深莞惠楼市仍大热，环深价格继续攀升

文｜邓浩志

把深莞惠楼市放在一起讨论，不单独说深圳，是因为一则深圳新房本来就不多；二则价格受限价政策影响，数据并不反映市场供求关系；三则深圳买家早就覆盖周边城市了，从房地产市场的角度考察，环深就是一个整体，已经完全可以理解为深圳的郊区了。

深圳：

10月，深圳一手成交均价5.5万元/㎡，不明真相的朋友可能有点诧异，怎么这么便宜？不过在统计数据上已经算高了。7月份时深圳均价更低，仅4.8万元/㎡。正是在那个时候，出台了史上最严的715调控新政。深圳一手房价稳定的“功劳”是限价政策，至于这个价格是否反映市场供求关系，无需再详细解释了。

深圳一手住宅库存目前为12个月，限价销售造成了严重的一二手价格倒挂现象。一手“打新”仍在，一手项目开盘基本都仍是日光，所以库存数据也不能作为市场趋势的指导。从目前深圳二手交易房每月仍有1.5万套的数据看，深圳楼市只是在新政后有所降温，但市场的整体热度应该仍在。这多少和城市利好的持续释放有关。至于实际的楼价，实际的供求关系，实际的市场状况，可能没人说得清。

东莞：

10月，东莞一手成交均价2.65万元/㎡，比9月上涨6%，比8月上涨了近12%。东莞楼价仍在上升通道当中，东莞楼市的强势并没有受在3个月内5次出台调控政策的影响而出现明显降温的情况。相反，在南部9镇宣布“融入”深圳后，相关区域楼市、地市仍在进一步升温。10月，大岭山卖出2万/㎡楼面价的项目就是一个很好的佐证。

库存方面东莞去化周期近6.1个月，少得可怜，难怪价格上涨，也肯定会继续涨。

惠州：

10月，惠州一手房成交均价12700元/㎡，比9月上涨3%。但实际上进入6月以后，惠州的房价就基本稳定在1.2万元/㎡上下的这个范围。可能有两个原因导致，一是惠州也有限价政策，部分楼盘很难大幅破限销售，使得一手价格貌似稳定。二是惠州范围很大，北区经济较弱的板块仍在降价促销，在一定程度上拉低了全市的均价。实际上南部临深区域价格仍是继续往上走的。

库存方面，惠州全市仅有10个月，其中临深的大亚湾、仲恺库存仅5~6个月，另一热点板块惠阳在13个月，而北部的龙门县库存高达23个月！我之前就说过，惠州是一个同时具有234线城市特征的市场，所以南、中、北三个板块未来走势差异较大。

综述

从短期趋势上看，深莞惠市场仍在强势区域，成交量将继续保持较高水平，环深热点板块的价格很可能还会继续走高。但也要注意，毕竟深圳出了“大招”调控，所以价格已经告别了快速上涨的通道，深圳本地房价可能还是稳定为主。而东莞、惠州貌似仍在高速通道当中。从中期的购买力支持看，深、莞已经涨了太多了，可能需要整固与消化一下。价格不宜背离消费力过远，否则容易不稳，如遇黑天鹅事件恐怕会有所波动。从长期战略角度考虑，深莞惠都市圈将是全国最有活力的。大湾区建设的推进，这里无疑是核心。所以房价也是最有前途的。