福州台江片区瀛洲府备案了,怎么看?

这几天福州的安商房分别领取了第一次的备案预售证,价格也各有差异,今天继续分析其中一个,位于市中心区域的台江南山纵横瀛洲府。

备案情况

这次分一二三区备案,虽然地块不大,不过却是分割的。

一区:1号楼,均价33032,户型:125,公摊15.32%

二区:2,3号楼,均价34711,户型:132,公摊:13.3%

三区:11,12号楼,均价33655,户型:86,99,115,公摊:20-24%

分析:这次备案均价3.38,价格不算夸张,毕竟是市区新盘,不过这次的楼栋都有一定的特殊性,对于选择的购房者来说需要注意。

楼栋分析

一区:来看1号楼,位于一区的联体小洋房,超小地块只有一栋楼还沿街,加上底商,虽然公摊小,得房率高,梯户比也不错,均价还是这次最低的,不过这种构造决定了以后的社区基本可以忽视。对以后的保值情况是较差的。

二区:2,3号楼,地块也是超小,仅仅两栋,也是定位洋房设计,而且公摊小,户型大。不过均价是这次最高的,接近35000,也只有土豪客户适合,不过132的面积又处于限购面积,比较尴尬,而且地块的社区后续也是比较一般。

三区:这次备案了11,12号楼,社区最大的地块,这次的11号楼有一半是安置房,购房者要注意。这两栋楼的梯户比和市面主流楼盘类似,公摊也在20%多。均价在33655,不过11号楼由于是混合安商房,所以均价比12号楼低了2000左右。不过这两栋都是朝南沿街,都有一定影响。

周边对比

这次的价格均价看上去3.38W,如果单看价格来说,虽然是安商房楼盘,不过对比近期的其他安商房,备案价不算太夸张。不过分楼栋看情况就有很大差异。

如果单看均价,选择台江排尾的万科金域国际来做对比,作为今年开盘的安商房,由于地块分割,纯商度比较高,加上均价35000带装修的设计,去化情况较好。

两个楼盘的比较差异:

1.都位于台江区,瀛洲府更靠近核心区。

2.万科的社区地块方正较规整,瀛洲府地块过于凌乱。

3.万科带装修35000(一期还有优惠20W),瀛洲府均价3.38(后续几栋估计更贵)。

4.虽然都是安商房,不过万科地块仅仅只有几套,瀛洲府小地块是纯商(不过就1-2栋),大地块不仅仅有安置房,而且还是混合在一栋楼的情况。

5.物业情况,万科自持物业,瀛洲府纵横集团的旗下物业。

总结:如果从性价比来看,肯定万科更好,瀛洲府虽然看上去价格更低一点,但是一个毛坯,一个精装,虽然现在市面的精装被疯狂吐槽,那就抛开装修不说。万科在社区品质上面还是比瀛洲府好较多,而且均价差异也不算太大。

购房建议

一区定位400w总价一套,对于购房者来说,400w的户型和梯户比等都是不错的。不过既然出这种价格肯定对社区品质也有要求,虽然是纯商小地块,不过由于两侧沿街,加上只有一栋楼,底商配建,后续的品质肯定不会太好。对于购房者来说,3.3w的均价,建议谨慎入手。

二区定位450w总价一套,2号楼由于在社区内部,少了沿街的影响,不过单价也比3号楼贵1000左右。地块的总体情况与一区类似,一样的纯商小地块,不过仅仅3号楼南侧沿街,影响少点,不过也仅仅只有两栋小洋房。对于450W的购房者来说,肯定对社区品质有要求,目测后续也不会太好。均价34711,楼栋的公摊,梯户比都很不错,仅仅缺点在于社区,建议择优入手。

三区定位260-420W之间,地块较大,不过依然不规整,而且楼盘配比的40%安置房都会在这个地块,目前11,12号楼沿街的单价已经到了3.36W,而且11号楼还是混合安商房。购房建议,11号楼不太建议,12号楼,谨慎入手。

注意点

1.楼盘目前的物业是定位纵横的F天下,对于这个物业目前了解不多,如果有购房意向的可以多加了解。

2.楼盘的安置房目前是配建混合楼栋,所以从户型来看和商品房差异不大,对于后续上市的冲击力是较大的。

备案总结

楼盘的首次备案均价不算夸张,但是由于分了三个地块,特别是三区的均价,还有混合安置房,性价比来看确实不如排尾的万科。至于一区,二区的大户型又比较尴尬,定位高价盘,梯户比、公摊、楼层都不错,但是最主要的社区配建又不是太好,对于土豪来说下手难度有所较大。至于后续的开盘去化,目前来说应该不会太好。