潜望|万科郁亮:“一根筋”走到底,撞了南墙也不回头

腾讯新闻《潜望》 李思谊

“别人不撞南墙不回头,万科撞了南墙也不会回头。”万科集团董事长郁亮说,万科坚定看到房地产发展的潜力和未来,会“一根筋”走下去。

10月17日下午,万科集团2020年北方媒体交流会,郁亮一袭黑色运动装亮相。胸前的四个红色大字——“筋厂制造”格外醒目。

无论是万科内部之前提及的“活下去”,还是外界普遍认知的房地产行业“白银时代”,郁亮再次表达了对地产业的信心——万科未来准备在房产行业“一根筋”地发展下去。

监管近期推出的“三道红线”监管政策也提示地产业不应占用太多社会资源。但之所以要坚持“一根筋”,是由于万科对地行业发展空间的特别认知。

依靠全面竞争力获取竞争优势。地产行业从土地红利到金融红利,再到今天的管理红利,终于使得地产行业回归到普通行业,如同一些制造业既不靠关系也不靠杠杆,而是依靠产品与服务取胜。

人口特征变化带来的更好的质量发展。中国25岁以下年轻人的数量相比26岁至50岁的人口减少了1.39亿,但是这些人口的减少可能在数量上体现为不增反降,但体现在质量上一定会有所发展提高。

行业中曾经被忽视的某些领域。如:中国早在1998年房改时就曾产生租售并举的思想,但租赁住宅在以开发为主的时代被忽略。事实上,租赁住宅是解决住宅问题的非常重要的渠道与方式,其春天正在来临。

环境变化导致新事物的出现。如:此前的商业地产从传统意义上的“购物中心”演变成生活方式,拥有篮球场、足球场、跑道、开心麻花剧场、剧院等。

地产业是一个常做常新的行业。因此,万科将在房地产的相关赛道上,沿着城乡建设服务商的策略继续前进。“一根筋走到底,撞了南墙也不回头。”郁亮说,在房地产相关赛道方面布局相对完善,也初见曙光。

万科物业:一定会上市,时间还没想好

物业单独分拆上市,在近期成为地产行业的趋势。最近的如恒大中国、世茂集团、阳光城、合景泰富等。面对来势汹汹的行业潮流,郁亮称“万科物业一定会上市,但时间目前还没想好”。

“我们的设想是能够上市的业务我们都让其上市,接受整个市场的考验。”郁亮说要拿捏好上市的时。他表示,担心大家被资本的热潮迷失初心,希望能够沉下心来做好产品与服务,将工作做得更扎实。

根据万科2020年中报,万科物业在2020年上半年累计签约建筑面积6.8亿平方米,已经接管面积5.2亿平方米,新签约建筑面积0.53万亿平方米。期内,万科物业实现营业收入 67.0 亿元,同比增长 26.8%,其中 55%来自于万科以外的项目。万科物业营收在万科的占比为4.6%。

相比中国物业管理39年的短暂历史,全球写字楼服务已在几百年的发展过程中已相对标准化。以拥有200年以上历史的戴德梁行、世邦魏理仕、仲量联行等地产服务商为例,其业务范围涉及物业设施管理、评估、租赁等多个领域。

如何在不具备以上条件的中国物业领域实现发展?万科物业CEO朱保全提出通过物业管理与设施管理两部分实现:前者是为多业权的所有者与租赁方提供公共空间服务,后者是为单一业权的自用型使用者提供专属空间服务。

万科与戴德梁行于2020年1月份正式交割的合资公司——万物梁行,为住宅空间、商写空间与城市空间提供综合设施管理、物业及资产管理,试图与西方对齐并进行创新。

万物梁行董事长李庆平介绍称,万物梁行成立不足1年时间,覆盖国内149城,管理项目1140余个,在管面积超过1亿平方米,规模在中国市场位居第一。

“‘万科+物业’产生了万科物业,而’万科物业+戴德梁行产生了万物梁行,”朱保全透露,万科物业与某城资战略合作的消息也将在一周之后发布。届时,关于万科物业的整体版图也将逐渐完善。

长租公寓:租赁市场机构化率较低,仍有长足发展潜力

“长租公寓”是“房住不炒、租住并举”新时代背景下的产物,然而暴雷事件的频发时常将长租公寓推向舆论的风口浪尖。郁亮此前也曾表示,“好在万科有钱,长租公寓业务不会暴雷。”

其实,万科在2005年就开始探索租赁业务。当时,万科与国家住建部共同探索中低收入群居住问题解决方案,并在2008年推出了针对刚刚走出校门的大学生的广州万汇楼项目,这可谓是万科最早的长租公寓项目。

继2014年在厦门推出被窝公寓、2015年在西安推出VV公寓后,万科长租公寓自2016年开始进入成长期。2016年4月万科将其青年公寓品牌统一定名为“泊寓”;2017年9月,长租公寓被列为万科核心业务之一。

在此期间,万科长租公寓在许多城市推出不同特色项目。如:2019年5月开业的深圳云城旗舰店是万科最大体量的自持项目,济南的丁家庄店、深圳南头古城店与苏州石路社区分别根据地方特色进行特别设计与布局。2020年7月开业的北京泊寓成寿寺社区,是北京第一个集体用地租赁住房项目。

当时,万科在北京做的一项调研显示,北京的租房人群为860万人,而合格的租赁房源仅有30万套,且仅有250万套为合规租赁房源,而这250万套的人均租金约为7000元。大多数人认为,花费薪水的30%用于租房较为合适。

万科集团合伙人、北方区CEO刘肖介绍称,为年轻人提供40分钟可以到达上班地点的月租约为3000元的住房,必须解决好“综合成本、产品坪效、社群运营”三大难题,而集体用地则是三大难题的突破口。数据显示,万科已在北京获得6个集体土地建设租赁住房项目,预计提供2.2万金租赁住房,总投资额约90亿元。

截至目前,万科泊寓已进入33个城市,开业门店365家,开业房间13.48万间;泊寓的在租客户超过15万,累计服务40万客户。其中,整体出租率为94%,续租率为55%,2020年上半年营收额达到10.5亿元。

然而,中国租赁市场有着巨大的潜力,其容量预计在亿万级的规模,且增长迅速。有预测显示,2020年,租赁人口为2.03亿,租金水平为842元/月,租金规模为2.05万亿元。到2030年,租赁人口将达到2.72亿,租金水平为1371元/月,租金规模为4.48万亿元。

同时,中国租赁市场的机构化率相对较低,具有长足发展潜力。以西方国家为例,目前,美国租赁市场的机构持有运营或托管占比为54.7%,英国为66%,德国为48%,日本为83%,而中国仅为5%。

这些西方国家中的租赁运营实体实力雄厚。作为美国第一家上市的公寓型REITs EQR(Equity Residential),截至2020年上半年拥有门店304家,共7.8万套公寓。当前日本最大公寓运营商之一LEOPALACE 21截至2018年末运营的租赁房屋数量为57万间,2019年年末的市值为869亿日元。