当下的福州楼市，一味的唱衰和唱空都是不对的。这并不是说折中主义的说法就对。
看楼市，有几个维度不能不提：
一看政策环境，“房住不炒”已经深入人心，当下福州限购政策没有半分松动的迹象。
二看市场库存量，福州楼市长时间供过于求，库存大，且未来仍有较多新项目入市，项目去化将持续困难。
三看楼市板块的属性，也就是板块的价值，包括板块特点和目前一手二手房价格趋势。
至于说人口增减，只有在极其特殊的情况下会短时间内影响楼市，人口对于楼市的影响，周期偏中长线，以福州现在状态，可以免谈。
为什么要说说福州高新区楼市？因为最近和高新区有关的楼市信息比较多，市场预期向好，很多购房者担心高新区的房子是不是要来一波涨价。
1
最近和福州高新区有关的楼市信息主要有以下三条：
一是，10月10日闽侯自然资源和规划局发布信息说，将于11月5日土拍，出让上街蔗洲村的一块商住用地。这块地备案均价20837元/㎡。备案价破了两万。
二是，10月21日福州高新区土拍，上街新洲村76.24亩地块，引来19家开发商争抢，最终国贸地产摇号竞得，成交楼面价12111元/㎡，溢价率50%。
三是，还有一个现象，大唐星悦开盘捆绑车位销售，引发很多人去投诉。
这三条信息综合来看。有解读说，备案价上调，意味着房价要涨；有解读说，开发商去高新区积极抢地，高新区楼市未来可期；有解读说，像大唐星悦这样的楼盘都敢违规捆绑车位销售，反过来说明开发商的底气是来源于这里楼市火爆。
这些说法，有一定的道理，但还是无法论证高新区楼市就一定会起飞。
2
看一个城市板块楼市是否会飞起来，除了开头说的前两个因素外，第三条，也就是板块自身的特点占的比重最大。
在阐述高新区板块的特点之前，为了节省大家的时间，给个明确的判断：
福州高新区楼市板块有没有前途？答案是有，而且相当有。
福州高新区楼市现在会不会飞起来？判断是，近几年不会。
有一个证券界的术语叫“板块轮动”，放在看一个城市的发展，特别是楼市的发展上，也有一定的借鉴意义。
能够适度分析读懂城市里楼市板块的轮动，就能初步判断未来城市里楼市的动向和机会。
区域、产业、人口以及房价，会因相邻板块的冷热不均被辐射，而在达到新的平衡前，这个溢价点一直隐蔽存在。
上街和南屿的5个村，是2013年7月划入福州的高新区托管，2016年6月，福州高新区设立国家自主创新示范区。
2017年，福州楼市猛涨了一波，其中也包括上街和南屿的一些楼盘。2019年4月，福州地铁2号线建成通车，其中有几个站点就在上街。传统意义上讲地铁通车会利好楼市，但从2019年开始，上街一带的楼市二手房房价出现了回调。
很多二手房的价格从2万元/㎡出头，回调到“1”字头区间，二手房市场更能反映真实的楼市。
所以如果有人说高新区二手房在降价，这句话要分两个层面理解。
如果这房子是2017年前买的，降的是涨价的幅度。如果房子是2017年后买的，那可就是真降价了。
前些日子，和一个群友聊天，他的情绪有点悲观，2017年买了南屿的房子，如今为了孩子读书想换到市区，房子的总价跌了10多万。
想出手，心里很痛，有点无法接受。
3
福州这个城市的中心面积本来就不大，高新区的上街和南屿两镇和福州的仓山区就隔着一条乌龙江。
南屿有浦上大道过浦上大桥直接到达，工作日早上9点，从南门兜出发到南屿镇中心，时间在40分钟左右，最短距离18公里。
南屿的旗山大道南侧聚集了很多楼盘，这里与南门兜到马尾的距离差不多。
上街就更不用说，有地铁2号线加持，目前来看比福州大多数非中心区域都便利。
高新区上街和南屿靠近市区的楼盘，如融侨誉江的均价在1.8-1.9万元/㎡。稍微远一点如中梁百悦城均价在1.5万元/㎡左右。个别楼盘捆绑车位销售的就不说了。
备案均价破2万这个事情，确实是向楼市释放了一个信号，但这个信号，更像是稳定这一片区楼市的信号。
高新区临近仓山区这一带，目前楼市两级分化，有的项目大家排队抢着买，有的项目开盘快一年了，去化率还是很低。
比如中梁百悦城这个在南屿的楼盘，今年4月开盘。据闽侯县商品房网上备案系统显示，已取得预售证的8栋楼，半年时间去化率17.5%。
上街和南屿的楼市，也出现冰火两重天的情况，这其实和福州目前整体的楼市状况很像。
这需要购房者根据自己的实际需求，谨慎判断。
4
衡量一个区域的楼市是否能起势，有这个城市楼市全局趋势的影响，也有前面说到的“板块轮动”。
还有以下几个点要搞明白：
一个是政府规划。福州高新区是“一区多园”的管理模式。这里面的“园”就是产业园。
目前来看，产业发展没有出现重大调整的情况下，对于人口的吸附能力，和现状差不多。
人口可以随着产业规划调整而聚合，高新区产业规划设计比较高，但实话说，现在对高端人才的吸引力并没有很明显。
那些置业高新区，特指上街和南屿片区的人，往往是在福州工作的刚需，因为这里是福州楼市的洼地。
只有产业和人口的凝聚力继续加强，高新区的楼市才有可能占在更高的一个段位上。另外不可忽视的是，福州高新区楼市一直处于政府限价调控状态。
二是城市生活配套。上街和南屿一带，城市的配套，算是比较完善。上街有地铁、三甲医院、商圈，南屿也在建设医院，也有商圈。
但是这一区域，九年制的基础教育目前还非常薄弱，很多小学还处在村小的办学水平，与乌龙江一江之隔的金山没办法比。
现在，不少几年前在这一带置业的人，当孩子面临上小学的时候，不得不考虑置换到城里。
整个片区的教育资源有待提升的空间巨大。国贸刚拿下的新洲村的地块，需要配建幼儿园。
说实话，上街和南屿这一带，目前从房价来看，确实是刚需福地，而且已经住了很多年轻人。教育资源短板不补齐，这里的楼市在当下的大环境下，也不能指望有太大的发展空间。
这里需要幼儿园，更需要引进优质的小学、初中教育配套资源。
最近位于高新区的闽江师范高等专科学校附属实验小学即将交付，这是一所市属小学。希望以后这样的学校在高新区越来越多。
此外，建平初级中学、高新区实验小学、三歧小学也都在建设中，不过，这些学校要出成绩和口碑，要等很多年就是了。
一些人看楼市容易陷入一个误区，看好一个版块，就挑利好的因素看，看空一个版块，就只挑看空的因素看。
福州高新区范围内的楼市板块优势和劣势都非常明显，当然一定还有让人看不清楚的地方，需要大家不断去揣摩和感悟。
实际上，一个片区板块楼市也好，房价也好，是升是降都不重要，重要的是，购房者要想清楚三个为什么。
为什么要买这个板块？为什么看好这个板块？为什么此时买这个板块？
是因为距离生活工作圈子近，还是因为价格合适；是因为真的相信它有前途，还是手里的钱有限只能买这儿，然后选择性看好；过去没买，是不是现在不得不买，如果等其他的盘，能不能等得起。
5
最后，看一张和福州高新区上街和南屿有关的城市热力图。
上午10点40分，福州热力图显示，这一带人口最密集的区域主要分布在以下几个地方：
首先是高校是人口最大的聚集区，然后是产业园区，再然后是一些村的核心地段和个别楼盘。
这一带的楼市要热起来，产业向着更深更大发展才是真正的王道，也是“王炸”。