豪宅开发商泰禾如何“渡劫”
眼见他起高楼，眼见他楼塌了。
开发建设“中国第一豪宅”——中国院子而成名的泰禾集团（000732，以下简称“泰禾”），已然跌落神坛。
多个楼盘长期停工致交房逾期，多项债务纠纷至今悬而未决，多个债券到期未能兑付......今年以来，泰禾可谓负面缠身。更糟心的是，两个多月前表示要向它伸出援手的万科A（000002，以下简称“万科”），至今尚无任何实质性动作。
在暂无外力援助的背景下，泰禾面临怎样的困局？
近日，支点财经记者对泰禾在武汉市蔡甸区的两个项目，武汉泰禾·知音湖院子和城开泰禾·武汉院子进行了实地探访，并对业主和合作方进行了采访，借以窥一斑而知全豹。
10月14日，武汉泰禾·知音湖院子项目及城开泰禾·武汉院子项目工地外围情况。
武汉的两个“院子”还好么？
“北京院子二期项目业主维权。”
“福州东二环‘泰禾广场’东区（含金尊府）项目业主维权。”
“东莞泰禾新天地项目业主维权。”
......
今年5月以来，泰禾旗下多个项目出现业主维权事件。维权原因大同小异，主要因为项目中途长期停工或半停工，而致逾期或延期交房。恰逢泰禾深陷债务泥潭，业主们担心项目出现烂尾情况。
每每看到这样的新闻，李青（化名）心里都很不安。
李青是武汉泰禾·知音湖院子的一位业主。很喜欢泰禾独具特色的“豪式”新中式院落别墅。去年12月底，她花费约200万元，买下知音湖院子一套建筑面积为100多平方米的叠拼别墅。与蔡甸周边9000多元的房价相比，这个价格有点高。
“买房时很高兴，现在心里很后悔。”在接受支点财经记者采访时，李青感慨道。如今，和泰禾很多外地业主一样，她也担心自己的房子烂尾。
今年4月20日，武汉“解封”后不久，李青收到了武汉泰禾·知音湖院子项目开发方武汉君悦尚品置业有限公司（以下简称“君悦尚品”）发来的《不可抗力顺延交付告知函》。
君悦尚品称，受新冠肺炎疫情影响，公司施工劳务人员虽已分批次有序复工，但至今未能全部返岗，暂无法全面恢复施工。鉴于本次疫情为不可抗力，武汉泰禾·知音湖院子项目本应于2021年6月30日的交房时间，可能相应顺延。
“延期可以理解和接受，但具体什么时间可以交付，一直没有下文。”李青说。李青并非是担心武汉泰禾·知音湖院子项目烂尾的唯一业主，该项目多位业主对支点财经记者表达了同样的担忧。在武汉市网上服务平台“武汉城市留言板”上，也有业主反映了相关情况。
图片来源：武汉城市留言板
业主们的反映，也并非自说自话。武汉泰禾·知音湖院子一名置业顾问证实了他们的担忧。
“武汉解封后，项目现场确实只有部分分包方复工，总包方全面复工是在9月27日。”该置业顾问对支点财经记者说，“中间之所以间隔这么长，确实是受到了集团层面债务危机的一些影响，现在集团层面正在积极推进债务重组，并引入战略投资者，因此后期施工都已经动起来了，现在每天施工的工人有200多人。”
10月14日，支点财经记者在武汉泰禾·知音湖院子项目工地外围看到，该项目主体结构虽已封顶，但地面、外墙、绿化、道路、主大门等还未完成施工。同时，外场并没有看到工人，仅内场有几位工人在施工。当支点财经记者提出是否可进入工地查看时，置业顾问以不方便为由拒绝了。
当问及何时能交房时，该置业顾问表示，目前预计往后延期3个月，业主们需等到2021年9月30日收房。
泰禾在武汉的另一个项目，目前均价在2.6万元/平方米的城开泰禾·武汉院子项目，也出现了延期交房的情况。
“我们首开是在2018年2月，这一批业主收房时间原本是在今年底，但受疫情影响收房时间往后延期了3个月，也就是要到2021年2月收房。”城开泰禾·武汉院子项目一名置业顾问对支点财经记者说。
支点财经记者在项目现场看到，不少别墅外墙都已完工，主大门、道路设施等已完工。
“外墙基本已做好，现在主要是在做地下室，后期还要做园区绿化。”上述项目置业顾问说。支点财经记者提出到工地探访，同样遭到拒绝。
支点财经记者查询泰禾2018年年报发现，武汉泰禾·知音湖院子项目预计于今年4月13日竣工，城开泰禾·武汉院子项目预计于今年4月15日竣工。
目前来看，计划赶不上变化。泰禾在汉的两个项目能否在他们最新设定的时间内顺利交房，仍需时间检验。
其实，这两个在2018年开始预售的项目，当年和2019年的销售情况并不差。
泰禾2018年年报数据显示，当年武汉泰禾·知音湖院子项目预售0.88万平方米，城开泰禾·武汉院子项目预售5.94万平方米，共为泰禾贡献了1886.42万元的收入。
泰禾2019年年报数据显示，当年武汉泰禾·知音湖院子项目预售5.23万平方米，实现销售额11.67亿元；城开泰禾·武汉院子项目预售4.50万平方米，实现销售金额11.25亿元。
今年只剩下两个多月了，泰禾这两个项目现在如何？支点财经记者查询武汉市住房保障与房屋管理局（以下简称“武汉房管局”）官网信息发现，截至今年10月14日，备案名为商业、居住项目（君悦花园）的武汉泰禾·知音湖院子项目，还有38套可售住房及39套非住房可售。
备案名为商服、生态住宅用地（金沙半岛一期）的城开泰禾·武汉院子项目，还有307套住房可售及18套非住房可售。此外，备案名为商业、生态住宅项目（金沙半岛二期）的城开泰禾·武汉院子二期项目暂未获得预售许可证，共有479套住房和9套非住房。
图片来源：武汉房管局
前述两个项目的置业顾问均表示，房管局这一数据与项目实际销售情况并不一致，项目实际销售情况要好得多。
“这是因为，售楼部将房子卖出后，还要经过网签等流程后，才能到房管局备案，这中间有可能会有几个月，甚至半年的时间差。”武汉泰禾·知音湖院子项目置业顾问解释说，他们目前仅剩4套房源未售。
城开泰禾·武汉院子项目置业顾问则称，截至今年10月14日，项目还剩100多套房源未售。
武汉泰禾·知音湖院子项目置业顾问还在无意中透露了一个信息。
“房管局数据与项目实际销售情况不一致还有一个原因，因为我们项目存在‘以房抵工 ’的情况。”他进一步解释说，他们有少数房源抵给施工方当工程款，这些房源施工方可自住也可投资，但数据并未上网。
国内知名房地产研究机构——中指研究院华中市场研究中心主任李国政指出，“以房抵工”一般在市场行情不好时较为常见，且不光是工程款存在“以房抵工”的情况，其他合作方的合作款支付也存在类似情况。
武汉项目连20万元都付不起？
武汉力天盛世文化传播有限公司（以下简称“力天盛世”）是武汉泰禾·知音湖院子项目的合作方，为追讨合作款，将君悦尚品告上了法庭。今年9月29日，法院判决君悦尚品向力天盛世支付约定合同款19.86万元，并支付相关逾期付款利息。
图片来源：天眼查
还有更早的合作款也没有结清。
中国裁判文书网于今年8月2日发布了相关判决书，君悦尚品于2019年5月24日向武汉华中岩土工程有限责任公司（以下简称“华中岩土”）交付了票据金额为30万元的电子商业承兑汇票，承兑汇票载明到期日期为2019年11月24日。承兑汇票到期后，君悦尚品仍未付款。今年5月，华中岩土将君悦尚品诉至法庭。8月6日，法院判决君悦尚品向华中岩土支付工程款30万元，并支付违约金6.28万元。
图片来源：天眼查
城开泰禾·武汉院子项目开发方武汉金沙半岛置业有限公司（以下简称“金沙半岛”）也有类似拖欠合作方款项情况。
2018年1月，金沙半岛与武汉上境文化传媒有限公司（以下简称“上境文化”）签订《武汉站吊旗灯箱广告发布合同》，委托上境文化在武汉火车站吊旗灯箱广告媒体上发布广告，广告发布费用总计240万元。同年5月，上境文化按要求发布完全部广告，并得到了金沙半岛的确认，但一直未收到合同款项。
2019年，上境文化将金沙半岛诉至法庭，法院判决金沙半岛支付上境文化240万元广告费。金沙半岛对此判决不服，于今年7月提出上诉。9月24日，二审判决维持原判。截至10月13日，支点财经记者联系到上境文化相关负责人，对方表示仍未收到金沙半岛的相关广告费。
图片来源：天眼查
泰禾在武汉还有多项悬而未决的诉讼纠纷。武汉市山之田模型艺术设计有限公司相关负责人告诉支点财经记者，公司于2018年给武汉泰禾·知音湖院子项目制作了沙盘模型，合同费用约60万元。当年结款时君悦尚品因为资金不足，便给了公司电子商业承兑汇票，承兑汇票载明到期日期为2019年。承兑汇票到期后，君悦尚品仍未付款。今年，公司便将君悦尚品诉至法庭。
不仅如此，君悦尚品今年还开始拖欠税款，金额高达1898.87万元。
图片来源：天眼查
豪宅开发商怎么了？
反映到整个集团层面，泰禾的债务危机就更严重了。
自今年7月以来，泰禾已自曝多个债券到期未能兑付，涉及金额达95.28亿元。
此外，泰禾还自曝，截至今年8月15日，公司已到期未归还借款金额为349亿元，尚未支付的利息为43.32亿元。
泰禾今年上半年年报还显示，扣除预收房款的3.35亿元预收账款，以及预收房款的520.87亿元合同账款后，包括短期借款、应付票据、应付账款等在内的流动负债合计超过1130亿元；包括长期借款、应付债券、预计负债等在内的非流动负债合计超过280亿元。
泰禾在集团层面也有多个诉讼悬而未决，较大的一个诉讼纠纷对象是中原信托有限公司（以下简称“中原信托”）。中原信托于2018年向其多个子公司共发放了1.3亿元及9.77亿元2笔贷款，今年6月贷款到期后，泰禾旗下相关子公司还有10.66亿元的本金未能偿还。
截至今年8月15日，泰禾尚未披露的其他小额诉讼、仲裁事项共计260起，涉及金额16.39亿元。
天眼查信息显示，仅今年10月，泰禾又新增了多个开庭公告信息。
图片来源：天眼查
还不起债让泰禾多次成为被执行人，它的控股股东泰禾投资集团有限公司（以下简称“泰禾投资”），及其一致行动人黄其森（泰禾创始人）、叶荔（黄其森妻子）、黄敏（黄其森妹妹）合计持有泰禾62.69%的股份，均被轮候冻结。
泰禾，也曾有过高光时刻。
1992年在福建成立的泰禾，于公司成立的十周年进军北京。在通州区长安街东与京杭大运河交汇之地，泰禾建起了旗下首个新中式大院别墅——由华人建筑大师张永和操刀设计，结合地脉、人文历史等，独具匠心地建设了古树高墙、门庭院落的中国院子，被称为“中国第一豪宅”，并入选“亚洲十大超级豪宅”。在当时北京房价才五六千时，中国院子已卖到了2万多元，并很快售罄。二期开盘时，价格飞涨每平方米价格超过10万元。
2010年9月，泰禾通过借壳顺利上市，成为当年唯一成功上市的房地产商，市值最高时达2000亿元。此后，泰禾更是踏上了造院征途，南京院子、上海院子、杭州院子等纷纷开建，并在全国一二线城市大肆拿地。
2014-2016年，是泰禾扩张最猛的时期，3年累计耗资超过500亿元，拿下27宗地块。其中，2015年泰禾以7.99万元/每平方米的楼面单价，拿下深圳宝安尖岗山地块，刷新了当时全国单价“地王”记录。
2017年，泰禾仍然高歌猛进，并进入了武汉等城市，全年新增土储1069万平方米，这也是泰禾拿地最多的一年。
为了支撑拿地和大量工程建设，除银行贷款外，泰禾还通过发行债券，以及从信托公司融资的方式获取资金。
不过，此时房地产已进入新一轮调控。为遏制房价过快上涨、房住不炒，很多一二线城市开始对新房限价限购限贷。泰禾的高端豪宅，一方面在溢价空间上大打折扣，另一方面需求端也受到了抑制，危机种子由此埋下。
“泰禾定位做高端产品，产品定位没问题，产品力也还不错，错就错在步子迈大了。”李国政在接受支点财经记者采访时分析，高端产品甚至顶级豪宅产品，客户群体相对小众，去化会慢一点，需要时间的沉淀。但在目前的金融资本环境下，泰禾被动走上了拼规模、拼周转的道路，过去几年在全国扩张比较快，又正好遇上这一轮格外严格的调控，持续时间又长，销售端限购限贷，加之今年试行房地产资管新规“三道红线”，泰禾资金链一直比较紧绷，于是就造成了如今的局面。
的确，2019年，泰禾销售额、营业收入、净利润等指标，均出现了下滑趋势。其中，销售额降至千亿元以下，营业收入从上一年的300多亿元降至200多亿元，净利润从上一年的25亿多元降至4亿多元。
今年受疫情影响，业绩下滑更厉害。中指研究院发布的数据显示，去年上半年，泰禾还以682.30亿元的销售额，上榜中国房地产企业销售业绩TOP100中的第37名；今年上半年，泰禾则已跌出TOP100之外。泰禾于10月15日发布的业绩预告显示，今年前三季度，预计亏损16.50亿-22.30亿元。
能等来“白衣骑士”吗？
事实上，面对危机，泰禾也在“割肉”自救。
2018年，泰禾出售位于天津、无锡、福州等项目子公司股权，获得资金21亿元；2019年，通过向世贸集团（0813）出售分别位于杭州、南昌、漳州、佛山、广州、昆山等7个项目子公司股权，获得资金40亿元；今年上半年，通过向五矿国际信托有限公司旗下信托计划转让广州增城项目子公司部分股权，获得资金4.88亿元。
今年7月30日，泰禾的控股股东泰禾投资及实际控制人黄其森，与万科全资孙公司海南万益管理服务有限公司（以下简称“海南万益”）签署了《股份转让框架协议》，泰禾投资拟将其持有泰禾19.90%的股份转让给海南万益。转让价格为每股4.90元，以此计算，对应标的股份总价为24.27亿元。
针对此次收购，万科设置了较为严格的条件，主要有：本次协议签署后，在标的股份向深交所申请过户前一交易日，泰禾股票二级市场收盘价的90%低于4.90元/股的，海南万益有权按照届时泰禾股票二级市场收盘价的90%，对股份转让价格做调低处理：泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常经营，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案的上述作用能达到双方的一致认可；标的股份转让完成后，为避免任何歧义，双方系独立经营主体，应以其全部资产对各自的债务承担责任，并完成其债务重组事项，海南万益不对泰禾的经营及债务等承担任何责任，亦无任何责任为其提供任何增信措施或财务资助。
万科给的钱也不算多，为何泰禾要接受如此严格的条件？
李国政认为，万科如果能够入股泰禾，不仅能够带来资金方面的支持，也可以起到提振市场信心的作用。
那么，万科为何又要入股泰禾？
“万科近年来也在全线升级高端产品，比如在武汉就有伟鹏万科御玺滨江，但它的高端产品并不多。”李国政分析说，泰禾的产品力还不错，可以与万科在高端低密产品上互补，而且从土地储备来说，现在抄底也是个不错的时机。
不过，双方协议签署已经2个多月，万科至今仍无任何实质性动作。
支点财经致电万科询问原因时，对方相关负责人称可参考万科总裁、首席执行官祝九胜在万科2020年中期业绩线上推介会的发言。
祝九胜的原话是，“关于万科和泰禾的后续进展，我认为取决于三个因素，第一 ，泰禾本身的生存意识及求生欲望；第二，金融机构对该问题的理解；第三，福建省政府及金融办处理该问题的处理态度和方法。”
看来，泰禾要等来“白衣骑士”，还有很多工作要做。
记者丨向阳
编辑丨刘定文 胡馨月
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