深圳40周年未提“扩容”临深房还有出路吗?

随着深圳经济特区建立40周年庆祝大会落幕,一直悬在人们心中的大石终于落地,那就是深圳并没有扩容。

很多人认为这是对惠州楼市的利空,其实深圳没扩容,对于尚未入场的投资者来说,反而是一件好事。

深圳扩容几率大吗?

深圳一定会扩容,我指的扩容不是兼并,而是融合协同发展。

如果是行政区域上的扩容理论上来讲是很难的,这并不是一笔经济账,而是一笔政治账。

反而融合发展是必然的趋势。

深圳每年在以新增50万人口的速度在急速扩张,深圳的土地却只有2000多平方公里,是北京的七分之一,是上海的三分之一,是广州的五分之一。

所以深圳的房价贵除了自身的经济强之外,土地稀缺是最根本的原因。

近期,深圳都市圈横空出世,背后的逻辑不言而喻。

在缺土地,高层又寄予众望的情况下,加强与环深城市的紧密联系,分工明确,协同发展是深圳发展的最优选择,难道睡在睡城的深圳追梦人创造的GDP不属于深圳吗?

在做好睡城角色的同时,将会承接深圳更多的产业跟人口外溢。松山湖的华为是典型代表,但一定不是最后一个。

深圳与环深城市产业,交通,人口,公共资源的融合其实也是一种扩容。

那么,惠州,值得一搏吗?

惠州,遍地是坑,选对区域,值得一搏,可以重点关注临深片区

1

临深投资窗口越来越小

这一次深圳虽然没有扩容,但从最高领导人的讲话中,无不透露出深圳对土地空间的渴望,如:

(深圳)面临城市治理承压明显、发展空间不足等诸多挑战”;

加快粤港澳大湾区城际铁路建设,促进人员、货物等各类要素高效便捷流动,提升市场一体化水平”;

“要树立全周期管理意识,加快推动城市治理体系和治理能力现代化,努力走出一条符合超大型城市特点和规律的治理新路子”;

“支持深圳实施综合改革试点,以清单批量授权方式赋予深圳在重要领域和关键环节改革上更多自主权,一揽子推出27条改革举措和40条首批授权事项”。

从“双范”城市、世界标杆城市,到“全国改革开放的一面旗帜”,再到“大湾区建设的重要引擎”,深圳的城市地位不断提升,已经成为了世界新变局和新形势下的新担当,是中国在大国博弈中打出的一张王牌。

由于土地严重制约了深圳城市发展和城市竞争力,未来临深片区都将迎来历史性机遇,准确来说,目前只有惠州临深片区留给我们投资临深的机会,如果此次深圳真的扩容了,惠州的大门可能也将会随之关闭。

2

除惠州别无选择

纵观粤港澳大湾区,真正称得上临深的城市,只有东莞和惠州,绝大多数深圳刚需买房只考虑莞惠两城。

轨道交通方面,1-2年时间内,确定与深圳修建地铁和城际铁路的城市只有东莞和惠州。

9月2日,交通运输部在官网发布了“关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见”,文件要求:通过1—2年时间,启动深大城际、穗莞深城际延伸段、深惠城际等城际铁路项目建设。深圳10号线东延至东莞凤岗、深圳14号线东延至惠州惠阳、深圳11号线北延至东莞长安、深圳22号线北延至东莞塘厦等跨市城市轨道项目纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划并启动建设。

疫情期间,国内资金避险情绪高涨,更加推高了深圳和东莞两个城市的房价,根据二手房冰山指数涨幅排名情况来看,深圳东莞的房价连续几周排名全国前两名。

但大涨之后必然面临调控,7月15日,深圳发布史上最严楼市调控,深户购房需要3年社保,离婚腾房票也被堵死;7月25日,东莞发布“本市史上最严”楼市新政,二手房首次纳入限购范畴,这意味着两个城市对外地投资客关上了大门。

从限购的角度来看,深圳和东莞现在即使有钱也买不到,只有惠州是留给我们投资临深的最后机会。

当深圳和东莞楼市调控升级后,越来越多的资金开始流入惠州,惠州正在全面进入上涨周期,市场表现为量价齐升。

据国家统计局网站发布2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,8月份,70大中城市中有59城新建商品住宅价格环比上涨。其中,惠州环比涨幅1.9%领跑全国!

据惠州中原地产数据统计显示,2020年8月惠州新房住宅成交22177套,环比上月增加34.69%,同比大幅增长98.45%;成交面积为233.35万㎡,环比增加33.83%,同比增加102.31%。8月楼市出色的表现,不仅仅实现了月度成交自3月以来的六连涨,更刷新了近两年来的月成交记录。

从市场的角度来看,惠州在地铁规划确定、莞深限购升级背景下,房价正处于一个上涨周期,现在正是入场的最佳时机。

对比地理区位和房产价格,惠州临深是整个大湾区中占据临深的好区位,价格反而最低的片区。

广州南沙、珠海唐家普通项目2万+,核心项目追3望4毫无压力;东莞临深松山湖二手房6万+,凤岗新房轻轻松松破4万;反观惠州临深,距离深圳更近,轨道交通更加确定,房价还处于1字头,这难道不是一个投资机遇吗?

从价格的角度来看,惠州临深的价值是整个湾区中最被低估,最具成长空间的片区,这里是每一位配置湾区资产的投资者都不可忽略的存在。

其实房产投资价值只是惠州这座城市的冰山一角,作为粤港澳大湾区中具有竞争力的重要节点城市,惠州的产业聚集和经济发展已经取得傲人的成就。

目前,36家世界500强跨国公司在惠州投资了65家外资企业;潼湖生态智慧区选商引智项目协议投资总额达3000余亿元;仲恺“357创新产业带”力争到2025年推动创新产业带实现地区生产总值500亿元,规模以上工业总产值1000亿元;华为、阿里纷纷入驻惠州,计划在惠州打造下一个“松山湖”……

惠州虽然是一座临深城市,但随着自身的强势崛起,现在已经脱掉“睡城”的帽子,慢慢成为一个宜居宜业宜游的明星城市。随着交通的完善,产业的聚集以及人口的导入,我们发现惠州在拥抱深圳的同时不依赖深圳,而是靠着自己的内生力,不停地向外界输出属于自己的价值观。

2

临深惠州片区和板块推荐

惠州买房,推荐14号线经过的白云新城和南站新城。

惠阳的淡水老城和老城以北区域均不太建议。

白云新城

临深置业热门区域之一,该片区既紧邻深圳坑梓,又与淡水主城区相连,可以说是真正的临深地带,新城面貌整体不错且淡水河环绕,定位为综合型商务办公、商业服务、居住功能为一体的新城。

该片区楼盘可以享受深圳地铁14号线沙田站,地段上的临深特别适合深惠两地通勤的人群选择,也因为地段上的优势,该片区整体均价去到15000元/㎡,与深圳一路之隔的楼盘高达1.8万/平。

保利阳光城:建面86万㎡的大盘,自带淡水十小的公立学校9月开学。目前在售最后一期产品,建面86-120㎡的3-4房户型,均价16500元/㎡。

后浪悦府:号称惠阳离深圳最近的楼盘,800米抵达深圳坪山,距离沙田站2.4公里,不过这个盘很小,只有3栋楼,目前在售2栋94-120㎡,户型方面不错,均价18000元/㎡。

威华水悦华府:距离深圳14号线延长线白云站约600米,目前在售6栋建面67-111㎡的2-4房,其中111平做到双阳台南北通,整体均价15800元/㎡。

新力睿园:离地铁白云站只有1公里,新力开发商品质不错。楼盘不大不小,价格有优势,只要1.6万,综合比较性价比高,目前正在接受认筹,认筹的人太多,小户型估计要抢。

南站新城

作为临深置业的另一个热门地段,南站新城属于“时间上的临深”。依托惠州南站,南站新城应运而生,定位惠阳综合服务片区,也将是惠阳新中心,集中布局商务办公、商贸金融、酒店餐饮等服务功能。

厦深高铁于2013年通车,如今车次是越来越频繁,更是方便深惠两地同城生活,以惠州星河丹堤楼盘为例,是惠阳房价顶端接近2万的单价,周边房价是12500~16500元/㎡不等。

长通熙园:周边居住氛围还不错,配套方面都比较齐全,目前在售10栋建面68-90㎡的2-3房,均价17500元/㎡。

南站新城:碧桂园惠州南站楼盘,103-123㎡多面积段可选,价格18000元/㎡之间。

雅居乐花园:南站新城的刚需大盘,加推87-127 ㎡拓高 (送装修),均价在12600元/㎡。看到了吗?包装修才12600,应该来说性价比超高了,因此也超级受欢迎。

但这个楼盘的争议也很大,雅居乐花园是不是癌症村?——其原因是村民所居住土地土壤重金属超标,因长期在土地上种植食用蔬菜,饮用地下水,从而导致该村村民癌症爆发率高,其实这个事情早已经有合理科学解析了。我想问问,现在大家吃的是不是地下水,如果不是那就不要担心,首先空气质量绝对是没有任何问题的,只是地下矿物质重金属比较高,对空气和环境是没有任何影响的,所以说雅居乐是癌症村已经不成立了。

惠阳雅居乐花园是雅居乐地产集团旗下项目,雅居乐花园项目动工之时,已根据国家房地产开发的相关法定程序,在政府机构的组织下,聘请了有国家资质的第三方环评监理及监测编制单位,在前期规划和施工过程中进行严格的土地施工环境监理及监测,符合国家房地产开发法定程序,环境评估结果达到相关政府部门要求。各项指标均达到国家环保要求,符合国家居民居住相关标准。目前雅居乐居民的饮用水来自惠阳自来水公司,食用果菜也全部来自正规的市场供应。

所以大可放心。