【重磅】2020年1-9月重庆房地产市场盘点
导语回顾2020年前三季度，疫情打破了全国各行各业的节奏，进出口、消费、旅游等行业受创严重，房地产行业第一季度呈现“断崖式下跌”，第二季度市场复苏迎来一波成交小高峰，第三季度7-8月市场周期进入传统淡季，9月作为金九银十的开端并未迎来期盼已久的市场热卖，疫情影响逐步消退，重庆主城楼市前三季度市场表现如何？各房企表现如何？本文将对此进行详细解读。
政策
01、全国&重庆：坚持“房住不炒”根本定位，调控总基调未变，三道红线政策促保房地产市场平稳健康发展
从整体政策环境来看，“房住不炒”、“因城施策”仍是我国房地产调控的主基调，“三道红线”融资新规持续发酵。纵观全国各城来看调控小有放松之势，楼市调控基调从去年三季度的偏紧，到四季度放松，延续到今年一二季度的降息降准、放水、因城施策，第三季度住建部、央行举行12家重点房地产企业座谈会，明确提出“三道红线”，旨在降低房企杠杆，降低房地产行业的贝塔风险，房企融资环境整体趋紧。
从房地产面临的金融环境来看，中央坚决不采用“大水漫灌”式强刺激，仍然坚持稳健的货币政策，坚决遏制房地产金融化泡沫化，2020年央行采用了降息、降准、定向降准、公开市场操作等方式向市场投放流动性，政府逆周期调控力度明显加码，未来稳杠杆、防风险仍然是大势所趋，抑制房地产金融化、泡沫化仍是重中之重。
02、重庆政策：重庆限价政策依旧，金融政策、预售限价等有放松趋势，公积金成渝互认互贷，成渝双城经济圈建设加速
2020年前三季度重庆在全国“因城施策”的总基调以及“房住不炒”的定位下，积极稳市场、稳预期、稳房价、重学区、引人才，疫情后为刺激市场恢复，出台多个帮扶政策以增强企业融资能力，金融政策、预售限价等有放松趋势，同时加快推进成渝双城经济圈建设布局，川渝合力布局三大区域发展功能平台，将在基础设施、产业、环保、公共服务等方面共同发力，公积金成渝互认互贷，成渝一体化加速。
第四季度政策走势预测：
重庆房地产放宽政策调控，第四季度政策基调依旧为“稳地价、稳房价、稳预期”，坚持房地产经济平稳发展，后期政策整体求稳，但“房住不炒，因城施策”的总基调不变，同时在市场限价、限售及首套二成首付等政策上有一定放松。
房地产市场
01、全国市场：全国百城房地产市场回暖，成交同比降幅缩小，但各能级城市依然表现分化，重庆成交量重回全国第一，价格稳中有升
截至2020年三季度，重庆（主城）商品房共计成交1468万方，成交137625套，成交均价12437元/㎡，同比量跌25%。重庆虽然在一季度受疫情影响波及严重，成交量掉落至全国第五位，但市场回暖迅速，截至三季度已重登销冠宝座，但跟去年同期相比依然跌幅较大。
同比去年同期，全国百城房地产成交量大多呈同比下降的趋势，主要源于在疫情影响下房市冰封，除成都以外所有城市一季度成交量不足220万方。疫情得到控制以后，各城市成交量的同比降幅已大大缩小，但各城市表现分化，华东及浙江一带宁波、杭州等热点城市调控升级也难抑居民购房热情，疫情中心城市同比降幅虽然都已降至30%以下，但市场下行压力较大，市场行情相对冷淡。
02、重庆市场：疫情后市场迅速回暖，但跟去年同期相比依然处于下降通道，市场上行乏力，企业去库存压力仍较大
重庆房地产2020年1季度受传统节假日和疫情影响，房企延迟复工，商品房供应量急剧减少，售房部关闭，2020年的“返乡置业潮”随之落空，2月房地产市场几乎处于停滞状态，虽然二季度疫情得到有效控制，市场迅速回暖，5、6月企业年中冲量，成交量上涨明显，但三季度开始，供应持续上涨然而成交端并未形成正向反馈。整体来看，今年市场表现与2019年1-3季度相较，同比降幅达到了25%。
2020年1季度受疫情影响，导致售房部无法正常开放，去化速度放缓，存量较去年同期大幅上涨，存量面积超过1500万方，达到近来巅峰值。虽然后续企业积极去库存，但市场整体消化仍然较慢，截至三季度，去化周期已上涨至8.1个月。
03、区域表现：渝北巴南沙区承担主城总成交量的65%，传统核心区成交均价领跑全市
各区成交量价状况是其综合实力的反应之一，整体而言2020年1-3季度重点供销热点区域为渝北区、巴南区和沙坪坝区，其成交量均超200万方，承担主城总销量的65%，而其他各区成交量多数在100万方以内。
价格表现上，渝中区价格领携，整体建面均价21468元/㎡；江北区、南岸区、渝北区因规划、滨江等资源优势成交均价均高于主城整体成交均价；往年价格低位区域大渡口区，今年也突破万元单价。
04、板块表现：受疫情影响成交量下降，但价格依然稳中有升，多数板块量跌价涨
今年受疫情影响，多数板块成交量同比呈下跌态势，但市场价格坚挺，改善业态市场份额提升，不少板块价格上涨。部分传统热点板块像礼嘉板块以价换量，呈量跌价涨之态，也有边缘板块像陶家板块新项目恒大时代新城面市，带动板块量涨价涨。
05、成交结构：高层业态仍主导市场，改善类产品退二进三，由7:2:1变为6:3:1模式
2020年截至第三季度高层成交占比下降至62%，洋房成交占比上升至29%，别墅上升至9%，主要是疫情后洋房、别墅成交占比上升明显，一方面疫情对客户购房业态选择呈现一定改善推动作用，另一方面也是得益于今年多改善产品面市，供应端一定程度上影响了成交结构表现；
虽然整体市场有刚需物业向改善物业过渡的趋势，但受制于客户刚性总价预算，目前市面上各类产品控制面积段仍然较为严格，通过严控面积段来降低客户总价抗性，高层以80-100㎡为主导面积段，洋房则主要控制在120-140㎡，今年80-100㎡的经济型洋房产品市场份额增大，别墅120-180㎡产品市场接受度较高；
同时疫情后随着客户置业需求发生变化，改善市场机会点明显，但同时同质化竞争严重，客户存在一定价格抗性，基于对市场风向的调整及部分高价地项目持续入市，预计后市将出现更多低梯户比、低容积率的高品质改善项目。
06、二手房市场：挂牌量持续走高，价格及成交率受疫情影响大，整体成交率偏低，价格波动明显，北区量价双高成交活跃，部分区域价格倒挂现象重现
二手房市场市场挂牌量持续走高，整体认购率偏低，价格波动明显，特别是一季度受疫情影响客户观望情绪较重，随着被抑制的二手房市场需求逐步回暖，三季度成交持续向好，7-8月二手房达到阶段性成交小高峰，挂牌成交率出现反弹。
二手房成交中以渝北区、江北区和九龙坡区为主力交易区域，特别是5年内的品牌房企次新盘小区二手房在第三季度放量充足，加之疫情后期客户对品牌开发商二手房信心更足青睐度更高，大量房源成交带动北区二手房量价双高，部分城市核心新区二手房价格表现坚挺，与新房价格形成倒挂现象。
房企销售排行榜
据重庆克而瑞数据显示,2020年前三季度重庆主城TOP30房企实现全口径销售金额1657.03亿元，较去年同期的2013.21亿元下降了17.69%，疫情影响下今年重庆楼市不容乐观，整体大环境市场受挫，在此背景下我们来细数一下各房企的不同业绩表现情况。
榜单
解读
01
集中度稳健
TOP30行业集中度小幅上涨至87%
从集中度数据来看2020年前三季度重庆主城市场超87%的份额被TOP30房企垄断，行业集中度高，其中TOP20房企市占率超70%，市场分化明显，规模房企竞争激烈。
从同比情况来看，受疫情影响2020年1-9月重庆主城TOP30房企整体业绩表现有下滑趋势，但市场集中度仍然较为稳健，TOP10各梯队市场份额同比2019年同期下滑均在2个点以内，同时TOP20及TOP30集中度持续上升，头部房企效应加剧，行业分化明显。在疫情影响下今年各房企销售节奏整体后移，“三道红线”下降负债、回现金成为主旋律，因此第四季度处于销售窗口期压力巨大，规模房企贴身肉搏竞争加剧。
02
各梯队房企入榜门槛下降明显
第四季度中间层级房企突围压力大
2020年前三季度规模房企竞争持续，疫情对项目销售、回款、开复工的影响考验了房企整体的经营实力。
从2020年1-9月TOP30房企梯队门槛变化情况来看，各梯队销售金额入榜门槛均呈现不同幅度下滑，其中门槛下降幅度最大的为TOP5和TOP30梯队门槛，同比去年同期分别下降幅度达19%和15%，两者入榜门槛分别为107.62亿元和22.72亿元，在此降幅下第四季度销售压力较大，尤其是中间层级房企业绩受影响明显，各梯队房企整体上仍然呈现出明显的分化格局。
03
前三季度超一半房企业绩完成情况不足50%
业绩完成超60%的头部房企仅占19%
针对TOP级房企2020年前三季度年度销售目标完成情况统计，2020年前三季超一半房企业绩完成情况未超过50%，而前三季度业绩完成超过60%的头部房企仅占19%；同比去年前三季度同期完成情况，2019年前三季度超47%房企完成率超过60%，而业绩完成率突破70%的房企就占三成，相比之下今年各房企整体业绩完成情况较差，因此四季度企业仍面临较大的业绩完成压力，同时面对融资端的调控收紧，房企将更倾向于持续加快出货，回笼资金。
市场预判
政府“稳价”基调不变，部分房企受限三道红线年底捡漏机会大
政策端：全国持续因城施策，坚持“房住不炒”定位，重庆整体政策环境维稳，金融政策、预售限价等有放松趋势，人才落户宽松，同时重心落在成渝双城经济圈建设布局上，预计今年将会有更多政策加速成渝一体化的发展。
供销端：二三季度供应加码成交滞后导致存量升高，疫情带来的工程进度影响房企供货的节奏逐渐消退，第四季度处于销售窗口期，市场将持续放量，多个新项目首开面市增加供货，年终冲刺发力点预计将集中在营销端，通过各类优惠折扣刺激成交，前三季度整体销售量相较去年同期下降近三成，第四季度成交将达全年高峰但预计难达去年同期。
价格端：2020年整体价格仍然呈稳定上涨态势，疫情对房价中长期影响甚微，第三季度房企提前提速跑量推出各类折扣优惠，带动均价小幅下降，预计第四季度在年终营销的优惠下整体价格将延续第三季度的水准，大幅降价几率较小，全年房价预计同比去年小幅上涨。
房企端：对标“三道红线”房企融资环境整体趋紧，年终回现压力大，第四季度预计将纷纷加码营销，借助十月双节、双十一大促、年终庆典等节庆推出一系列优惠措施，大部分房企实际折扣力度将严格把控，难有大幅折扣优惠，但不排除受限三道红线的房企为回笼资金跳水营销，对客户来说或有一波捡漏机会。
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END
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