走进美的置业，拥抱美的生活

广东佛山的美的置业，股票代码03990.HK，于2018年在港股上市。

有人说，教育是一个人忘记在学校所学的一切剩下的东西；同样的道理，调研要看你回来后还记得什么。关于美的置业，我更想从感性的角度谈下它对我个人成长的启发，即它的未雨绸缪以及它的制造业思维。

一、美的置业是做什么的？

佛山市顺德区北滘镇有两个大企业，一个是卖家电的美的集团，一个是卖房子的碧桂园。美的置业也是卖房子的，但它不是美的集团的下属公司，它跟美的集团同属于一个控股股东：美的控股。

从同花顺iFinD上房地产产业链的图示看，美的置业处在中游房屋建造这一环，面向终端消费者。它的竞争对手是万科、保利地产、绿地控股等上市企业，是中国上市房地产企业26强。

通过查看公司的主营业务构成，我们可以知道美的置业98%以上的收入来自于物业开发与销售。下面是我从同花顺iFinD上截的图。

二、未雨绸缪：美的置业在降杠杆

1、为什么我们要谈钱？

美的置业资金是否紧张是我想到的第一个问题。这样思考原因有三个：

一是因为楼市调控趋紧，流向房地产业的资金将会减少；

二是因为常识，即钱流向哪个产业，哪个产业就会发展，同理，钱流出的行业发展堪忧。房地产企业本就是靠高杠杆驱动的，资金流出不是利好。

三是因为前段时间闹得沸沸扬扬的恒大事件。恒大这种量级的企业资金都这么紧张，其他企业又会怎样呢。

如上三条就是关于美的置业我首先想到的是“钱”的原因。

2、美的置业杠杆率在下降

下面是2015年至2020年Q2美的置业和碧桂园资产负债率的比较，其中红色代表美的置业。从中我们可以看到美的置业的资产负债率自从2017年起开始下降，2018年下降最明显。

记得当时交流的时候美的置业俞总说公司从2018年就开始降杠杆了，这正好印证了报表上的数据。

为什么美的置业会从2018年就开始降杠杆呢？不管原因是什么，这至少表明美的置业未雨绸缪，它对市场的嗅觉很敏感，不像恒大放大杠杆最终四面楚歌。

碧桂园更像是因祸得福。2018年碧桂园有几个项目出了事故，公司很谨慎地开始降杠杆，今年又是资金收紧又是肺炎疫情，碧桂园反倒能平安度过。

三、制造业思维：美的置业不只盖房子

美的置业的官网上有句话，叫做：

美的置业坚持“智慧地产制造商”的发展定位……用制造业方式……为客户精细化营造高端生活体验……

那么，什么叫制造业方式，为什么要用制造业方式呢？

我理解这个问题的时候，是从顺德开始思考的。

前几天的文章我们讲过，原来有个说法叫“顺德制造，中国骄傲”。早在2000年的时候，媒体就这样描述过顺德：

这里每26秒钟就有台电冰箱走下生产线，每天生产的空调器近1万台，每天生产的电风扇近10万台，每年生产微波炉1130万台、电子消毒柜116万台、燃气具1885万台.....

美的集团是顺德制造中最有名的那一个，而美的集团在制造业中的沉淀也影响了美的置业。参观美的置业的5M展馆，你会发现房子不再是冷冰冰的建筑物，借助各种科技化人性化的家电和家具，人的生活会更加方便舒适更有品质。

其它的地产商可能只是盖房子，但是美的置业可以借力做家电和智能制造的美的集团，近水楼台先得月，它有优势比竞争对手打造更好的居住体验。

四、美的置业会有护城河吗？

我们分析公司的时候要找那种具有持续竞争优势的公司，它的竞争优势就像护城河一样阻止其他竞争对手的进入，保证它能够持续获取超额利润。

对茅台来说，茅台镇的水和空气、茅台镇的自然环境就是它独一无二的护城河，就像片仔癀的绝密配方一样，足以将竞争对手排斥在外。

对海天来说，规模优势和品牌是它的护城河。作为最大的酱油生产企业，海天的生产成本可以不断被摊薄，进而提高利润率；同时它会继续给消费者提供物美价廉的调味品，获得更好的口碑。

但是美的置业这类靠高杠杆赚钱的房地产企业，它们的护城河是什么呢？企业从诞生那天就在对抗不确定性，因为风险来自不确定性，而依靠杠杆靠“天”吃饭是件不确定性很高的事情。

物理学中有一个均衡理论，指的是两种相对的作用力、力量或影响之间会产生平衡的状态，事物最终都会回到均衡状态。

也许不同行业的企业都在净利率、周转率和杠杆率之间寻找一个平衡点，不论是通过做品牌提高价格、还是通过做管理提高周转，或者是跟银行搞好关系撬动更大的杠杆，那些成功的企业最后都能找到那个平衡点。

人也一样，在现实和理想之间、在生存与享受之间不停地博弈，却很少有人能达到那个平衡点。