上市物管企业已突破37家，最高市盈率达83倍，但也迎来了“分化春秋”

作者：时代财经 谢斯临 编辑：张常旺

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资本市场已经迎来第37支物业股。

11月19日，融创服务在港交所敲钟上市，开盘报价11.6港元/股，与发售价齐平，短暂微跌后一路高涨。当日收盘时，融创服务报价14.14港元，涨幅高达21.9%。市值从首发346.2亿港元一路涨至20日收盘时的416.4亿港元，仅次于碧桂园服务和雅生活服务，在一众物业股中排行第三。

两日前，金科服务在香港主板挂牌上市，成为第8家在管面积过亿，也是年内第12家成功上市的物管公司。早盘以46.05港元/股高开，并在收盘时成功保住发行价。翌日股价破底后迎来再度上涨，20日收盘报价51.53港元/股，较发行价上涨15.27%。

在物业股板块估值回调的背景下，融创服务、金科服务在资本市场上的表现堪称亮眼，他们也打破了近期物业股上市时的“破发魔咒”。

10月，合景悠活和第一服务先后破发，后者股价在当日甚至暴跌27%，创下记录；而同期挂牌的世茂服务也难逃开盘破发的命运，开盘价15.8港元，较发行价下跌4.82%，上市首日靠收市前最后一分钟股价诡异大涨才勉强保住16.6港元的发行价，随后股价一路下探。

种种迹象表明，随着市场对物业股的认识更清晰，资本开始掉头，物业股有所降温，板块普涨的时代已经过去，个股的表现出现分化。

概念稀缺性消失

近期上市物企已经出现明显分化，10月上市的世茂服务、合景悠活、第一服务先后破发，但融创服务、金科服务在上市之后股价仍能有不错的表现。出现这样的原因，并非定价策略不同导致，近期上市物业股IPO定价相对而言都非常高。

如世茂服务上市时市盈率近70倍，合景悠活市盈率也同样达到60倍；截止11月20日收盘时，融创服务市盈率高达83倍，位列物业股第一名；金科服务市盈率59倍，而头部物企碧桂园服务的市盈率才50倍左右。

在激进的定价策略之下，物业新股的发行市盈率要远超已上市的可比公司的估值，在这样的背景下，跌破发行价也属于正常现象。更何况，在暴涨大半年之后，市场开始恢复冷静。据时代财经此前统计，10月35支物业股之中，29家物业股股价下跌，平均跌幅超10%。这与上半年物业股平均涨幅高达52%左右，市值共飙涨1209亿元的盛况，形成鲜明对比。

在板块回调大势之中，仅有极少部分表现优质的物业股，能吸引资本注意跑赢大市，逆势上涨。如打破“破法魔咒”的融创服务、金科服务，均为在管面积过亿的头部物企，并背靠极具增长潜力的地产母公司。

业内普遍认为，物业板块的 IPO 高潮成为板块调整的直接诱因。中国企业资本联盟副理事长柏文喜向时代财经表示，物业行业的基本面和竞争格局是靠并购来推动行业集中度、靠单个企业规模快速上升来推动个股、推动公司成长性的。

但如今大量物业股上市，纷纷开始进入跑马圈地的阶段，可供并购的优质第三方项目变得越来越少，在供需关系下价格只会愈来愈高，结果就是单靠并购的企业资本回报率越来越低，而光依靠地产母公司的内生生长速度又十分有限。市场对于物业股的成长性预期逐渐趋弱，进而带动股价走低。

“中国物业管理公司并不稀缺，物业管理公司的同质化程度较高。过去只是板块缺乏可投资标的。但新股的大量上市改变了投资者的看法，简单来看，四季度上市的比前三个季度总和还要多，这一概念的稀缺性已然消失，资本热潮现在已经基本过去。”

短期仍无法摆脱规模论

当资本撤去，物业股规模的重要性进一步凸显。近期上市打破“破法魔咒”的融创服务、金科服务均为在管面积过亿的头部物企，并背靠极具增长潜力的地产母公司。业界普遍的共识是，在很长一段时间内，物业行业的“规模论”仍将持续，但同样也有不少人在期待，能有一家物企跑出一条新的业绩增长路径。

物业行业资深专家金永宏认为，目前物业行业整体集聚效应还不够明显，还未形成绝对的品牌寡头，以合约规模最大的碧桂园服务为例，目前合约面积7亿多方，市场占有率还不足2%，规模化至少还有5年的路要走。“未来物企最有可能跑出来的逻辑是，做大、做优、做平台的三部曲。”

但资本市场长期持续的规模论判断同样指向另一个问题，以增值服务背后极大的想象力赢得资本市场热情的物业股，暂时还没探索出一个新的利润增长点。

传统而言，国内的物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的现状。这样的好处在于，国内有房企背景的物企可以借房企开发扩张带来的项目资源，承接大量优质项目，从而实现规模的快速扩张。上市物业公司关联开发商销售数据普遍较好，能有效保障其在管面积并带动业绩的大幅增长。

但劣势在于与利润率较高的房地产开发业务相比，物业管理之前经常被房企视为成本中心，不以盈利为目的，一直从事着最基本的保修、保洁服务，缺乏效率优化和管理创新的动力，在多元业务探索、增加收入方面进展缓慢。

国泰君安证券研报指出，目前国内物企90%的收入都源于基础服务，大多数物企主营业务仍停留在物业管理价值链的低端，同质化的服务也使得物业管理行业竞争激烈，行业的净利润仍然处于较低水平，并未形成资产增值到租金提升的正循环过程。

物业和社区经济分析师黄昇认为，长远来看，物业行业必须重构组织架构、突破固有思维模式才能在努力服务好小区业主及提高物业费收缴率的情况下，从传统的“老四项”服务向社区生活平台经济转型，这样才能拥有更高的利润空间。

物管企业并非没有意识到这一点，早在2014年，花样年分拆彩生活赴港上市时，就已看上物业背后庞大的业主流量资源。但彩生活市值的长期低迷，也在一定程度上说明这部分资源难以靠物业公司自身进行活化利用。

目前而言，物企的数字化转型升级仍主要聚焦在基础服务层面，通过科技介入搭建系统平台减少重复劳动，降低人力成本提高毛利率。

但值得注意，开始有越来越多的物企，诸如卓越商企服务、世茂服务、恒大物业等拉来腾讯、阿里等互联网巨头做战投，初步尝试借助互联网企业进行数字化运营，合谋挖掘社区用户。线上线下的进一步融合将是大势所趋，联手互联网巨头的物企或能在增值服务方面找到全新的盈利方向，向高效集约型现代服务业的逐步转变。