地市人来郑购房，千万避免犯这个致命性错误！
撰文：悟空 美编：刀妹 校对：紫藤
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从地级市置换到省会是对是错？
我们的每篇文章，后台都有很多粉丝进行留言，少则几十，多则上百，面对众多的信息，我们尽量第一时间进行回复互动，这已经成为工作的日常。
在海量的信息里面，有一条留言至今让我印象深刻。
记得当日发文的核心思想是指引读者在换房时要由低向高进行置换。
比如把三四线置换到二线，把二线置换到一线城市；在具体的产品上，杀老母鸡，养小母鸡，抛弃老破小，置换新房次新房；在品质上，逐步把刚需盘置换成改善盘。
但是，那名该读者的留言提到：他在2017年以7000元/㎡的价格买了老家南阳的房子，又以近7000的价格买入郑北某组团的高层。
如今老家的房子涨到了13000，但是郑州北部某组团的房子降到了5000+，来回一折腾，损失将近百万！
然后该名读者就产生了严重的质疑，很多人都在贬低地市的楼市，说郑州有潜力，要从低级城市置换到高级城市，但事实恰恰相反。
其实当时看完这条留言，心中五味杂陈，可笑、可叹、可悲。
当时仔细想想，这样的案例绝非个例，虽然在买房的大方向上对了，但是却犯了一个致命性的错误。
即：田忌赛马式错误。
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“田忌赛马”式错误
田忌赛马出自《史记》卷六十五：《孙子吴起列传第五》，故事的主角是田忌、孙膑和齐威王，是中国历史上有名的揭示如何善用自己的长处去对付对手的短处，从而在竞技中获胜的事例。
忌数与齐诸公子驰逐重射。孙子见其马足不甚相远，马有上、中、下辈。
于是孙子谓田忌曰：“君弟重射，臣能令君胜。”田忌信然之，与王及诸公子逐射千金。及临质，孙子曰：“今以君之下驷与彼上驷，取君上驷与彼中驷，取君中驷与彼下驷。”既驰三辈毕，而田忌一不胜而再胜。
虽然王的马整体比田忌的好，但谁的马都有上中下之分，王的下马肯定不如田忌的中马和上马。
马尚且如此，何况房子？
虽然我不知道具体的楼盘，南阳这两年涨幅比较大，但是能从7000涨到13000的楼盘，绝对是跑赢大势的，基本能判断出是核心区的优质次新楼盘。
你拿地市核心城区的优质房子，换了郑州没有配套没有人气只有一张规划图的远郊盘，跑输自然在情理之中。
这样的例子在生活中比比皆是。
都知道宝马奔驰奥迪比大众好。
但是你拿BBA的中低端和大众辉腾比比？
在玉石中都知道和田玉好，但你拿低端和田玉和极品地方玉比一比价格？
在电脑硬件方面，平均18个月就能更新一代。以显卡为例，你拿最新技术的低端显卡和2年前的高端显卡比一下，性能照样被秒杀。
整体段位高，并不代表全方位超越。
拿地市的房子置换郑州的房子，要用同等级的换同等级的，别卖了鸡头，去买凤尾。
当然，这只是方法论的一点，用同等级的置换同等级的，更重要的是，要把握对时间节点。
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板块的轮动效应
悟空之前反复强调，在不烂尾的前提下，什么时候买房要比买什么房重要的多，买的好不如买的早。
纵观在楼市赚钱的人，您甭说您如何如何会挑选，眼光如何如何独特，买的早，乘着国运与城运的东风赚取财富。
任何人，任何时候都要清晰的认识，不要把大趋势和行业红利赋予你的财富，当做是自己的能力。
大势来临的时候，阿猫阿狗的楼盘都能跟着涨。
在调控期或者高位时买的楼盘，地段再好，配置再高，产品再稀缺也涨不动。
那么该名从地市置换到郑北某组团的操作，除了没有把不同城市同等级的房子置换成同等级的错误外，最重要的就是没有遵循房价板块轮动的大势。
房价上涨，一定是从一线城市开始，逐步蔓延到强二线，然后到普通二线最终蔓延到三四线，历时3-4年，最终完成一波全国性的普涨。
本质上，17年-18年三四线的普涨，除了棚改货币化安置之外，其实是上一波大牛市的延续。
15年上半年，深圳领涨；
15年下半年，北上广跟进；
16年上半年，强二线“四小龙”发力；
16年下半年，诸如郑州等中二线城市启动；
17年开始弱二线及三四线城市启动蔓延到18年乃至更往后。
而留言的那位读者17年买入郑州，卖出三线的南阳，就是典型的买在了郑州牛市末，卖在了南阳的牛市前，完美错过板块轮动的红利。
这个失误，只是其二。
而他第三个失误，则是又买错了板块。
城市与城市之间有板块轮动，而同一个城市内部，也存在内部的轮动效应。
一个城市房价上涨，最开始的领涨区域一定是有产业支持及购买力支撑人口多的地方，在郑州就是东区与金水区。
然后随着城市价值高地的上涨，会逐渐外溢到刚需区域，就比如管南、二七。
而当政策反应过来，主城区开始限购，购买力则被挤压到更外围的组团，比如绿博组团、平原新区组团、荥阳东组团及南龙湖组团。
而以上的那位朋友，恰好又是在17年买了外溢区域的房子，而在全面调控后，最外围的房子失去了主城区的外溢购买力，本身的价值支撑及配套又不如主城区，房价进行回调，多重决策失误下，自然损失惨重。
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请为自己的认知买单
人终其一生，都在为自己的认知买单。
纵使你失败时有万般理由，但总结归纳到最后只有四个字：技不如人。
不管在股市中还是楼市中，你损失的钱，就是别人赚到的钱。
最后，系统的观点不在描述，还是梳理以下悟空几年前的观点，看看哪些是对，哪些是错。
这是悟空18年开年的第一篇文章，强烈推荐深圳，而且在之后的文章不止一次的推荐这座城市，结果19年双11之后深圳暴涨。
对于不想去外地，想在郑州买房的朋友，悟空也系统性的阐述过自己的观点。
抛弃老破小、抛弃远郊的前提下，学区+地铁+商业+产业+刚需户型+接盘人群多是我选房子的标准。
如果预算有限，四环内+新房次新房+地铁+学区是悟空买房的四大硬性条件。
在2019年市场还行的时候，悟空的个人看法认为那时不是买房的好时候，也不是买房的好时候，理由是冰封的二手房市场和租赁市场让我感到恐惧。
以上的所有文字，字字都在已发的文章里面可查。
当然，以上的所有观点，都是我的判断，也是最适合我的买房方法论，换一个人也许就不合适。
作为一个成年人，要根据自己掌握的信息，做出自己的判断，然后找到最适合自己的买房之路。
而且，任何方法论，都有时效性，都有局限性。
就比如你把环郑的楼盘置换到环京，北京比郑州牛的多吧？但是环京跌的比环郑更惨，你找谁说理去？
都说2020中国楼市不行，你看看洛阳，看看唐山等地哗哗的涨。
想要赚钱，就要做好赔钱的打算，成年人的游戏，买定离手，为自己决定买单，这是基本素养。
当然，即便你考虑的太多，有时候运气也很重要，而运气不是自身能够左右的。
比如区域价值的兑现，开发商的承诺兑现。
就比如我，近期就遇到了一次开发商违约。
19年中旬在深圳购房，说好的2020年底交付。
结果他居然要提前三个月就完工交房，害我请假扣工资去收房，这个违约实在可气！
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