霸州：黄金腹地，易商宜居
引言
霸州，历史名城，位居京津雄黄金三角腹地，多条公路、铁路在市域内形成"黄金十字交叉"，天赋自然资源，随着在京津雄一体化的发展，霸州之位再次彰显，区域价值愈发显著。
黄金腹地，区域优势凸显
霸州地处京津雄金三角核心腹地，自古享有“三关锁钥，冀中机枢”的美誉，它处于“四横四纵”、四个“十字交叉”的黄金焦点，是京南重要的交通枢纽。霸州区域内的轨道交通多以连接北京、天津、雄安三地的关键交通枢纽为主。也是京南地区通往北京、雄安、天津最便捷的城市。
为更好地加强霸州与京津雄三地联系，霸州以津保、津霸及京九三条铁路为核心，持续推进京雄城际、雄安新区至北京大兴国际机场快线（地铁R1线）、天津至北京大兴国际机场铁路（联络线）、京德高速等重大基础设施施工进度。其中京雄城际铁路将于2020年底投入运营，通车后，由霸州北站出发，约7分钟可至雄安站，10分钟可达北京大兴国际机场，到达北京西站也仅需要约半小时；R1线列车运营时间为24 小时全天候，运行计划为近期高峰时段发车间隔为7.5，远期高峰时段发车间隔为3分钟。R1线为旅客提供换乘便捷、无缝衔接北京市区轨网的同城化轨道交通服务，实现了霸州至北京 CBD、金融街、中关村“一小时” 轨道通勤便捷联系，将为霸州承接北京非首都功能疏解提供有力的交通保障。
表：霸州境内陆路交通一览表
数据来源：亿翰智库整理
从城市内部来看，以京台高速为界分为东西两大核心区域，东部核心区以胜芳城区为主，西部核心区以益津城区及其经济开发区为主，其中，东部的胜芳城区将拥有一座高铁站及一座与北京大兴国际机场联通的地铁站；西部的经济开发区更是同时坐拥霸州北站与霸州西站两大高铁站，雄安至北京大兴国际机场地铁R1线也将从开发区内通过，无缝接驳开发区与大兴国际机场，在开发区板块形成三大交通站点，各类轨道交通的聚集将对未来区域发展起到了积极的作用。
图：霸州经济开发区与益津城区板块区位示意图
数据来源：亿翰智库整理
产业转型升级，城市内生动力焕发
城市的价值，不仅在于区位及交通更在于以产业为基础的人口聚集程度，霸州不仅是交通枢纽中心，更是高成长产业集群的发生地，近年来，霸州市科技局等机构联合研发机构设立研发中心，并鼓励省内高等院校等展开技术攻关借由此推动产业升级转型。从产业类型来看，霸州构建了“4+3+1”现代产业体系，“4”即以新型显示、高端智能制造、智慧家居、新材料产业为主的战略性新兴产业；“3”即以科技服务、智慧物流、文化休闲为主的现代服务业；“1”即现代都市食品生产为引领的现代都市农业。
四个园区中，承接霸州产业的四大园区分别是霸州高新技术产业园、霸州现代科技商务产业园、胜芳金属玻璃家具产业园和津霸现代制造产业园。2019年四大产业园主营业务收入达1132亿元，固定资产投资192亿元，形成税收收入36亿元，对霸州的税收及就业岗位的创造起到了明显的带动作用。霸州经济开发区的产业聚集独树一帜，其中，位于经开区的霸州高新技术产业园内形成了都市食品、电子信息、智能装备为主导形成三大产业集群，2019年度贡献税收超15亿元，在霸州四大产业园区税收贡献中占比接近50%。
表：霸州高新技术产业园部分入驻企业一览表
值得注意的是，以维信诺为代表的高新科技产业纷纷入驻霸州，引领电子信息产业发展；都市食品产业已有益海嘉里、北京稻香村、达利食品、小仙炖、加州原野、海底捞等超过40家食品企业入驻，总投资超过150亿元，年产值突破30亿元，全市食品产业税收连续两年增速超40％，初步形成了龙头企业为引领，中小企业集聚发展的良好态势。
此外，霸州开展“情景式套餐式”审批服务工作，以“彻底办成一件事”为宗旨、以提高审批效率为原则精简审批要件、减少审批环节、提高审批效率大量吸引企业来霸州设厂。
对于看好霸州未来发展，而率先入驻的企业，已经开始享受城市发展带来的红利，一方面因为区位优势而降低运输成本，另一方面由于产业之间的聚集而产生联动效应，如企业在原材料运输、生产加工的链条下企业之间进行互补，亦能降低采购等环节的流通成本。
天赋资源，生态宜居之城
霸州自然资源、生态产业资源、旅游资源丰富，拥有中国北方最大的地热田，是国家认证的全国第八个温泉之乡，霸州温泉属于苏打型地热泉，为碳酸氢钠泉，素有“神仙水”和“美人汤”之誉，域内已建成多个温泉度假酒店，并拥有AAAA级温泉度假村，使得其成为雄安周边温泉休闲的颐养胜地。
因胜芳湿地与“华北之肾”白洋淀湿地相接相连，霸州建构了湿地与森林一体化的区域生态系统，目前森林覆盖率高达45%，并且规划了2000亩中央森林公园，建设了4000亩的生态公园，启动了30多公里的环城绿网，规划了中亭河、牤牛河沿线旅游观光休闲区，使人们在城市工作生活中就能感受到一个清静幽美的环境,放松身心。同时，霸州历史悠久，文化底蕴深厚，是翰墨之乡、词赋之乡、戏曲之乡，多个文体活动场所遍布全市。根据《霸州市城乡总体规划（2013—2030年）》，霸州将成为华北重要的生态宜居新城、休闲文化名城和温泉养生健康城。良好的生态环境和文化氛围使这座城市的宜居性不断提升，也让人们对霸州未来休闲度假和宜居环境有了更多的期待。
图：河北省各县（市/区）2018年GDP(亿元) 及常住人口（万人）情况
楼市：城市发展基础不断夯实
未来楼市发展值得期待
从城市基本面来看，2018年河北省中各县（市/区）GDP排名中霸州位居第三，为455亿元。人口方面，2018年常住人口亦位于全省各县第三，为66.5万人，但值得注意的是，中小学在校生占常住人口比例位居河北各县排名第一，为17%。
从政策端来看，2020年2月，霸州市人民政府关于印发《霸州市人民政府关于全面放开落户条件的试行办法》，《办法》中对各类毕业生及专业技术职称人员等人才进行落户办。在“房住不炒”的定位下，霸州落户政策松动，将进一步深化户籍制度改革，并对未来人口流入、聚集起到积极的影响。
图：2015年至2020年1-9月霸州住宅用地成交楼面均价变化情况
从土地的市场来看，近年随着城市价值的提升以及品牌房企的入驻，区域价值凸显，带动房地产市场飞速发展，值得注意的是，2015年至2019年霸州宅地成交楼面均价年均复合增长率约为20%；从绝对量来看，2020年1-9月，成交楼面均价为1907元/平方米，同比上涨1.2%。
图：2020年1-9月环雄安区域住宅用地成交楼面均价情况
2020年以来，霸州宅地成交楼面均价处于中等水平，但在环雄安区域内，霸州的区位优势较为明显，叠加规划利好、完善的交通网路以及多元化的产业集群，未来霸州将在环雄区域中脱颖而出，有望吸引更多品牌房企入驻。从目前入驻霸州的房企来看，大部分房企均为品牌房企，如万科、孔雀城、碧桂园、荣盛、佳兆业及蓝城等。
综合来看，在霸州内生需求旺盛的同时，叠加区域交通规划及政策端等因素的利好，未来霸州房地产市场将表现出积极的一面。
霸州“北控三关，南达九省”，随着“京津冀协同发展”、“雄安新区规划”等相关政策陆续出台和区域建设不断推进，霸州再一次凭借区位优势站上了历史舞台，在产业转型升级、人才引入等多重利好因素的支撑下，最终形成产城高度融合、生态健康宜居的京津雄之间的重要节点型城市。
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