最近关注度较高的台江区瀛洲府开盘了，依然有很多文章已经描述了首开的情况，看上去非常不错。那实际情况如何，今天分析一篇。
开盘情况
备案：一区1#，二区2#，3#，三区11#，12#，总共216套
开盘：1#，11#，12#三栋楼，共计152套，备案均价33459元/㎡
去化情况：目前官方传出的数据，首日去化97套，去化率约为65%，劲销3.5亿元
金额分析
对于销售金额3.5亿，是个什么样的成绩?
对比之前位于金山片区的旭辉江山云出，当天也是传出劲销3.2亿的金额，但是大家都知道，江山云出的总价比瀛洲府低得多，现在已经在搞特价出售了，因为实在不好卖。
对比今年前3季度的销量榜，3.5亿比第10名9亿都差了不少。对于这个销量只能说一般。
销量分析
如果看去化率65%，其实算不错了，毕竟现在楼市遇冷，很多盘开盘去化率都只有10%不到。但是从数量来看了，楼盘推出152套，去化了97套，其实仅仅从数量来看不算很好。
当然从目前楼市普遍都难卖的行情对比，楼盘虽然说预约了300多组客户，但是销量97套，也只能算普通成绩。
从楼盘的开盘来看，虽然备案了5栋楼，但是楼盘首开也仅仅是打算开2栋楼，可见开发商对于蓄客情况也不是太乐观，后续看当天的客户量还算不错，赶紧推出了一区的唯一一栋楼。
从销售的总体来看，楼盘首开的成绩在福州当前楼市氛围下，算是不错的表现了，但是也并没有宣传的那么夸张，毕竟是首期，蓄客的量是最大的，对于楼盘的销量加成是最多的。目前楼盘还有两栋大洋房备案了还未开盘，以及后续还未备案的几栋高层。
客源分析
楼盘其实地块和配建都一般，为何首期开盘依然还算不错。其实可以分析一下，周边的客源情况。
楼盘位于台江区，近市中心，周边竞品楼盘较少，加上有大户型房源的配建，对于很多土豪客户而言，目前的选择实在太少了。
楼盘周边目前存在南公园，同晖府地块的拆迁户，对于福州目前新盘而言，最大的客源依然还是拆迁户。楼盘正好最早上市，吸收了一波周边的拆迁户，可谓赚了一定的天时地利。
楼盘总结
首先对于官方传出的数据，估计很多人会质疑，因为近年基本每个新盘开盘都是传出类似的新闻。一般大家比较相信网签数据。由于网签的滞后，今天就暂且肯定传出的数据。
总的来说楼盘有一定的自身优势，加上周边客源的存在，对于小量分批开盘，去化看上去还算不错，但是远没达到红盘的境界。
对于楼盘冷静期，大家对于很多新盘传出的各种相关新闻，最好多详细分析，不要被个别有心人带节奏。尽量做到买定不后悔。