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统计局的70城数据出来，连续环比上涨的城市不见了踪影，特别是徐州，绍兴等城市。而这份数据算是房地产市场的转折点，主要看以下几点：
1、全国房价单月重回万元以下。
2、新房房价环比上涨的城市数量为45个，较上月减少10个，二手房环比上涨城市数量为39个，较上月减少11个。
3、新房扬州领涨涨幅0.9%，二手房深圳领涨涨幅0.9%
看这份沉甸甸的数据，可以看出调控的力度已经取得成效。
涨幅超过1%的城市已经不存在，均价跌回万元以下，1万或许是房价均价衡量标准，城市上涨数量也减少，形式一片大好。
但是第3点比较有意思，新房市场扬州需要谨慎一些，特别是是下个月数据出台之后。毕竟前10个月扬州市场并没有熄火或者缓和，土地市场比较热溢价高达30%。
而深圳二手房时隔三个月后重回第一。
新房涨不动已经成为不争的事实，但是二手房却发生微妙变化，深圳又出现了。
这个时候在新房严控的情况下，重要的是二手房，因为它可以反映市场供求的真实情况，并且也只有交易，才能彰显房产价值，没有流动性，房子再多也保卫不了你的财富！
这次我们就从二手房的角度来看问题。
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不管统计局如何来的，准不准，但是调控的时候是个依据，就以它的数据为参考，看一下过去一年，70城二手房变化，看看哪些城市，是值得我们捡漏的？
跟去年相比，涨幅前10名跟跌幅前10名已经出现：
涨幅前10名：深圳，唐山，银川，沈阳，成都，西宁，无锡，宁波，徐州，杭州；
跌幅前10名：牡丹江，南充，郑州，天津，贵阳，太原，北海，湛江，烟台，青岛；
涨幅前10名的城市，深圳，成都，无锡，宁波以及杭州依然有价值。
三四线唐山，银川等这些城市政策约束力度小也是一方面，导致房价上涨，除此以外还有供应量，利好政策等。
福兮祸之所伏，祸兮福之所倚。从来都没有绝对的事情，特别适合在这些跌幅前10名的城市。
房价下跌是事实，不过对于我们来说并非坏事，也许正是捡漏的好时机。
但并不代表这些城市都存在价值，就像牡丹江这类城市，是绝对要摒弃的，人口流失严重，城市发展没有人口支撑，指望谁来接盘呢？
一定要明白，买房最后接盘的一定是本地客群的。
在这里值得关注的是郑州和天津这两个城市，未来5年，值得去拼一把。
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这个时候的市场，妖的不像话的就属于深圳了，特别是倒挂楼盘。
目前比较火热的就是华润城，一篇关于甲方爸爸的销售方案程稿，就能妥妥的10万+，我们这些人也是慌的一批。
买到一套华润最小的房子，就能挣500万，不火天理不容啊！
但是与深圳，杭州这些城市不同的是，一搜索郑州和天津关于房价的新闻，这些内容就会跳出来：
我们可以看关于楼市的关键词描述：冰窟窿，六连跌，炒房客梦碎，寒冬，苍凉等等让你感受到了悲凉的气氛。
而实际呢，确实有夸大的成分。
通过实际调研发现，整体回落是有的，对于郑州而言，远郊项目比较多，三环内的特价房也只是不好的楼栋和楼层，好房子依旧是好价格。
而天津也是如此，远郊是比较严重的，特别是二手房。
对于这两个城市来说，越是这个时候，越是我们下手建仓的好时机，为什么？
1、供求失衡，库存比较大。
房价的变化，一个关键因素是不能忽视的，那就是供求关系的变化，而郑州和天津都不低，从10月份重点城市商品住宅供求比，存量以及消化周期就可以看出：
特别是天津，库存面积3750万方，为这些城市第一名，而且比第二名青岛的库存面积还要1277万方，比郑州的库存面积还要多。
而消化周期高达32.2月，根据住建部曾经出台的政策，消化周期在36个月以上，应停止供地，而天津是接近红线的。
对于房地产来说，一般消化周期在7个月算是正常的，不会太紧张，而天津几乎达到5倍。
郑州虽然没有天津多，但是供求比连续两个月在1.1以及以上，消化周期在11.9个月，也是不低的，是供过于求。
过剩就会出现下跌，这是不变的市场规律。
2、小学生数量增长并不差，后劲十足
判断一个城市价值，小学生增长数量是一个指标，为什么，因为每一个学生背后不止一个学区房，也跟楼市成交有关系，是城市吸引力的一个指标。小学生越多，也反映了其父母大量涌入，这背后住房是不容忽视的，也说明城市比较有活力。
也可以看下面一张图：
31个城市近十年间普通小学在校生人数增幅与增长人数变化：
2019年郑州的小学生数量增幅是不差的，在全国排名前三，位于厦门和深圳之后，天津虽然不如郑州，排名也在前15左右。从数量上看，天津有60.21万人，排名第7名。郑州有37.6万排名13名。
如此数量，城市发展必定不会太差。因为这些都是未来经济的支撑，是一个长远的后盾。
3、GDP排名。
为什么类似鹤岗这样的城市人口持续流出，其实很大的原因是没有产业，没有经济的支撑。
而前三季度经济GDP排名中，郑州以8405.5亿元，增速1.2%排列全国15名，而天津则是排名11。
上榜的北方城市中，除了北京以外，天津和郑州还是比较靠前的，名列北方前十强。
4、人口流入多，老龄化人口占比少。
郑州这两年人口流入是比较多，每年人口流入30万左右，而去年人口流入46万。在2019年人口流入排名中前16名，分别是上海，东莞，成都，北京，广州，深圳，苏州，武汉，杭州，惠州，郑州，西安，佛山，重庆，长沙，天津。
对于房地产来说，长期看人口，中期看土地，短期看政策。人口的持续流入，是城市发展的动力，没有人就没有未来。而年轻人更能代表这个城市的未来。
老龄化排名中，郑州只有7.3%，天津是10%，老龄化并不严重。
除此之外，两个城市的政策也是不错的，天津是中国北方最大的港口城市，国家物流枢纽，全国先进制造研发基地。而郑州是国家中心城市，在城市发展政策倾向上，都会有一定的支撑。
虽然北方城市不如南方城市，但是在这些北方城市中，天津和郑州这两个是比较亮眼的。特别是天津，只要放开限购，还是会有很多人重仓。
不要用短期的眼光来限定你的选择。
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对于像郑州和天津这类房价回落，但是有价值的城市来说，核心区是值得关注的，不要去碰远郊，特别是远郊的二手房。
对于房企来说，活下去绝对不止是喊口号而已。品牌房企三道红线压顶，尚且扭转风向，更何况小房企，截止到11月初，已经有403家房产公司发布了破产公告，也就是平均1天要至少倒闭一个，受影响的就是这些房企。
对于天津和郑州这两个城市来说，天津的优势明显高于郑州，最典型的就是教育资源。一本录取率天津排北京之后为第二，而河南则是比较靠后。
如果有资金实力，可以优先买天津。
在买房市场一切都倾向于你的，爱答不理与高攀不起也许就在一念之间。
这不，前两天郑州关于土储的文件中，其中一项就是：鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式，确需实物安置的，实物住宅安置面积不超过人均70㎡。
郑州清风徐来，天津还会远吗？
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