房地产：三十年而道更
《说文解字》曰：三十年为一世而道更。
记得两年前的秋天，行业老大哥万科率先喊出“活下去”，有网友还调侃万科是在制造噱头，唱空行业，吓唬对手。
如今，寒意不断的行业事实已经告诉我们，历经30年的快速增长，我国房地产行业已经进入到了大变局时期。
变局意味着调整，调整意味着洗牌。洗牌对有些房企意味着机会，对有些房企则意味着危机。
01
“变”的是什么？
其一，市场规模之变。
从国家统计局例行发布的全国房地产市场运行情况数据看，2019年全国商品房销售面积比2018年微减，2019年商品房销售金额接近16万亿，业内普遍认为这已经触及行业“天花板”。
数据来源：国家统计局 制图：地产锐观察
另，恒大研究院参考国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积数据及《中国统计年鉴》研究结果表明，到2018年中国城镇住房套户比已增至1.09，从供给短缺实现了总体平衡。
在这种大背景下，房企过往粗放式增长将越来越难以为继，拿地布局也必须由“全面开花”或深耕一地转向“结构性”机会。
其二，政策环境之变。
自2016年12月份中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位以来，房住不炒一直是楼市调控的总基调，即便是遭遇疫情“黑天鹅”，楼市调控也并未放松。
特别是今年8月份“三道红线”（房地产企业资金监测及融资管理规则）祭出，监管从开发商的负债红线和金融机构地产信贷额度两方面进行了同时管控，房企融资压力进一步加大。
10月14日，在人民银行举行的三季度发布会上，金融市场司副司长彭立峰明确表示，“三道红线”新规酝酿了两年之久，是房地产市场长效机制建设的重要内容。
这些都表明，房地产调控已经从短期调控手段转向长效机制建设，房地产不再作为刺激经济的手段，监管强势去地产杠杆，房企“高周转、高负债”进而实现“高增长”的发展模式难以为继。
传递到市场表现上，自去年以来，部分激进型、高杠杆模式房企因为销售不畅、融资受限而陷入了资金链破裂的窘境。这也昭示着房地产行业大变局正在到来。
其三，驱动因素之变。
首先是城镇化速度持续放缓。
数据来源：国家统计局 制图：地产锐观察
据国家统计局发布的数据，自2016年起全国常住人口城镇化率增长速度持续放慢。尽管我国城镇化进程还远未结束（高收入国家的城镇化率是84%，中等偏上收入国家城镇化率为65%，且我国户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距16个百分点），但疲态已经显现。
人口城镇化率的推进（即农民工及家属在城镇落户）及其拉动的新增住房需求，也决定着房地产业未来的增长空间。
其次是人口危机渐行渐近。
「泽平宏观」最新发布《中国生育报告2020》显示，全面二孩政策不及预期，继2018年出生人口下降200万后，2019年出生人口再下降58万至1465万，预测到2030年将进一步降至不到1100万。
同时老龄化在加速，2019年中国老龄化达12.6%，预计2022年我国将进入占比超14%的深度老龄化社会。新生人口数量下滑，老龄化又在加速，消费年龄段人口缺失，也意味着房地产市场的人口红利正在消失。
以上这些变化因素，都表明我国房地产行业的发展逻辑已经发生彻底的转变，再叠加国际政治环境的变化，房地产行业进入调整期是必然的。
02
房企应“变”之道
房地产大变局已至，可以预见，在这场大变局中，融资成本低的国有房企龙头和部分稳健型民企有望平稳过关，而激进型房企必须积极调整发展策略，否则甚至会崩盘出局。
今年初，北京师范大学金融研究中心主任钟伟撰文鲜明指出，决定房企生死的，一是“地”，二是“钱”。今年看，缺钱比缺地更为致命。
从市场表现看，激进型房企正在努力降杠杆、促销售，以应对“三道红线”融资新规下的资金链压力。
其一，抱大腿，引进股权投资，降低负债，提升财务安全。
这一点在阳光城(000671.SZ)的身上体现的尤为明显，可以作为激进型房企应变学习的教科书。
早在2019年业绩发布会上，阳光城主管财务的执行副总裁吴建斌就对外释放，要引进在资金方面有优势的如大型保险公司作为战投投资者。今年9月，在“三道红线”新规传出后不久，阳光城即公告泰康人寿及泰康养老入局，为其减轻了高负债的担忧。
其二，分拆业务板块单独上市，拓展资本市场融资渠道。
今年以来，房企分拆旗下物业板块单独IPO的消息一波接一波。据统计，目前已有29家物业管理公司登陆资本市场。
特别是近期，激进型房企欲分拆旗下物业赴港单独上市的动作明显变快。包括世茂、恒大、融创、阳光城等都已经递交了招股书或抛出上市计划。
需要说明的是，稳健型房企也在纷纷分拆旗下物业单独上市，包括荣盛发展(002146.SZ)、华润置地(01109.HK)等。
面对行业大变局，从长远发展看，房企将不得不改变发展战略。
如万科董事会主席郁亮所言，要从侧重内生型的“发展战略”转向侧重竞争型的“竞争战略”，房企告别土地红利、人口红利、金融红利后，要向管理红利时代过渡。
03
稳健型房企的机会
记得两年前和某央企市场营销负责人聊天时，他就鲜明的指出，高负债、激进型房企不是监管所乐于看到的。
当前深陷资金链断裂局面的泰禾、福晟，以及因为高负债及战投对赌而陷入资金链高度紧张传闻风波的某大型房企，都已经向市场证明，杠杆率过高的激进型房企不会是未来房地产行业的主流，他们必须努力降负债，达到监管要求，才能继续发展，否则就会有被淘汰的风险。
据公开报道梳理，参加8月20日住建部、人民银行重点房地产企业座谈会的12家房企（碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城）作为试点房企，每个月15号前要提交《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》，到2023年6月30日前完成降负债目标（剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍）。
可以预见，在激进型房企努力降负债的同时，稳健型房企迎来了发展机会。
前文提到，尽管房地产行业整体迎来大变局，但结构性机会仍然存在。这种“结构性”既包括房企市场份额重整带来的结构性机会，也包括不同城市、不同区域间的房地产市场存在的结构性机会，以及除了住宅主业外有产业积累的业务模式带来的结构性机会。
比如前文提到的已经递交物业IPO招股书的荣盛发展，就是比较典型的一家。
今年上半年，受疫情影响，不少房企甚至不乏龙头房企销售业绩都出现了下降，但荣盛发展却实现了合约销售面积与销售金额的同比双增长，分别为2.73%和3.54%。
虽然这个增长幅度不大，但是要看到荣盛发展以前的“基本盘”主要在京津冀，而京津冀地区当前受到严格的限购管控，在这样的局面下仍能实现双增长，体现了其在大本营的竞争力，也说明其外拓长三角、珠三角等地起了成效。据半年报，在荣盛发展上半年营收构成中，江苏区域贡献率超过20.76%。
与此同时，围绕住宅主业，荣盛发展在康旅和产业园方面进行了多年布局，也为其在行业大变局下储备了发展机会。
业内普遍认为，疫情过后，“文旅康养+地产”将成为新热点，有这类业务板块的房企将有望获得更大的市场份额。
目前荣盛康旅采取“6+N”战略布局，已形成了“大北京、大黄山、大华中、大海南、大上海、大西南”六大康旅区域。
荣盛康旅·承德·青松岭国际度假区实景
据媒体报道，今年十一黄金周期间，荣盛康旅酒店共接待客户近50万余人，入住客房6万余间，营收同比增长1000万元，涨幅近30%。黄山、神农架、秦皇岛、海南、野三坡等多地的荣盛康旅酒店，在接待人数、入住率和营业收入方面实现了全面领跑。
此外，荣盛发展的另一个增长极在于产业园业务。据荣盛发展披露，经过五年多发展，荣盛已经在河北、安徽、湖北三省布局了香河产业园、永清产业园、淮北产业园、襄阳产业园等十几个园区，成为企业重要利润来源。
荣盛·霸州·东部新城实景
放眼未来，房地产行业野蛮粗放生长的躺赢时代结束，将进入「管理红利」时代。荣盛发展的管理风格、企业文化、发展历程都非常稳健。
据了解，荣盛成立24年来，一直致力于“做最好的房地产企业”，并设定了三条标准。
要确保公司运营安全、高效。
荣盛发展将丰田的“Just In Time”管理法运用于地产业实践，加以改进完善，形成了独特的“刚好及时”的精细化管理方法。
并且自2018年开始，荣盛发展全面推行了大运营体系，总部制定经营计划和经营指标，下达并进行动态监测及考核。分公司制定细化工作节点表，标准清晰，节点明确，责任到人。
在整个房地产开发的链条上，通过工作前置和工序的并行穿插，实现不断档、不积压，把传统流程的时间周期进行折叠，效率大为提升。
据了解，在投资方面，荣盛还研制成了自己的“城市地图”和“房价地图”，并不断扩大版图，保障其能够迅速做投前研判及拿地决策，从拿地前就提高了效率。
要为客户提供一流的产品和服务。
上市13年来，荣盛秉持“造园、造寸、造福”的产品理念，通过优化设计、标准化管理、智慧服务等手段不断提升产品力，收获不错的市场口碑。开发的多个项目获得过“广厦奖”“鲁班奖”。
“老百姓总是要好房子、好产品，让他们用尽可能少的钱买到尽可能多的东西，用尽可能少的钱买到尽可能好的东西。”荣盛发展一直践行创始人耿建明的匠心理念，专注民生地产，打造高性价比的好房子。
要努力打造一支优秀的团队。
耿建明是军人出身，创业之初就对队伍的能力建设非常重视。“企业是学校，领导是教师，人才是资本”，至今仍是荣盛发展的核心文化。
目前荣盛有4个校招项目，招募应届毕业生的“鹰飞计划”，选拔管理人才的“精鹰招聘”，为荣盛康旅营销系统而培养的“盛力军”和物业管培生“新盛力”，每个项目都有清晰的成长路径和发展空间。
据了解，荣盛高度重视企业内生人才，多年来形成非常丰富的培训经验以及明星项目，70%的精英人才由内部培养。
在公司内部，荣盛发展还提出“创优”的目标，强调品质、重大贡献、创“双一流”的重要导向，有产品“创优”做出重大贡献可直接晋级等规定。
一切过往，皆为序章。放眼房地产行业大变局，结构性机会仍存。
积极做出应变的激进型房企仍有发展机会，而像荣盛发展这样的稳健型房企的机会更大，将有能力在行业集中度进一步提升的过程中脱颖而出，在穿越周期中实现进阶。
文章来源:乐居财经