跑赢上海、杭州、南京、宁波,这个城市凭什么?

文 | 白羊

日前,国家统计局公布了9月份70个大中城市房价指数。

其中,出台了“830调控新政”的无锡,9月新房房价环比上涨0.3%,同比涨8.7%,这也是无锡新房价格连续19个月上涨;二手住宅价格环比上涨0.9%,同比上涨8.9%。

从涨幅上看,无锡今年以来的一、二手房价涨幅已跑赢同位于长三角区域的上海、杭州、南京、宁波等城市,仅次于徐州。

“830新政”主要包括:夫妻离异后2年内买房的按离异前家庭拥有住房套数计算;个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年;二套房首付由40%上调为60%。

从内容上看,无锡调控力度并不算弱;而从房价表现上看,似乎并没有起到立竿见影的调控作用。

不过从成交量上看,调控影响还是很明显的。

签备案数据显示,9月无锡市区商品房成交面积63.90万平方米,环比下降19.94%,其中住宅成交56.09万平方米,环比下降15.18%;二手房成交面积51.45万平方米, 环比下降33.39%;二手住宅成交47.34万平方米,环比下降36.19%。

由下图可见,当月商品房成交价也是出现了明显的下滑(和上述国家统计局公布的数据出现背离)。

综合来看,基本可判断,无锡楼市“830新政”对一、二手房成交量起到了明显的抑制作用,但对房价的打压效果呈现恐还需更多时间。另据媒体报道,10月无锡有多家楼盘悄悄涨价,涨幅约在1000元/㎡左右。可见市场尚处于博弈的初期阶段

10月15日,无锡二次出手,上调二套房公积金贷款利率10%,进一步收紧个人贷款端,为楼市降温。

可以预见,调控之下随着时间推移,无锡楼市转凉是大概率事件。无论是开发商还是二手房卖家,降价将会是迟早的选择。

那么,是不是意味着无锡楼市趋势就此逆转了呢?或者说投资价值已不大了呢?还是说只是在做俯卧撑,反而为买家们提供了一个上车的机会点?

抛开政策作用,从市场基本面看下无锡楼市。下面提供下几个视角供大家去参考

从市场面来看:

一是,当下无锡楼市的热是由内需刺激出来的“真热”而非“虚热”。

本地改善需求入市明显,市区购买占比64.67%,已连续7个月保持在60%以上。可见当地购买力和需求都不弱,这与一些地方靠外地炒房团炒出来的热度,有着本质性区别。

二是,房企对无锡楼市的中长期看好。

如下图,今年上半年无锡成交涉宅用地共成交30宗,总成交面积187万方,总成交金额446.38亿元,较往年出现井喷式增长。

开发商拿地一般都会对一个城市或片区进行深度的分析和研究,所以,房企们的拿地热情某种程度上,也反映着其对一个城市的中长期判断。

三是,上半年无锡楼面地价已全面超越二手房成交均价,对未来几年无锡二手房房价的提振效应不容忽视。

上半年,成交的30宗住宅用地中有70%是“万元地”,涉宅地块成交均价达12249元/平米,超过同期二手住宅备案均价为11231元/平米,创历史新高。上半年,一手房成交备案均价为19553元/平米。

未来无锡楼市地价、一手房价、二手房价,便会形成如下一个相互强化的逻辑,全面走高的地价进一步推动一手房房价上涨,上涨的一手房价又会对二手房价形成一种拉力;而地价高过二手房房价,又间接会对地价形成一种推力。而走高的一二手房价反过来又会抬高开发商对地价的预期。

从历史进程角度看,无锡楼市正处于补涨阶段。

近日,一份全国10年房价涨幅榜引发全网关注。数据显示,过去10年,无锡房价上涨93.3%。再结合国家统计局的数据,便会发现,无锡去十年的涨幅主要是由近五年贡献的。

数据显示,自2015年以来,无锡一手房房价指数上涨了63.4%、二手房房价指数上涨了58.7%,位居70城涨幅榜TOP5。

2019年无锡商品房销售面积1380.42万平方米,比上年增长0.4%;商品房销售额1929.41亿元,比上年增长21.9%。换言之,较于2018年,2019年无锡商品房价同比上涨21.4%。当下仍处于强势的补涨中。

但上面那份涨幅榜单也反映了一个尴尬的事实,无锡仅位居房价十年涨幅榜第95位,还不及很多名不见经传的三四线城市。

要知道作为长三角重镇,无锡在江苏省内长期稳居头部阵营,2019年GDP近1.2万亿,全国排名稳居TOP15,绝对实力毋容置疑。

其实,上述第95位的排名并非没有理由,它恰是过去十年无锡整体实力在相对衰退(虽然也在发展,但没别的城市跑的快)的一个证明。

如过去十年,无锡在GDP、一般预算收入、资金总量等关键性指标的增长上,在江苏省内13市中均敬陪末位。

在衡量常住人口增长质量的小学生在校人数这一指标上,也远远跑输同梯队的南京、苏州。近两年,无锡GDP也被南京赶超,由之前长期稳居的省内第二退到第三。

总的而言,无锡的绝对实力和民间积攒的财富,足以为楼市和房价提供长期支撑,但是高增长的不在,也就意味着,无锡楼市中长期机会主要是结构性的区域性机会,而不是雨露均沾。

换言之,机会主要藏在政府集中资源重点发展的区域。

根据无锡最新的政府发展规划,除江阴、宜兴两个副中心城市外,在主城区发力的重点则是南边的太湖新城(经开区)。

去年年初江苏无锡经济开发区党工委、管委会正式揭牌,也意味着太湖新城的开发建设进入了一个全新阶段。

当然,这种利好某种程度上已经反映在当下的房价里了。

数据显示,2020年上半年,无锡经开区(太湖新城)成交均价27579元/㎡,稳居无锡主城区之首。

但若用发现的眼光看问题,随着太湖新城基础设施建设和资源的逐渐兑现,五六年再看当下的经开区房价,或许2.7万/㎡的价格只是山腰而已。