涉案金额逾7000万元！深圳乐居公寓“跑路”，租客、房东、员工均被骗
长租公寓爆雷，都离不开长租公寓行业由来已久的“高收低租”陷阱。
来源 | 《经理人》杂志综合
租客、房东、员工均被骗
10月份，乐居（深圳）公寓管理有限公司（简称“乐居公寓”）的租客开始陆续收到房东的收房通知，并不断传来乐居公寓卷款跑路的消息。租客余佳告诉记者，房东在10月8日发来微信，称乐居公寓连续两个月未支付房租，现要求由她支付房租，若这个月未收到租金，将强制收房。
余佳在网上搜索发现，和她有着同样遭遇的租客还有很多，甚至有些已被房东“扫地出门”。他们约定在10月10日前往乐居公寓办公地点进行维权，但却发现该公司已经人去楼空。他们继而向警方及政府寻求帮助，得到的答案是：乐居公寓已关门歇业，处于失联状态。
事实上，早在9月底，乐居公寓就发布了《友聚集团关于公司转型暨告业主书》。这份公告先是批判了长租公寓的乱象，再以公司需要转型、资金不足为由，给出了“补偿方案”：租客已交付的租金，将在1-5年内分期归还。
万万没想到，未等租客们对“租金分期偿还”的方案提出异议，乐居公寓就“跑路”了——不仅卷走了租客的租金，还拖欠了员工工资和部分房东的租金。
据乐居公寓前工作人员周明先生透漏乐居总计在全国有二十余家长足公寓品牌，背后的操盘人均为一名1994年出生的名叫“王从顺”为首，该公司成立于2020年3月份，以分散式房源为主，且初具规模。
企查查APP显示，乐居（深圳）公寓管理有限公司成立于2020年3月10日，公司法定代表人为王帅，目前公司关联风险共26条，2020年8月27日该公司最大股东四川友聚好房房地产营销策划有限公司已被列入经营异常名单。
乐居公寓拥有多家与房产租赁相关的公司，包含知寓、晴巢、禄舍、如居、随心寓、适居、申巢、巢墅等，实际控制人均为王帅。截至2020年10月，深圳市受害租客及业主已近万户，据不完全统计目前涉案金额已超7000余万元。
租客与房东矛盾激化
随着时间的流逝，平台仍然是无隐无踪，租客与房东之间的矛盾则持续发酵。
在乐居公寓把租金卷走后，租客们面临了进退两难的境地：搬或不搬。
对租客们来说，他们已经和乐居公寓签了一年的合同，还把租金全部付清了，理应享有一年的租住权。
而对业主们来说，乐居公寓只是按月交租，他们并没有拿到剩余的租金，有的甚至还被拖欠了租金。如果不收租就继续让租客租住，同样会面临损失。
双方的矛盾，在“某小区有被骗租客跳楼自杀”消息传出后，进一步升级。
有租客在微博上放出疑似乐居公寓业主们的维权群聊天记录，里面有个别业主对疑似自杀租客发表了过激言论，同时有业主表示想停水停电、换锁，逼租客退租。
就这个传言，界面楼谈咨询了福田住建局，相关工作人员回复称死者并非乐居公寓租客，相关说法为谣言。
或许因涉及的小区较多，福田区住建局也发布了一份相关通知：
网传福田住建局发布相关通知
这份针对物业企业的通知，要求物业要及时上报乐居公寓引发的业主与租客纠纷的情况，并明确表示“对确已支付足额租金的租客，不得通过断水断电等方式激化矛盾”。
部分租客已经收集好证据，准备报警。
福田住建局方面表示，目前主管部门正在对业主和租客进行协商，同时各级公安部门也在介入调查，尽量挽回损失。租客或业主如有需要，可联系住建局进行调解。
平台涉及诈骗，业主不能驱赶租客
华东政法大学教授毛玲玲：如果是单个的合同关系，有可能是合同诈骗罪或者是普通的诈骗罪。
假如他对资金的使用严重不负责任，可以是非法吸收公众存款罪或者是集资诈骗罪。
法律专家指出，像乐居公寓这样的房屋托管公司，其实质从事的是类金融的资产托管业务。
毛玲玲：这种情况，它的风险是显而易见的，而现在就是这种类金融行为，以合同、经营、投资名义，实际上从事的是金融活动，在监管上面是有欠缺的。
针对此事，京衡律师上海事务所余超律师表示，因乐居公寓在房东的委托代理授权下，与租客签订租房合同、代收租金，该行为对房东发生效力。《民法总则》第162条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
因此，房东与乐居公寓之间的委托代理合同纠纷不应影响租客，否则，租客可以依据租房合同起诉房东，要求履行合同，赔偿损失。
《民法总则》第164条规定，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。余律师认为，如果因乐居公寓不履行代理职责，给房东造成损害，房东可依据上述164条规定，要求乐居公寓承担民事责任。
对于如何维权，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，一是维权取证要先行，对这一系列违约，甚至违法行为要做好取证，比如来回沟通记录、催促付款记录等。
二是可以向住建部门、12345市长热线进行举报投诉。作为房产中介机构，不仅仅受合同的约束，还要受相关部门的监督管理。
如果上述方案未果，还可以选择诉讼的方式维护自己的权利。
“高收低租”导火索
近两年，长租公寓爆雷的案例并不鲜见，原因极其相似，都离不开长租公寓行业由来已久的“高收低租”陷阱。
一般而言，市面上的长租公寓分为集中式和分散式两种，采用高收低租策略的多为分散式长租公寓运营商。乐伽公寓就是采取这样的方式来吸引客户，通常以高于市场价的月租价格收房，然后每月定期向房东支付房租，但对于租客，则是一次性收取半年或一年租金，租客租金低于支付给房东的月租。
这样做的优势是能在短时间内筹集大量的资金，再用这些资金去收房，如此重复循环。凭借这样的经营模式，注册实缴资本仅15.3万元的乐伽公寓，曾在短短三年内达到管理房源超过20万套、服务客户超40万的规模。乐居公寓的操作如出一辙。
今年以来，暴雷的长租公寓数量众多。据乐居财经统计，从2017年开始，到今年8月，全国已有70家长租公寓阵亡，其中60%是在今年倒闭的。9月，颓靡之势开始蔓延至深圳。
前几日，深圳小鹰公寓的爆雷轰动一时，登上微博，腾讯等社交新闻平台热搜，而在众多网友热议评论看来，本次乐居公寓的爆雷事件很有可能会赶上曾经乐伽公寓爆雷的级别。
除了乐居公寓和小鹰找房，无法统计有多少家长租公寓已经倒下。
从2016年开始，长租公寓行业兴起，除一些房地产企业进驻外，不少资本也下场加入。短短几年间，长租公寓市场迅速变得拥挤起来。
2016-2017年，部分长租公寓融资情况 数据来源：速途研究院
为了加速扩张市场，不少公寓选择了“高收低租”的模式。
原本作为“二房东”，长租公寓的模式应该是“低收高租”，才能保证利润空间；而“高收低租”，则会导致公寓需要“贴钱”才能经营下去。
长租公寓“长收短付”的模式，又能迅速积累巨额资金、扩张市场，这也是不断有企业下水的原因。
上海燕邻资本副总裁印樱向记者表示，对于高收低租的长租公寓运营商来说，乐居公寓爆雷绝非偶然，疫情笼罩的低迷行情中，一两个月的免租力度并不足以从根本上缓解其资金紧张的状况，“简单的面粉和面包的逻辑，面粉比面包还贵，那就注定会爆雷。”
“长租公寓一次性取得高额的租金收入，但却按周期支付房东租金，这会造成大笔资金在公司手里停留。不少的长租公寓就是看上了这个周期差，挪用大笔资金进行其它的投资。而一旦资金不能及时回笼，暴雷就出现了。”针对如何规避长租公寓暴雷的风险，王玉臣律师建议：
1.签署租赁协议时最好由租客和房东签署，不要和第三方公司签署。
2.如果只能和托管公司签署，要尽量保持租金支付的同步，最好不要选择租金贷。务必慎用租金贷，同时务必注意别被托管公司以免押金，每月一付的名义忽悠用租金贷。
3.租客和房东之间最好互留联系方式，有问题随时沟通，遇到问题也及时反馈。
4.房主选择托管公司时，务必对托管公司进行基本的调查，比如可以通过企查查、百度等做一些调查了解。如果是口碑不好，或者已经存在很多风险的公司，最好不要选择。
经理人杂志综合界面楼市深圳，独讯头条等报道
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