重庆一楼盘十年都没升值，还在寸土寸金的观音桥商圈！
10月10日，重庆中心城区1宗住宅用地到期，地块原为红旗河沟公交枢纽站，紧邻观音桥商圈。现场迎来中海、保利、华宇、美的等9家企业竞拍，最终，中海以19.30亿元竞得，楼面价为12750元/㎡，溢价率为42.02%。
当大多数人在感叹地王之争时，记者却发现，12750元/㎡的楼面价，竟然可以买到观音桥商圈旁的房子。
这个房子就是旭阳朗晴广场。朗晴广场不仅有四层商业裙楼，还有两幢塔楼。重要的是，塔楼最初为住宅性质。
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记者在一房地产信息网站看到，朗晴广场目前的二手房均价为12989元/㎡。
在另一网站的楼盘动态信息显示，2009年朗晴广场对外发售时，b栋户型面积在28-82㎡，均价为11080元/㎡。
网友猫猫丸表示，自己当年以套内1.3万的价格买下了朗晴广场，当时还是冲着超高层无敌的全景和夜景买的。他还笑称，孟庭玮就住在他楼上一层，有段时间房子还有点漏水。
网友狈狈也是朗晴广场的业主，他是十年前买的b塔，价格为1.1万元/㎡。现在房子一直是租出去的，根本卖不起价。
在链家官网，记者也查询了朗晴广场的成交情况，今年仅成交3套，价格在1.1万-1.2万左右。
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朗晴广场，到底是怎样一个情况？
据报道，朗晴广场的商业开盘时还缔造了重庆的商业神话。
2009年首次开盘，曾2小时热销商铺139个，揽金1.62亿。
如今，朗晴广场下面的商业成了重庆商业的典型失败案例。重庆晚报曾进行深度报道，并指出朗晴广场若要重生，就必须回归经营本源、丰富商场业态、优化商业规划、改善周边环境。
记者走进朗晴广场，发现下面的商业经营着实不善，仅有个别小店在苦苦支撑。
（空置的店铺）
（商业屋顶漏水）
（坏掉的扶梯）
那双子塔呢？
从朗晴广场的两栋塔楼来看，为超高层建筑，超40层，还是玻璃幕墙，高级石材裙围。这要放在十年前，真真算得上地标建筑了。
记者去两栋塔楼随意挑选楼层逛了一圈。虽然大部分房源为住宅性质，但是如今几乎全部商用了，业态集中在酒店、培训中心、律师事务所、旅行社、信贷公司、科技公司、文化传播公司等。但从楼栋的环境界面来看，a栋稍微要好一点，b栋某些楼层甚至给人一种阴森的感觉，瑟瑟发抖。
（a栋业态）
有一点不同的是，b栋似乎商业属性更强一点，从外立面来看，低区几层为全玻璃幕墙。
据知情人士透露，十年前，商业比住宅更为抢手，当初开发商便选择了“住改商”，将4-15F低楼层改为了商业性质公寓。
如今，从电梯的入户方面也容易区分开来，b栋电梯的低楼层和高楼层入户进行了分离，也就是对商业和住宅的人群进行了分流。
（b塔左边进入低区电梯，右边进入高区电梯）
在某一楼层，记者还看到贴在门口的电费缴纳通知单，从单子上来看，房子已经多个月没人入住。
据业主反映，朗晴还有一个非常重要的问题，就是高层的电梯长期坏。记者也发现，大多数电梯上面的显示屏都坏了，电梯运行到哪一层，只能靠自己猜了。
（显示屏坏掉的电梯）
03
实际上，今年的朗晴广场也有一些新的变化。
一是，物业换成了永升物业，这个物业还不错。
二是，小区划片区，朗晴广场的业主可以就读蜀都小学和徐悲鸿中学，这两个学校也不错。
但是即便如此，房价依然没有变化。
从一房地产网站上的房价走势图来看，朗晴广场的二手房价格长期低于观音桥的均价，现在依然没有上涨的势头。
记者又查询了观音桥商圈旁的其他几个楼盘，结果出乎意料。
富力海洋广场、同创国际、红鼎国际的二手房价均高出朗晴广场好几千。
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为何十年过去了，位于观音桥寸土寸金的房子，却没能涨起价？
在重庆楼市通总经理颜雪看来，以前的资产主要是看地段，地段价值高资产价值就高。但是随着房地产行业发展，供应增加，产品品质提升，资产价值的唯地段论就发生了变化，变得更多元。除地段外，主要包括：品牌、物业、产品设计、户型、学区、物业形态等多元因素。
颜雪表示，朗晴广场的问题主要有三点。
第一，开发商无后续项目，基本没有品牌价值。
第二，项目主要按照公寓进行设计，单层户数多，大量的一房两房，不符合现在市场主流需求，仅为出租投资需求，房价涨不上去。有部分两房三房但是由于整体环境因素，也无法成为长期居住首选，非刚需，也导致价格上不去。
第三，物业管理混乱，因为地段，项目有大量的住改商的情况，导致项目人流大，情况复杂，不适合居住。
在重庆领域机构董事、总经理刘兵看来，朗晴广场除了招商和运营不佳外，所处的位置其实也比较尴尬。朗晴广场与观音桥步行街中间相隔的是公路以及公园，是消费者到达朗晴广场的一个天然屏障，这将直接影响朗晴广场的人流与客群。
针对朗晴广场“住改商”的情况，颜雪认为，部分楼层的住改商，其实业态和购物中心还是有很大的区别，包括档次和消费客群。但朗晴广场的商业在设计之初的时候就是按照底商，中低档次来设计的，开间面积都不大，就造成了和楼上住改商之间的冲突，楼上租金肯定比商业低，业态面积消费群体又差不多，客观上造成了除个别主力店之外的商业，不好出租、经营状况不好的情况。
颜雪建议，投资物业最好选择好地段、品牌开发商、刚需小三房为主，如果有学区更好。