库存月报｜供应“腰斩”与土拍缩量致10月末狭义、广库存皆稳中微降

◎ 作者 / 杨科伟、俞倩倩

自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。

为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。

1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。

3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。

“银十”房企推盘节奏放缓，供应环比“腰斩”的背景下，成交与上月基本持平，百城狭义库存环比微降2%，同比增长9%，去化周期微降至11.93个月。分能级来看，一线城市因供应缩量，库存面积环比微降1%，成交热度延续使得去化周期降至2019年以来新低，仅为11.04个月；二线城市本月库存量较上月高位回落，不过同比仍上涨14%，在不同能级城市中居首；去化周期降至11.94个月。三四线城市无明显库存积压，库存量环比下降3%，同比增幅收窄至3%，在不同能级城市中环比降幅最大，同比涨幅最低，去化周期同环比齐跌，好于市场预期。

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国家统计局公布数据显示，10月末，商品房待售面积49492万平方米，比9月末减少89万平方米。其中，住宅待售面积减少148万平方米，办公楼待售面积增加31万平方米，商业营业用房待售面积减少36万平方米。

纵观2020年待售面积数据变化，因新冠疫情影响，2020年1-2月有一轮跳增，此后随着商品房成交的逐步恢复，整体库存量也在缓步回落，待售面积连续8个月下行，当前总量已大体降至疫情前水平，不过随着成交复苏动能转弱，整体待售面积降幅在收窄。分业态来看，住宅待售面积下降最为显著，较9月末减少148万平方米；商业楼延续上月小幅微降态势，值得关注的当属办公楼，本月其待售面积已经由降转增，未来去化压力依旧较大。

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据CRIC监测数据，2020年10月百城商品住宅库存量达到了58766万平方米，环比微降2%，同比增长9%。步入2020年下半年以来，整体库存基本都在5.8亿平方米持稳，9月显著跳增后，本月迎来回落，究其原因，与当前房地产市场复苏动能减弱，供应大幅缩量但成交表现平平密切相关：一方面，“金九”大幅放量后，成交表现不如预期，房企推盘积极性大幅下降，百城供应环比“腰斩”；另一方面，徐州、绍兴相继落地调控新政，无锡、深圳适度收紧房地产信贷，虽然政策力度相较温和，但“房住不炒”带动购房预期转变，成交延续“金九”低迷，成交量与上月基本持平，也使得整体复苏动能转弱。预判11月，整体还将延续高位波动的趋势。

聚焦不同能级，三四线“去库存”效果显著好于一二线，10月库存量环比下降3%，高于百城平均，且降幅在不同能级城市中居首；同比去年小幅增长3%，显著低于一二线。“银十”三四线成交相对坚挺，同环比齐增，超过市场预期，加之供应大幅缩量，使得其三四线整体库存较9月下降了687万平方米，占总体回落量的57%。核心一二线表现平平，库存环比均小幅微降1%，同比涨幅在14%左右波动。

具体来看，一线城市中上海复苏动能最强，是北上广深四个城市中唯一保持库存同环比齐降的城市，10月末库存量仅为722万平方米，同比去年已稳步回落了9%，其中，长宁、虹口等核心区域库存告急，奉贤在售项目扎堆，去化普遍承压。广州因本月成交高热延续，热销项目吸客能力强且货量充足，叠加改善性需求积极入市，使得库存量环比回落，同比延续增势，稳步上涨了14%。而深圳市场在10月迎来阶段性回调，新房供求环比齐降但仍处高位，库存量增长至613万平方米。

二线城市本月库存量较上月小幅下降了471万平方米，同比上涨14%，在不同能级城市中居首。其中天津、青岛、太原、沈阳等城市10月末库存量均突破2000万平方米，处二线城市前列。环比来看，各城市跌多涨少，仅武汉、苏州、南京、青岛、太原、西安、银川、呼和浩特等少数城市出现显著上扬，余下城市均保持降势，武汉涨幅居首，达到10%。长春、济南、南昌、宁波等城市皆因供应显著缩量使得库存环比显著回落。同比来看，近6成城市库存处在上升通道，不过增幅有持续收窄趋势，仅武汉、郑州、太原等同比增幅超40%。

三四线库存量环比下降3%，同比增幅收窄至3%，环比降幅最大，同比涨幅最低，库存表现超预期。环比跌多涨少，同比涨跌参半，城市间分化则更为显著：扬州、日照、梧州、临沂、北海、来宾、丽水、洛阳、衡阳、江门、温州、肇庆等城市商品住宅库存量同环比齐增，高位波动；而徐州、德清、常熟、金华、湖州、舟山、福清、莆田、铜陵、汕头、佛山、连江、桂林、三亚、泰州、盐城、建德、淮北、衢州、中山、宜昌、珠海、绍兴、常德等城市供求比小于1，10月库存量均稳步回落。

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因库存回调，成交转淡，10月末商品住宅去化周期由9月的12.11个月小幅下降至11.93个月，与去年12月末基本持平，总体呈现出下行后趋稳态势。分能级来看，一线最短，仅为11.04个月，低于百城平均，二线次之，达到11.94个月，而三四线超12个月，不过整体库存风险基本可控。而从变化情况来看，本月一线去化周期下降最为显著，降幅在半个月以上；二三线基本与上月持平，同比来看，一线和三四线去化周期已低于去年同期水平。

具体来看，一线城市去化周期最短，除北京高达18个月以外，上海、广州、深圳均小于或等于1年，基本不存在库存积压。广州去化周期由上月的10.96个月降至9.91个月，环比降幅在四个一线城市中居首，主要得益于成交高热维持，其中，增城、南沙两区市场异常火爆，成交继续领跑，累计成交占比近半。热销盘去化表现依旧出众，黄埔区的万科城市之光、星汇城等项目去化率均超9成，南沙区的星河智荟更是开盘当天日光，番禺区的亚运城天逸、天骄两全新组团再次问鼎销售面积、金额双冠。预计下月，成交热度延续下整体库存仍有望保持稳中微降态势。

30个二线城市中仅有太原、大连、天津、沈阳4个城市库存消化周期超过20个月，多数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看，涨跌参半，不同城市间分化加剧：武汉、苏州、太原、沈阳、青岛、福州、南京、西安、杭州等同环比齐增，库存风险浮出水面；而呼和浩特、长春、重庆、哈尔滨、石家庄、海口、银川、厦门、贵阳、济南同环比维持降势，去库存效果显著。

三四线库存消化周期同环比分别下降3%和2%，整体库存压力适中。其中桂林、泸州、三亚、梅州、北海、连江、洛阳、江门、日照等去化周期均超30个月，库存风险相对较大，日照、洛阳高位持增，后市去化不容乐观；而东南沿海三四线城市，诸如盐城、中山、三明、珠海等城市去化周期均不足半年且同环比齐降，去库存效果显著，基本不存在库存风险。

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从广义库存的角度来看，自9月高位回落后，10月持稳，小幅微增至342486万平方米，同环比涨幅皆为1%。分能级来看，仅一线环比大幅回落8%，主要与土地成交量阶段性回调密切相关，步入四季度以来，房企的工作重点也由投资拿地转为业绩冲刺，加之房地产企业金融监管持续收紧及供地结构改变等多种因素叠加影响，使得一线土地成交量大幅回落。据CRIC监测，2020年1-10月一线城市经营性用地成交总建面积环比大降26%，在不同能级中居首，两大成交主力上海和广州的成交量较9月均明显减少，特别是广州，本月成交总建面环比减少了4成多，这也直接导致了一线未开工地块建面稳步回落。二三线城市广义库存持稳，同环比涨跌幅基本保持在5%以内。

具体来看，一线城市中广州广义库存量最大，2020年10月末已达5990万平方米，环比大幅回落10%，同比增长16%，库存压力略有下降，主要源于“银十”市场热度高位维持，居民购房热情较高，单月成交创2020年以来新高；北京环比回落7%，同比增长9%，仍显著高于去年同期。上海、深圳得益于良好的成交表现，同环比齐降，库存风险相对较小。

二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄广义库存量遥遥领先，突破1亿平方米，烟台、沧州、宝鸡、南昌、佛山、株洲次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。

环比角度，多数城市广义库存量环比变动不大，涨跌幅基本不超过10%，温州、桂林涨幅显著超20%，主要源于土地市场成交热度回升，未开工地块建面大幅增加。若与2019年10月同期对比，则呈现出涨跌参半：以廊坊、张家口、郑州、洛阳等为代表的中部城市广义库存量显著增加，涨幅超50%，而蚌埠、安溪、石狮、三明、岳阳等城市因房企加快了工程进度，未开工地块建面大幅回落，带动广义库存量稳步下行，目前的库存风险相对较低。

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综上，供应环比“腰斩”的背景下，成交与上月基本持平，百城狭义库存环比微降2%，同比增长9%，去化周期微降至11.93个月。广义库存与上月相比整体持稳，同环比增幅皆为1%。

分能级来看，一线城市因供应缩量，库存面积环比微降1%，成交热度延续使得去化周期降至2019年以来新低，仅为11.04个月；广义库存因土地市场热度回落，环比大幅下降8%，后期仍有望延续稳中有降态势；

二线城市本月库存量较上月高位回落，不过同比仍上涨14%，在不同能级城市中居首，去化周期降至11.94个月；广义库存延续上月同环比齐增态势，不过涨幅较小，库存风险基本可控。

三四线城市无明显库存积压，库存量环比下降3%，同比增幅收窄至3%，广义库存持稳，不过不同城市分化加剧：以廊坊、张家口、洛阳等为代表的中部城市广义库存量显著增加，涨幅超50%；而蚌埠、安溪、石狮、三明、岳阳等城市因房企加快了工程进度，未开工土地建面总量大幅回落，带动广义库存量稳步下行。

预判未来，我们认为，年末将至，房企推盘积极性依旧较高，不过考量到当前楼市复苏动能减弱，下月整体库存仍有望与本月持平或小幅微增。不同能级城市分化持续加剧，一线供需两旺势头延续，库存高位维持，不过依托于良好的成交表现，库存风险基本可控；核心二线城市因调控政策持续发酵，可能会出现短期库存攀升等问题；三四线供求维稳，整体库存量变动不会太大，不过因收入压缩等原因，去化周期仍有望延续小幅微增态势。

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