这是个潮湿、沉闷的季节！
最近两天，南京阴雨绵绵，气温也像“过山车”似的断崖下跌。大街小巷穿梭的人群个个包裹严实，写字楼里找不到话题的上班族开口就是一句：今天好冷。
午间，约了同行好友在公司楼下商场用餐，吃了热气腾腾的麻辣火锅。我们聊天的话题永远只有两个：房子和孩子。
示意图，图源：网络
NO. 1｜壹
今天，好友告诉我，她决定换房，因为孩子再过两年就要上幼儿园了，到现在也没买个像样的学区房。
她说话语气很平和，但是我能感受到她内心的焦虑和不安，言语间也带有一些自责。
“我也想换，但是没钱！”我没头没脑的一句话打破了尴尬的气氛。
先来说说她的情况。4年前，她和先生面临结婚，打算购置婚房。当时两家能够凑出180万的首付款。男方琢磨着把钱放在一起作为首付，一步到位买套河西南的三居室。
她的想法是各买各的，各自还房贷。她只想拥有一套真正属于自己的“婚前财产”。
男方很尊重她的决定。后来男方用手上80多万的房款首付3成买了南部新城一套二手房作为婚房，而她将手中的100万作为首付款买了一套远郊住宅和一套公寓。
结完婚没孩子之前，日子过得很逍遥。自己住的房子月供5000元压力不算大。手上一套住宅和一套公寓能收租，也能贴补月供。
2018年，孩子呱呱坠地后，他们“美好生活”立刻被打破。父母从老家过来帮忙照看孩子。家中由以前的2人变成了5人，70㎡的2房基本不能满足他们的居住需求。
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“家里的衣服、被子、小孩玩具，只能周末送回老家啊，用的时候再从老家拖回来呗。不然怎么放得下.......”她无奈的摇摇头。
她说，自从有了孩子，先生只能经常在沙发上过夜。因为三人挤一张床，不是孩子不舒服，就是自己睡不踏实。
最让她头疼的还不是家里空间小，小区圈层差，而是她所在的小区学区不好，孩子将来没法上名校。
“你把所有的房子全部卖掉，重新买一套好了。”在我看来这不是难事。
NO. 2｜贰
在窘迫的现实面前，她早已不抱有当初想“独立”拥有一套房的想法了。她说自己考虑清楚了，也决定这么干。
她粗略计算了下，3套房全部卖完，还完房贷，手上大概有280万。上周，她去中介挂房时，被浇了一盆冷水。中介告诉她，现在并不是卖房的好时机。
远郊的那套房子被好几家在售楼盘包围，次新房也有5家以上。市场供大于求。加上她刚办房产证，没满2年，税费较高，更不占优势。
4年前105万买的房子，如今“诚意价只有155万。4年前，签下购房合同的时候，她暗暗窃喜，以为未来3-5年房子能卖到180万。
公寓出手就更难了。唯一容易出手就是南部新城的二手房，因为面积比较小，成交总价差不多240-250万。
理想总是被现实打败。就算她最后能够凑足280万的房款，她想买河西和南部新城这样优质地段也是够不上的。
因为这两个区域都已经首付8成且主打100㎡以上的大户型。
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“以前觉得首付5成也挺多的，看到首付8成的楼盘，回过头来再看首付5成，感觉好少.......”她心气很高，不愿意在现实面前低头。
燕子矶、新玄武、江北核心区也有不少首付5成的楼盘，江宁、仙林也有不少首付3成的楼盘，但她就是不愿多瞧一眼。
差的看不上，好的够不着！人往往就是这样，既不愿意买贵的，又不想接受差的。
NO. 3｜叁
8成首付成了多少人买房路上的“拦路虎”。
之前我跑盘的时候，有好几个开发商跟我说，很多客户为了提高自己的中签率，会和开发商建议将首付比例抬高。
我不太能确定是南京的有钱人太多，还是开发商自导自演的戏。
在买房这件事上，每个人都有不同的烦恼。刚需为了凑首付而烦，刚改为了8成首付而烦，终极改善为了江景视野而烦......
我这位朋友的“买房故事”还没有结束，我们先大致聊这么多。
NO. 4｜肆
写作此文的目的并不是给大家“吃瓜”，而是想借此给大家赘述几句掏心窝子的买房建议。
第一：择优选房！房源不求量，但求质
宁九条新政后，房票紧张，换房成本变大。几年前置业，房价一直在涨，房子也比较好出手，通过一步步置换，让自己住上大房子是件容易实现的事。
宁九条新政落地后，房票和首付门槛都有了提升，换房成本增加，换房不易。我这位朋友，她2016年置业时，开盘还不需要通过公证摇号，房票不紧张，也无需5-8成首付。她踩对了点，却没有想明白“择优选房”的道理。
买房人切记一点：眼下不要追求房源数量是否多，而是考虑房源是否优质。宁可不买，不可错买。如果资金实力较为雄厚，买房尽量一步到位。
第二：不能出手，增值只是“纸面价值”
4年前总价105万买的房子，单价1.2万/㎡出头。买了没多久，楼盘周边地价1.1万/㎡左右，直逼房价。我这位好朋友认为3-5年，房价涨到1.8-2万/㎡也是很保守的想法。
然而，市场的游戏规则是由供求关系说的算。她卖房时碰上了区域新房集中上市期，并且在政府严格限价的大背景下，她的房子并不能容易出手。在供大于求的市场，房价最终也没能形成倒挂空间。
房价倒挂又怎样？就算房价倒挂2万/㎡，如果你的房子一直难以出手，那么你的增值幅度只能算是“纸面价值”。只有房子顺利出手，变现后才能算是账面价值，你才算投资成功。
不要天真的以为二手房很好卖。河西也有很多二手房也处于“有价无市”的尴尬局面，甚至降价求变现。据链家网显示，目前南京二手房挂牌量已经超过10万套。这只是一家中介平台的统计数据，事实上，南京市面上的二手房库存量远远不止10万套。
截图自链家网
清醒点，在二手房网站上看到房价倒挂空间时，别忙着开心。再多看一眼，这套房成交周期有多长，期间有没有经历降价销售。
第三：刚需赶紧上车？事实上没那么恐慌
刚需赶紧上车？2016年我这位朋友买房的时候，市场上最疯狂的声音就是这句。
我记得2016年9月南京正式实行线上土拍。彼时拍地真疯狂。地王频出，楼面价不断被刷新，面粉价直逼面包价已成为常态。未来房价一副要涨的势头，刚需真的等不起。
眼下，刚需真的需要那么着急上车吗？在住房不炒的大背景下，南京实行严格限价，土拍新政出台，一块地的未来房价在挂地之时就已基本确定。从各片区来看，毛坯限价基本和当下房价相差不多。
这一切对于买房人来说，都是福音。不要给自己制造恐慌情绪。除了个别优质遭疯抢的楼盘之外，其它资质平平的楼盘，无需赶紧上车。错过这趟车，很快就有下趟车。
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第四：没有“完美”的房子，重点在于你能否接受它的缺点
不要再问，某某楼盘能不能买。因为每个人的置业诉求点不同。
打个比方，如果你在河西上班，买房预算在200万左右，那么，我会建议你买江宁滨江。因为相比六合、龙潭、禄口来说距离你工作单位更近，上下车出行成本低，幸福指数也更高。
如果你说你手上有点闲钱，抱着投资的心态买房，同样的价位，我一定不会建议你买江宁滨江，因为缺乏规划和配套，升值空间有限，我也许会建议你买六合智慧新城。
大家还必须明白一点，房子没有十全十美，重点在于你是否能接受它的缺点。买房就像找对象，如果你认为这个男人没有任何缺点，那么请不要和他结婚，因为要么是你对他认识不够，要么他是骗子。
原万科地产董事长王石曾经说过，我们在买房的时候，这套房子达到70分就可以入手了，而没有必要达到自己心里预想的最佳状态，因为不太可能实现。如果有十全十美的房子，那它唯一的缺点就是贵。
买房不是买玩具，买房人眼光挑剔也是正常的，但是不要过于纠结。永远记住一句话：没有十全十美的房子，只有适合自己的房子。