昆明楼市今年金九银十怎么样？

“金九银十”是全国楼市的旺销时节。但10月19日，上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》却显示：截至9月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50739万平方米，环比增长4.8%，同比增长9.3%。9月份库存环比增速明显较高，过去环比增速一般不会超过1%的水平，而此次接近5%水平，说明在传统“金九银十”阶段，住房库存较充裕，其对于第四季度市场交易的活跃有积极作用。

昆明库存上升

市场略偏冷

截至9月底，100个城市中有67个城市库存出现了同比正增长现象。总体上看，库存同比上升的城市数量更多。具体城市来看，以二线城市为例，部分城市库存上升和市场略偏冷有关，类似郑州、南宁、昆明等城市。昆明新建商品住宅库存面积同比增速达43%，增速进入100个城市的第7位。

而部分库存上升，和去年库存偏低、今年供应较为积极有关，如杭州、南京等城市。对于杭州、南京等此类热点城市来说，库存增加有助于增加房源，其对于抑制房价过快上涨有积极作用。

全国百城

去化效果还不错

9月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为 9.8 个月，这也意味着市场消化完这些库存需要 9.8 个月的时间。观察今年 1~9 月份数据，实际上“倒 U 型”走势较为明显。在本报告计算中，存销比公式的分母为最近 6 个月成交量的平均值，本次计算并不包括一季度市场低谷期的数据，所以容易使得存销比呈现较为明显的下降态势。至少也说明，当前全国百城去化效果还是不错的。

新增供应

创下近10年来月度新高

9月份，100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米，而成交量为5228万平方米，呈现了“供大于求”的态势。最近四个月全国百城均呈现出“供大于求”的态势，同时，9月份供求矛盾非常突出，这和供应量井喷有关。观察历史数据，新增供应已创下近10年的月度新高。

历史上9月份普遍都是预售政策较为宽松、供应明显增加的月份。此次之所以出现井喷和创新高，最核心的原因在于，今年三季度“三道红线、四档管理”政策已经开始实施，其对各大房企将产生较为明显的影响。房企从稳定现金流、降低负债、防范经营风险等角度出发，会加快向房管部门申请预售许可证。换句话说，房企推盘心切，希望在近期加快推盘和促销，以应对“三道红线”所带来的压力。

积极降价促销

去库存成为主旋律

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从全国100城的库存数据看，最大的亮点在于库存数据呈现了较为明显的环比增长态势，这和新增供应数据井喷的态势有直接关系。当前各地预售政策总体上呈现宽松态势，房企在三道红线下也积极调整推盘策略，进而会使得新盘入市节奏加快。对于各个城市来说，后续若是有降价促销等政策支持，那么市场交易也不会太差。

从四季度全国百城的数据预测看，积极降价促销去库存成为主旋律。若是银行贷款政策依然可以保持适度宽松的态势，那么市场交易将有进一步复苏的可能。虽然全国少数城市近期确实有购房政策收紧的做法，但是从全国各个城市看，购房政策依然以宽松为主，其都有助于各地的去库存。对于房企来说，在“三道红线”较大规模实施前，也能够更好地做出应对。

刚需客户

决策周期保持低位

同一天，贝壳研究院发布了其重点监测的100个城市新房市场实际成交情况指数分析情况。新房市场供应量从3月开始复苏，至6月达到近一年以来的峰值，随后出现明显下滑，在8月小幅反弹后，9月开盘量指数继续保持下滑趋势。新房价格指数从3月市场复苏以来，保持涨势，但涨幅较小，8月达到峰值后9月保持稳定，同比增长1.5%。可见供需两端对于市场仍保持信心，但随着黄金周、双十一等营销节点开发商释放一定折扣，价格增速将放缓。

100城新房市场成交周期整体保持较低水平，9月同比缩短3%，但随着年底淡季的到来，新房市场成交周期或将再次拉长。分地区来看，西部地区市场供应端持续发力，拉动成交量增长，而东部地区供需两端增速相当，足够的市场热度实现市场稳定发展，同时两区域成交周期指数较低，市场信心较强。从近期周度带看指数来看，东部和西部地区市场或将结束短期的市场下滑，在10月下半月或将实现成交量的增长。

分面积段看，144平米以上产品成交周期指数较高，且6月以来持续加长，改善型客户观望情绪渐浓。中小面积产品成交周期指数稳定在相对较低的水平，且低于去年同期水平。刚需客户作为市场主力成交客群，决策周期保持低位。

春城晚报-开屏新闻记者 张勇