国恒大旗下的控股子公司，凭借母公司的资源优势近几年增长迅速，现在上市融资不仅可以降低母公司的负债压力，同时还能利用资金优势实现对外扩张。
恒大物业新股评级详解：
一、行业前景（占比10%） 8分
物业管理行业现在处于行业发展初期，TOP10的市占率是10%左右，还相当分散。除了关联方竣工交付带来的业绩增长，行业的收并购过程也在加速当中，集中度提升较快。
恒大物业关联母公司体量是行业TOP3的房企，在项目获取上有天然的优势，同时随着恒大的楼盘去化进一步加快，公司依旧可以维持高速发展。
二、市场地位（占比20%） 8分
物业管理行业的格局相当分散，CR10不足10%，有关联母公司的物业公司优势非常明显，近几年中国恒大的销售业绩6080亿元，增速维持在10%左右，为恒大物业的增长提供了确定性，同时因为物业服务的利润率比房企高，所以利润增速还会加快。
恒大物业的在管面积行业内排名靠前，2017,2018,2019年总的在管面积分别是1.38亿平米，1.85亿平米，2.38亿平米；2020上半年在管面积是2.54亿平米；与碧桂园服务，保利物业对比，公司的体量和前者不相上下，在行业内排名第4名。
三、成长潜力（占比30%） 7分
恒大物业收入由2017年的43.99亿元增至2019年的73.33亿元，净利润由2017年的1.07亿元增至2019年的9.31亿元，净利润复合增速高达195.5%，增速是TOP20物业公司当中最快的。
公司的收入来源包括三个部分：物业管理服务，非业主增值服务，小区增值服务。其中物业管理服务是主要营收来源，2017年这部分业务营收占比57.7%，2019年占比62.9%，呈现出上升趋势。
与之对应的是，非业主增值服务和小区增值服务，前者占比有2017年的36.6%下降到29.3%，后者由占比5.7%攀升到7.8%，成为物业管理收入之外的第二大盈利增长点。
四、公司治理（占比10%） 7分
目前公司披露的相关股权结构信息，上市前恒大集团通过全资子公司CEG控股恒大物业71.94%的股权，处于绝对控股阶段。
母公司拥有控股权的优势在于：子公司恒大物业从事的主营业务也和房地产业务相关，方便竣工楼盘的交付和交接工作，有利于提升公司的经营管理效率。
五、财务质量（占比30%） 6分
恒大物业2017年的毛利润率是9.8%，2019年是23.9%，提升非常明显。主要还是在管面积的提升带来了规模盈利的增长。
轻资产运营的公司现金流一般都比较好，物业公司也是一样，同时这类企业的投入成本不高，利润率会很高。但是恒大物业极其依赖关联方恒大集团，来自恒大集团以及旗下合营，联营的在管面积2017-2019年以及2020上半年分别是99.9%，99.9%，99.7%，99.5%。来自单一大客户恒大集团销售收入占比44.0%，41.3%，36.3%，35.0%。