一次性投入大！回本缓慢！长租公寓还是门好生意吗？

日前，长租公寓领域频繁“爆雷”，涉及“开年纽交所第一只中概股”蛋壳公寓、“全球前50的独角兽”自如等企业。受访人士认为，长租公寓巨大需求却缓慢回报，企业无法寄望单纯扩张形成盈利的逻辑，甚至不排除个别企业打时间差抽调甚至抽逃资金。

值得注意的是，该领域山东企业多秉承“有多大实力接多大盘子”的理念，稳健经营，还未出现大规模违约现象。

山东省房地产业协会租赁专委会(下称“租赁专委会”)副秘书长王梦静表示，当下最重要的工作是恢复市场秩序，整个行业也需要提升准入门槛。她还建议从业者摒弃“流量为王”的想法，稳扎稳打，通过服务产出利润。

想稳定租房有点难

世联红璞公寓科大店大堂有个专门的社交区域 杜杨 摄

“我现在还住长租公寓呢。”青年企业家、温商电商产业园执行总裁郑达杰告诉经济导报记者，“我很喜欢年轻人聚在一起的这种氛围，特别是大家在社交区域玩玩游戏、喝喝咖啡，有时能聊出很多点子。”

早在2017年，住建部等联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，培育和发展住房租赁市场；行业发展到现在，市场上除了有公共社交区的“集中式”长租公寓外，还有由中介发展来的“分散式”，行业外在形态也日臻成熟。

22日，经济导报记者走访了济南的一家集中式长租公寓——世联红璞公寓科大店(下称“科大店”)，一进门就在大堂看到一张台球桌；再往里则是公共厨房，橱柜、炉灶、冰箱等一应俱全；穿过大堂上楼则是居住的房间，每间大约20平方米，均有独立卫生间，拎包即可入住，租金最低每月1360元。

作为本地资深从业者，王梦静对经济导报记者表示，“大约是在2016年那波房价上涨后，很多年轻人发现想要通过买房落脚济青更困难了。所以，有稳定的居住环境(一般租期最短为一年)，价格可以承受，还有管家式服务的长租公寓，是年轻人不错的选择。”

不过，行业外在形态成熟不意味着经营稳定：10月份以来，最高市值曾达27.4亿美元的蛋壳公寓屡次传出要破产；同样在美国上市的青客公寓已经连续3年亏损；行业老大自如也不断被曝出“涨租”“解约”“租金贷”等纠纷。据统计，2020年以来全国“爆雷”、跑路的长租公寓超过20家。

22日，仍有租客投诉蛋壳公寓 网站截图

而在山东，据王梦静透露，“城城找房”的业务也出现了问题，租赁专委会8月份就已发布风险提示。“不过，山东本土企业还未出现上述问题。”她补充说道。

备受年轻人追捧，但又接连“爆雷”，长租公寓行业到底怎么了？

长租公寓算不算门好生意

“科大店是由省煤炭科学研究所旧办公楼改造而成。在与我们接洽时，对方对长租公寓的理念非常认可，给我们的租金也很便宜。”山东世联怡高物业顾问有限公司资产管理部总监赵静介绍。

具体有多便宜？她打了个比方：“比租仓库还便宜。此外，煤炭研究所还把楼前的绿地、篮球场和一些车位交给我们使用，可以说非常照顾了。”

即使这么便宜的租金，在经营成本占比也超过40%，“还有将近500万元装修成本，经营长租公寓的确成本很高，而且一次性投入大。”赵静表示。

同时，长租公寓的盈利却很微薄。仍以科大店为例，2019年全年收入为147万元，大约只是装修成本的三分之一。“原本我们预估5年能回本，但根据这3年多的运营情况，7-8年能回本就不错了。”她说。

王梦静认为，一次性投入大且回本缓慢，这正是长租公寓行业的特点，“原本这个行业也适合稳步经营，但‘租金贷’的泛滥，再加上一些企业生搬硬套互联网企业‘规模为王’‘流量变现’的理念，用不属于自己的资金去扩张，加大了风险。”

所谓“租金贷”，即长租公寓让租客向金融机构借贷，一次性付清整年的房租，租客转而向金融机构每月还款。蛋壳公寓2019年第三季度的财报显示，有67.9%的租客使用了“租金贷”模式，且这一比例最高时曾达到9成。

在“租金贷”加持下，大量房客得以入住长租公寓，企业支付业主租金也不是问题。因为这笔租金通常是按季度交付，企业还阶段性获取大笔富余资金。

这笔富余资金该如何使用？王梦静直言，一些企业迅速将其转化为扩张的资本，而且，“扩张速度越快，能获取的租金贷就越来越多，还形成了一个盈利逻辑。”

然而因为一次性投入巨大，上述逻辑只能建立在市场无限大的基础上。王梦静提醒说，这些企业扩张一旦受阻，资金链立刻就会断掉，引发“爆雷”。

据了解，目前在蛋壳公寓总部维权的，除了业主和租客外，还有服务商和金融机构，甚至蛋壳自己的员工也在索要欠薪。

规范行业，从加强准入开始

前段时间，世联红璞公寓科大店举办了万圣节活动，吸引不少租客参与 受访者供图

即便“雷点”众多，长租公寓依然圆了不少青年人的梦。郑达杰表示，自己曾有个海外代购项目，苦于找不到分销渠道时，他发现长租公寓的邻居们正合适。

后来为降低配送成本，郑达杰又在自己住的公寓设置了一部类似于自动售卖机的装置，扫码提货，比快递便宜多了。“多亏长租公寓和邻居们，我的项目取得了成功。”他如是感慨。

“长租公寓助年轻人落脚城市，山东又是个人口流出的省份，所以大力发展长租公寓，有助于人才尤其是青年才俊落地山东，成为经济发展的助力。”王梦静表示。

现如今行业频繁“爆雷”，相关部门也频频出手整治。去年底，住建部等六部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规定住房租赁企业的租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%；而济南发布的《关于培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》，除了各种扶持政策外，还明确要加大监管力度，健全住房租赁企业信用管理体系，对违规行为依规采取从限期整改到移送相关部门处理的一系列惩罚措施。

王梦静认为，要健全住房租赁企业信用管理体系，首先要看这个企业的发展模式，“如果扩张迅速还没有强大的资金实力，对其准入一定要慎重；反之，如果是稳步发展、植根本土，靠服务取胜的企业，即便资金实力有限，也要落实扶持政策。”她还认为后者正是山东本土企业的特点。

“有多大实力接多大盘子，不妄想以小博大，通过专业的服务赚取合理的利润，为年轻人落脚城市提供便利、为城市发展吸引才俊。”她如是描述长租公寓行业该有的样子。

（经济导报记者 杜杨）