国庆+中秋双节，历来是买房下定的大流量时段。
“我和店员们，这个国庆假期一天都没歇过。10月1日，长假第一天，一早就有三组年轻客户带着父母来门店找我们看房！”杭州城北万达商圈一家房产中介门店的店长告诉我们，“有时微信都来不及回复，客户心急，我就干脆发语音或者打电话。”说完，他拿了两瓶矿泉水，又带着店员和客户出门看房去了。
同样的忙碌，也正发生在丁桥板块、桥西板块、申花板块的几位中介身上。
“今年国庆长假天气不错，不冷不热不下雨，很多没有计划出行的客户都挪出时间来看房了，改善型换房的都是举家前来，刚需买房的大部分会带着父母来参谋。”但中介们表示，但凡不是急着要买现房、想在近期内入住的客户，都是“两手抓”状态——一边摇着一手房的号子，一边马不停蹄地看二手房，遇到十分中意的，才会考虑下单，和前两年乃至今年上半年相比，更加从容稳健了。
购房者中，有一群占着“地利人和”的特殊群体——每天和房子打交道的房产中介。
他们除了每天和购房者、房东打交道，自己也有购房需求：有的是刚需，有的要换房改善。
“什么样的房子算好房子？”
“怎么才能买到一套性价比高的房子？”
“什么情况下是买房的好时机？”
“哪些房子不能买？”……
这些疑问，很多购房者都有，最懂行的人，也许就是房产中介。只是有时他们的话虚虚实实，你和他们“斗智斗勇”，反而容易举棋不定。
语言不够有说服力？那就行动见真章！
房产中介怎么为自己选房？刚需和改善的购房侧重点各是什么？我们跟踪采访几位，看看他们在给自家买房时，掏出来的防坑宝典与独家秘笈！
讲述人：曹聪
29岁 河南人
房产中介从业时间：8年
在房产圈子里摸爬滚打这么多年，我终于在2016年上半年，也就是入行的第4个年头，在杭州拥有了人生中的第一套房——当时城北勾庄板块的次新商品房赞成美树。
在我100万元总价的选择范围内，当时也算是蛮称心了。
房源初步筛选，来自我一位很要好的同事的推荐。这个小区是他深耕的领域，经他之手，交易了好多套。
接着，我对房子的“硬件”开始评估：89平方米，三室两厅，其中三房朝南，户型全明，且房子位于总层数16层的9楼，小区中心位置。
权衡没多久，我就拍了板，和房东达成一致，1万元/平方米的单价，当时首付两成。
为什么选择在那个时候买房？
很大一部分原因，确实来自专业的职业判断，一来是城市有重大利好消息，将会促进房地产业的发展；二来是政策面有新改变，比如：降息；房产交易的增值税从原先满5年征收房款的5.3%，改为满2年。
当时我已经是店长，我至今记得，政策发布的当晚，恰好遇上店长聚餐，大家吃到一半全部停下，临时找了个会议室开紧急会议。
会议结束后，我第一时间杀回店里，召集店员，告诉他们，这一个月内，大家都要做好加班的准备，能不休假的就别休了。
接着叫好夜宵，督促大家连夜梳理所有房源，因为我们预判，政策一变，肯定会有房东临时把价格提高，我们要做的是，把诚心卖的优质房源再收集和确认一遍。然后把“5变2”的消息用通俗易懂的话语，快速发给所有客户。这一切刻不容缓。
从那天起，我们凭借快速应变能力和高效服务，用2个月时间破了公司的销售纪录，我也因此赚到了又一桶金。
之前对买房不太有紧迫感的我，作为房产中介“老兵”，直觉告诉我，是时候买一套属于自己的房子了，恰好也为结婚打好基础。
我负责的板块主要是桥西，当时已有企稳上扬的趋势。
要知道，一般房产市场的规律是从中心位置往外，从优质板块朝周边板块扩散，这是“涟漪效应”。桥西板块上扬，意味着紧接着就是万达板块，再接着，是赞成美树所在的勾庄板块。
总价100万元之内，89方的刚需户型，对我来说是当时最优方案之一。90平方米以下的房源，一直是成交主力，即使在4年后的今天，也依然如此。虽然我是以自住角度来选，但如果以后要卖掉置换更大的房子，相信这套赞成美树也能很快脱手。
买完房子后，我又转头花了和首付差不多的价格，买了辆SUV，买完车之后，还要配个车位。等我车位也买好的时候，时间刚好过去1个月。也就是说一个月内，我买了人生中第一套房、第一辆车和第一个车位。
4年后的今天，我初为人父，正在寻思用好手上另一张房票，改善生活。
我想得比较清楚，删繁就简，有两种选择。这或许也是很多和我年纪差不多，或者处于相同人生阶段的购房者共同的诉求——一是要学区房，为孩子的未来提前做布局；二是要面积相对大一些，起到改善作用，提升自己的生活品质。
从去年下半年开始，我就在预算范围内，关注相关房源信息。一方面，坚持一个接一个地摇号高品质的一手房楼盘；另一方面，留意万达板块附近（我的工作范围）的二手房，静待时机，一旦发现适合的房源和价格，就马上出手“狙击”。
所以，这个国庆，我不但扮演着房产中介的角色，同时也是一名“精明”的购房者。而这样的双重角色，也让我对职业有了更深的思考。怎样站在购房者的角度，挑选最适合他们的房子，始终应该是我们的初心和立身之本。
我的购房建议
物业对小区在房产市场的影响今后会越来越大
1.户型
我自己买的第一套房子，是三室两厅的全明户型。全明也是很多同行购房的重要标准之一。
无论是买“老破小”、次新房还是一手房，户型有“短板”的尽量不要买。
短板指什么？比如：暗卫。
在二手房市场，一套总价400-500万元的房源，明卫和暗卫，可能就存在30万左右的价差。暗卫通常会存在不通风、有异味等问题，长期居住，就不是特别舒服。
户型上的短板，还会降低你房子的增值潜力，在你想置换时也会受限。尤其在市场不好的时候，很可能就“领跌”了。
当然，除非房子有其他因素加成，比如优质的学区、方便的交通，或价格和同类房源相比足够便宜，那还是可以考虑买下来的。
2.楼层
高层在30米左右的位置（一般9到11层）为噪音带和污染带，建议慎选。
在二手房市场，高层或小高层的房子，5楼到次顶楼的居住感都不错，成交价格也不会有太大差异。
多层的房子，建议选2-4层。南方雨多，绝大多数一楼的房子都有受潮的隐患，有些甚至半米高的墙面也因潮起皮。没有加装电梯的顶楼，则对年长人士有局限，且房子老旧之后存在漏水隐患。2-4楼的房源一般出手也快，而底楼和顶楼的成交周期通常比较久。
3.选品质小区。
小区的品质，除前期的开发商外，入住后，很大程度上要看物业。
不要再拿“小区路面干不干净”来衡量物业好不好，这只是最起码的标准，并不稀奇。
怎么看物业？
进小区，一要看绿化打理如何，比如园林景观，好的物业舍得花钱铺上一块块碧绿的草皮；小区的绿化还会定期修剪，做出好看的造型；在绿化的品种选择上也比较讲究。而一般的物业，种草就在土上撒点种子，选用的植物也是相对廉价、造型相对一般的品种。
二要看业主们每天进出搭乘的电梯。
好的电梯，上下响声较少，并且物业会把电梯里面擦得锃亮，给业主一种清爽、尊贵的感受。
我个人的预测是，物业对小区在房产市场的影响，今后会越来越大。
讲述人：小郑
32岁 衢州开化人
房产中介从业时间：9年
我来自浙江衢州开化的一个小山村，在杭州读的大学，掰掰手指，在杭州这座城市已经生活了15年，是标准的新杭州人。
2011年，我从一个外贸从业者半路出家，转型做了房产中介。第二年，2012年，我趁着当时房地产进入回落周期，果断买下了人生中第一套房子——位于拱墅区和新南苑的一套次新房，10楼的两居室，面积70平方米，适合我和老婆这种小年轻做婚房过渡。
房子的上一任主人姓裘，年纪和我相仿，当初买下也是用作婚房储备，一直未装修。小裘卖掉依旧是为了婚房——他和女友准备回老家发展，在老家已下定一套新房，急着卖掉杭州这套，拿了房款回老家一次性付清。所以也算是急卖。
我们的“砍价”大战持续了大半天的时间。一早，当时还在杭州上班的小裘孤身前来，我则搬来了“大将”——当时我所在门店的店长，从业近10年的老将。
足足下了六七个小时的功夫，临门一脚之时，双方的心理差价还有5000元。
根据房本上的价格，小裘已经“亏本”近8万元。他皱着眉头狠狠抽了口烟，拨通了老家父母的电话，两分钟后回来告诉我们：这5000元他们不让了，如果谈不拢，就算了！
虽然我还是个入门没多久的中介小白，但职业经验告诉我：5000元是芝麻，近8万元的差价才是西瓜。
“不要捡了芝麻丢了西瓜了。”店长快速和我耳语，使了个眼色，成交！
时间已到下午3点半，我们才发现，大家都还没吃中饭。
肯定有很多人会问：中介自己买房，是不是省下了所有中介费？
其实不然。一套房子成交后，会有佣金组合清单，佣金不是给到某一个中介，而是由平台和多个环节参与的人员共同领取的。比如：房源的发掘方，房源的成交方，房源的拍摄方等，这些“硬成本”省不掉。
拿我当时成交的这套总价120万元的房子来算，大概花了六七千元中介费用。不过和非中介人士相比，我们确实有优势，除了获取新房源的速度更快之外，这套房子还是省下了1万元左右的中介费。
我的购房建议
没有一套房子是完美的，只有性价比才是完美的
我买的这套房子，并非纯商品房，而是次新的回迁房。
其实至今我都不会主动建议客户买回迁房，因为同等条件下，保值和增值的幅度肯定和商品房有明显差别。
但当时对我们来说情况特殊。
一来，我们想选择的板块，同样面积的一手房价格是这套房子的1.5倍。出身农村、向亲戚借钱付首付的我们小夫妻，已凑不出更多钱了。也想过咬牙买一手房，但压力太大，老婆好几个晚上都做梦“贷款还不出来”。两人开始发生争吵，起因都是买房、还贷。
大家肯定都喜欢新房子，但静下心来回想生活本质，买房的根本目的是为了让生活变得更好。如果房子变成了矛盾导火索、压力源，就失去它原本的意义了。不如“断舍离”，寻觅更适合自己的。
二来，在可接受的总价范围内，回迁房可以精挑细选甚至有捡漏机会。
我们选的楼幢位于小区中央，闹中取静。从小区大门出去穿过马路就是菜市场，周边有社区型的商业综合体。事业起步阶段，开单了或者发奖金了，去一席地热腾腾撮一顿，再去看场电影放松一下，都很方便。平时老婆会去菜场买点小菜，做点家常便饭。房子虽不大，但小日子过得非常滋润。
让我最自得的是，板块选对了。几年下来，我们小区周边的配套越来越多。大型商业综合体、大型公园、定位中高端的新楼盘，让整个板块的品质更高。就连我们小区周边的中介门店也越开越多呢，这说明大家都看好这个地段。
今年4月，我们又入手了一套改善型房源，拱墅区锦绣文澜阁，132平方米的三室两厅，单价4万多元/平方米，总价500多万。
依旧是回迁房，依旧是小区内中心位置，有学区、地铁配套，依旧是果断捡漏——买家急卖，价格相比市场价低了不少，我第一时间知道后，只上门看了一趟，就立即出手买下——没有一套房子是完美的，只有性价比才是完美的。
(作者：记者 陆丹 摄影 江玥 制图 刘婧楠 编辑：吴晶晶 )