丁建刚丨解读：全国房价进入“万元时代”？

读懂中国楼市

10月21日，上海易居房地产研究院发布《全国百城房价报告》（以下简称《报告》）称，今年6-9月，全国新建商品住宅单月成交均价均位于1万元以上，全国房价正式进入“万元时代”；1-9月全国有7个城市房价位于过热区间，即成都、江阴、珠海、苏州、长沙、银川和桂林。

对于这些房价数据和结论，普通公众很难理解，甚至和很多人自己的直观感受完全不一样。

其实这些平均数据，或许对宏观部门的决策有一定的意义，甚至可能意义也不大。

对普通公众来说，更几乎是毫无意义，甚至容易引起歧义。

01

全国平均房价，毫无意义

不要说全国的平均房价，即使是一个城市的平均房价，对普通公众来说都几乎毫无意义。

比如，《报告》中列举的北上广深四个一线城市1-9月新建商品住宅成交均价为45640元/平方米。

如果告诉北京、上海、深圳的市民，这是你们城市的房价，会被大多数人嘲笑。大多数人了解到的房价，起码是6-7万，或者是8-10万，甚至是10万以上也不稀奇。

通常，购房者不会把大郊区的房价，也平均进来。

32个二线城市1-9月新建商品住宅成交均价为15454元/平方米，用这个价格告诉厦门、杭州、苏州、南京等二线城市的市民，肯定要挨骂：

“你去给我找一套1万5的房子。”

而你把这个平均房价告诉南宁、哈尔滨、乌鲁木齐等二线城市的市民，又会反问你：

“有那么高吗？”

因此，全国平均房价，毫无意义。

如此大的中国，深圳买1平方米，可以在鹤岗买好几套房。

全国平均房价，就如同平均财富一样荒唐。把4000亿身价的马云，和普通人加起来，得出结论：人均财富2000亿。

国际上，通常采用一个城市房价的中位数，来衡量这个城市的房价水准。

*中位数（Median）：是按顺序排列的一组数据中居于中间位置的数，代表一个样本、种群或概率分布中的一个数值，其可将数值集合划分为相等的上下两部分。

02

限价城市的商品房价格没有市场意义

迄今为止，在一线城市和热点二线城市，甚至部分热点三线城市，都执行着严格的商品房限价政策。

而被限价的商品房，由于远低于市场真实价格，严重供不应求，很多城市采用“摇号”的办法。

这类城市的新建商品住宅价格，完全不是市场真实价格。能不能买到这个价格的房子，全凭运气。

对于绝大多数摇不到的购房者来说，这个价格就是一个虚拟的价格，“乌托邦”的价格。

03

过热城市的界定未必准确

《报告》中定义：房价同比涨幅超过20%为房价过热城市。

由于部分城市的新建商品住宅严格限价，部分城市限价但是不严格，还有部分城市完全不限价。

把这些城市放在一起，以房价同比涨幅来衡量是否过热，结论可能同样失真。

那些涨幅没有达到20%的城市，有的是因为严格限价。房价表面涨幅没有达到20%，但实际上“热得发烫”。

绕来绕去，又回到了多年来关于房地产市场争论的核心问题：

价格是否真实？

价格信息是不是市场真实的信号？

“半计划半市场”的价格完全失真，再来分析这些价格数据，实在意义不大。

如果仅仅为了达到抑制投机的目的，调整金融和税收这两个制度，足以达到目的。（此方法本公众号已有论述，不再赘述。）

完全可以恢复真实的价格，恢复失灵的市场价格调节机制。