顺着这条“藤”，摸几个福州房价的“瓜”

前些日子，福州发布了《2019年福州市四城区基准地价更新成果》。

基准地价这个概念，在楼市江湖里，出现的频率不怎么高。

很多人都清楚，房价的高低，有一部分因素是由拍地时房企拿地时的地价决定的。而土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础。

简单一点理解，基准地价是有一定标准的价格，而地价是在此基础上市场行为的结果。

2019年福州四城区基准地价背后，藏着哪些楼市的密码？购房者能否顺着这个基准地价的“藤”，摸一下房价的“瓜”？

1.对房价涨跌没影响，但有参考性

福州四城区基准地价图，颜色由黄渐变，表示基准地价级别由高到低，其中黄色为一级，为最高级。

基准地价划分，都是以路网为标准，每一级具体说起来都是一个复杂的条线划分。

这里面还划分了商服用地、公共管理与公共服务用地、住宅用地等不同土地类型、不同级别的基准地价。有兴趣详细了解的朋友，可以去福州市自然资源和规划局网站上去查看。

基准地价，更多的是对政府决策者和开发商意义更大，对于买房子的人来说，它只能是由土地价格推导房价的一个参考。

影响房价的因素。主要是成交地价、交通、教育、医疗、生活圈，楼盘产品甚至开发商后期运营的水平等等。

但基准地价可以粗略地当做地段概念来看。基准地价高，意味着土地规划部门在制定规划时，充分考虑到了城市现状和未来土地价值的潜力。

购房者看基准地价，也可以从中粗略判断福州城市目前的核心地段大概是什么范围。

这样，对房产的买卖参考价值更大。

2.同在鼓楼台江，地价差别也大

对于福州来说，同样是在鼓楼和台江，但是不是鼓楼的核心区或者台江的核心区位，基准地价的差别，某种程度上也能反映出房价的差别。

哪怕同样是鼓楼和台江的二环内，也分了好几个级别。

以“三山两塔”为标志的地段周边，仍然是福州基准地价的最高位，和现实中的房价高位也比较吻合。

台江区的基准地价有一个最高级别区域，在八一七路和六一路中间。这也很好理解了台江区这个区位的几个楼盘，为什么能卖出堪比鼓楼新盘的房价。

此外的鼓楼和台江，基准地价走低。相对来说，已经远离了鼓楼和台江的优势资源，只有鼓楼台江的名，却没有鼓楼台江的命。

但这些区域房价感觉不会比鼓楼台江核心区域低太多，毕竟是还是鼓楼和台江，市中心繁华地段。

对于购房者来说，这些地段的房产，已经不属于闭着眼睛可以买的了。要多考虑一些房子之外的因素，对房产的加持力度有多大。

3.闽江两岸，地价北贵房价南高

说说鼓楼台江和仓山区范围内的闽江两岸。

闽江北岸的基准地价，一直比闽江南岸的基准地价更值钱。

这里有几个原因：

首先闽江北岸是属于鼓楼和台江范围，开发较早，沿线路网较早成熟。其次是有串成珠线一般的公园分布，自然景观得天独厚。还有一点，人们的居住习惯来看，南向面江居住舒适度会更高。

闽江北岸一带，目前可供土地开发的资源基本上都已物有其主。

反观闽江南岸，除老仓山一带开发较早之外，其他区域开发较晚，江岸资质不如北岸。基准地价略低，也属于正常。

但是如果论房价来看，目前在这个特定范围内，闽江南岸的房价有几个地段比闽江北岸的房价略高。

比如说融侨观邸、融侨外滩和世欧上江城房价，均比对岸同类型小区的挂牌均价略高。特别是融侨外滩，更是福州顶级的江景豪宅，均价都在5-6万元/㎡。

实际上，这个范围内闽江两岸的房源，有很大一部分是融侨的天下，南岸开发完，产品和价格更贵，属于自己和自己PK。

4.南台岛两端现状说明了什么问题

从基准地价图上来看，福州仓山南台岛两端，也就是淮安和三江口区域，基准地价较低。

淮安区域土地出让得较早，一个金辉拿走了大部分。目前这个区域虽然离鼓楼很近，但因为教育和商超等资源配套不足，还没有得到福州大部分购房者的认可。

三江口区域，政府规划出来的基准地价并不高，但屡屡在土拍市场中表现抢眼，属于政策宣讲的价值高地。

从目前来看，海峡会展中心周边以及福州火车南站周边的区域基准地价略高于其他地段，这也暗合了三江口板块哪里配套更成熟，哪里的实际房价更高的原理。

在三江口这个地段，闽江和乌龙江沿岸配套还没跟上，目前基准地价不高，沿岸的江景房，未来可期。

所谓一线江景的价值，只有当配套越来越成熟，才会得到越来越多的认可，离开生活配套大谈江景资源，是个伪话题。

5.东二环核心、金山和老仓山靠谱

东二环片区和东三环之间基准地价极差较为明显。个人认为这也是一个值得高度关注的现象。

当下东二环片区楼市较热，但东二环片区的现实究竟如何，从基准地价图上可以看出，存在各种参差不齐。

这也很好理解。东二环片区，就楼市热炒的地段来说，并没有想象的那么大范围，实际上，这也符合当下东二环至东三环片区的发展现状：靠近二环，配套更成熟，土地价格高，房价高，靠近三环，城市界面景观还有待提升，土地价格低，房价也走低。

说得再直白一点，在这一带购房，还是要选择这一带的核心地段，否则可能“坑”会比较深。

还有很多人问老仓山的三叉街地段和和金山、奥体、城南板块比起来哪个更有前途。

从目前基准地价和房价现实中可以推测，老仓山三叉街一带和金山大部分片区，都比奥体更有前途。

奥体板块基准地价不高，但房价已经不低。奥体和城南片区，受先天因素影响，有几个盘在福州楼市里性价比并不高。

奥体基本已经定型，变化空间不大。

至于城南能不能打个翻身仗，主要希望寄托在帝封江片区，从未来规划上看，帝封江区位配套算是成熟。

帝封江千亩大盘，恒大和世茂是城南楼市的两驾“马车”，能不能拉得动，要看它们的表现。