东莞楼市:穷人买不起,有钱人看不上,这种房最容易砸手里

我是广叔,你相见恨晚的买房导师,广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号。

提问:广叔好,坐标东莞有房票,总价120w以内的纯投资买哪些楼盘比较好?目前在看天利中央花园、光大山湖城、恒大御景,虎门万科云城,不知道您有什么建议呢?非常感谢

回答:你好。天利中央花园近西平站,可以考虑的。光大山湖城在大岭山,离未来地铁远,周围环境也不好,不建议;恒大御景在南城白马,配套还行,没地铁,区位还行,可以考虑;虎门万科云城近万达广场,也是可以考虑的。东莞投资回报率高的板块,详见内部!

提问:广叔你好:我现在达鑫江滨新城有一套房子,目前还在还贷中。手头目前还有150W流动资金。现在想买松山湖的房子,目前知道松山湖新楼盘深业应该近期会开盘。有没有必要把达鑫房子卖了(达鑫房子估计卖2万6左右),然后到松山湖买房?最近松山湖涨了很多,二手房都已经5万以上了。或者150W首付能买临深哪里楼盘?还需要考虑学校

回答:你好。达鑫江滨新城可以出手,石碣属于外溢片区,有条件还是要不断置换优质地段。总价500-600可参考:东莞投资回报率高的板块,详见内部!

提问:你好广叔,新人提问,本人在南城有三套房,手上还有1000W,下一步可以投资哪里?长安万科瑧山府和松湖半岛如何?或者是考虑去深圳或者广州取得购房资格,但是这个比较慢,望回答!

回答:你好。在南城有三套了,其他潜力区域也应做相应配置,不要把鸡蛋都放一个篮子里。万科瑧山府所在区域临深,莲花山脚下,自住+投资可以考虑。松湖半岛的潜力相对大一些,属于松山湖产业的较为核心区域。有条件还是建议入深圳或者广州,找个代持或者HP。

提问:广叔你好, 坐标深圳,33岁,手上子弹130,有首套首贷资格,月供可以2万左右,可以投注分离, 目前看了光明一号72平小3房460万(可配合GPGD到485).已交10万定金,这套可以入手吗? 还有坪山京基御景印象89平3房东南向,380万, 坪山金地朗悦89平3房,装修,365万, 龙岗大运中海康城国际89平3房430万, 还有更好的建议吗?

回答:你好,光明一号买入没问题 对光明的未来还是非常有信心的: 1、和沙井这些地方不同,光明之前农场用地多,所以整个片区农民房少、易规划,实际的规划做得也非常好:光明小镇、凤凰城、科学城、大学城,产城融合、宜居宜商; 2、工地非常多,大部分是产业工地,未来这个地方会持续涌入大量人口,而且是中高收入人群; 3、整个片区一手、二手供应并不算多,九龙台、星河天地、绿地城市更新、宏发万丈城城市更新,二手传麒山、光明一号、光明大地以及边缘地带的几个旧改,未来不会出现大量砸盘的现象; 4、光明位置比较有优势,相比于龙岗、坪山、观澜,离南山、福田、宝安距离都比较适中。

光明以后是南山后花园,这个说法我是不认可的,光明自身的定位非常清晰:和北边的松山湖,南边留仙洞总部基地、南山科技园连成一条完美的科技走廊,随着基础设施的不断完善,价值会慢慢凸显。 光明中心的四个盘:金融街、宏发、电建、中海,都很大概今年开盘。而未来几年光明中心基本没有新盘入市了。 不仅新盘没有供应,二手盘也没可能增长,因为受三年限售影响,光明卖掉的新盘基本要5年后才能入市限售。供需关系的天平会严重倾斜。 如果光明入手价控制在6万以内是最好的,再砍砍价吧。

提问:你好广叔,我想问问你大亚湾房子的事情,月初问过你一次,现在我挂出去是135W ,有人想买, 128W ,可能最多130W。我有必要纠结这5W快么?另外你觉得未来一年塘厦是涨是跌 ?如果我卖掉大亚湾,应该立即出手塘厦还是继续等一等再出手?

回答:你好,当前的策略是,尽快卖。但这其中还是有讲究的。即便追求快,也要经历持牌一个或两个月 ,要有5- 10批的客户,看过、聊过。如果只遇到第一个, 或第二个客户,但要急着成交,那么很可能卖低了。如果你达到我上述的条件,则当前可以再降五万,争成交。否则继续一段时间。

大湾区的房价,处于下跌通道,未来两年,可能还会下跌。塘厦,楼市涨跌,跟着深圳走,当前处于盘整期,可以入手。如属自住,则当前就可以关注市场,遇到笋盘就可以上车了。如属投资,也可以等到政策转松了,房地产融资松绑了,楼市成交量反弹了,再考虑上车。盘整期价格变化不会太大。这需要走一步看一步。把握不准时机现在就可以上车。

提问:广叔你好,现在是否已经到了黄埔那几个盘无脑买入的时候了,因为没淘到什么笋的,除去顶楼一楼的,如果都是以后六七万,那现在是3.8还是4.2万区别已经不大了吧,

回答:你好,还没到,广州在蓄势,现在这个阶段只是笋盘在消失,价格在慢慢抬升,3.8跟4.2差别还是很大的,这波行情来的不会太猛烈,估计涨幅也是20-40%之间,仅限于热门板块,郊区靠边去,当然不排除热门板块一些红盘会超过这个涨幅,为什么强调有笋就入,还不是为了涨起来的套利空间大点。 比如你买4.2涨到4.8,才涨了0.6,别人3.8买的,就过了1的线,差别很大的。

提问:你好广叔,我在广州新塘凤凰城凤仪苑有155方的复式无电梯的洋房,中目前闲置抵押银行200万做生意周转金用,凤凰城有1套300方独幢别墅,房贷还有350万左右,目前生意亏损,还欠银行400万经营贷款,房贷350万,现在可否卖掉凤仪的复式和别墅,还了银行的钱,然去萝岗买房,小孩在萝岗读书。

回答:你好,凤凰城地盘还是很大的,没有地铁常年抛盘,价格也是易横难涨,刚需在这里买房通勤可以说是相当不方便,可以出手。萝岗潜力要大很多可以考虑。

提问:你好广叔,你觉得广州亚运城新盘天逸如何?投资合适怎么样,是小三房好还是两房好呢?

回答:你好,亚运城区块较为孤僻,算是孤岛,承接外溢的能力弱,未来土地供应也大,竞品自然就多。距离未来的核心区域不是很近,离番禺广场到万博都有一定的距离。虽然3号线东沿线对亚运城利好,但我还是认为会更利好番禺广场,把亚运城的购买力吸走。如果注重学位居住可以考虑的,配套也在逐步提升,自住+投资可以考虑,建议以3房为主。

提问:你好广叔,都市翠海华苑20平单间18-19年从200多万猛涨到400万以上,去年11月成交410万,双十一后到现在几乎没怎么涨。宝安中学片区两房、三房、四房户型这半年却蹭蹭蹭往上涨,不知道怎么理解这种趋势变化?怎么看待最低总价学位房的天花板呢?

回答:你好,1、宝安中学还不是顶级学位,人们还可以找到替代产品。2、两年已经翻倍,单价太高人们望而却步,高处不胜寒。3、2-3房涨是因为房子价格+学位价格,房子因为三价合一被抑制许久,放开后价值回归。具体推荐分析参考内部分享!

提问:你好广叔,我和爱人工作在龙岗坪地,小孩在读幼儿园过两年读小学,准备在龙岗买房,深圳首套房,三成首付150万以内,总价450以内小三房可以接受,自住加考虑投资升值,龙岗中心城附近这边这两年基本没有多大涨幅,在考虑新盘和二手房之间,新盘考虑附近的龙园大观、君胜熙珑山、远洋新天地,远点有宝荷的京基御景半山,新盘价格350-380左右,二手考虑中心城片区远洋新干线、金地龙城中央等总价360左右,还有附近的地段更好的万科天誉、保利上城等总价450左右,请结合学校、后期潜力和楼盘品质等给点意见,刚需的话是新盘还是二手的好,这几个盘如何选?或者有没有更好的推荐,谢谢

回答:你好,其实龙岗中心城未来潜力不如大运板块。 如果想买龙岗不跑输,推荐购买龙岗两个学区房:深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘:招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府 龙园大观 百万大盘,这个项目的亮点是华中师大附属9年制 其他真看不出来什么亮点了,太贵了,这个单价在龙岗选择性太大了; 周围都是旧改,买这个盘最少套两年; 距离在建16号线龙园站实际距离1公里以上 利用率相当低,没有赠送。 如果不是新房癌,不建议买这里 远洋新天地有点窝,不靠3也不靠16,作为远郊住家盘,单纯只是房子新、品相好,还不太够。 另外几个盘也是同理,适合自住,但是大概率跑不赢大势。

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