推盘节奏加快、渠道分销力度加大……楼市进入下半场时间，市场微凉。然而，整体降温的市场背景下，有的项目却走出了独立行情。放眼整个天津，其平均中签率也处于较低的水平，抢房的激烈程度可见一斑。
首开劲销2.98亿，打响西青楼市第一枪
下半年的天津楼市，有两个红盘引起市场高度关注，一个是爱情·缤纷里，另一个为格调初晴。
9月26日，爱情·缤纷里开盘，劲销2.98亿，整体去化率超80%，逆市热销，打响了2020年下半场天津西青楼市第一枪！
当下行情，开盘当日劲销128套，居西青第一津城第二，津城第二，达到这个水准的，屈指可数。这个盘，不仅热了自己，也让整体区域热度提升了一个梯度。
更值得一提的是，后续顺销期，保持周均25套的去化速度，截至目前累计销售超5个亿，冠领西青楼市，目前13号楼热销中，据说，深夜都有客户下单。
有细心的朋友会发现，这一次，出乎意料的是，片区辐射客群的变化。印象中，一般是地缘性的市场，靠周边地缘和大片区老城客群托着。但这次不一样，你可以感受到那种热情，从整个城市的地底迸发，从四面八方而来，是一种深层次的渴望。虽然夸张了些，但确实是事实，很奇怪，一切就这么发生了。
突然之间，许多人眼里，又一次将目光锁定这里：大西青，大学城/精武镇。
环城买房，首选西青
要说这环城买房定律：西青＞津南＞北辰=东丽
西青区排在四区之首，大家几乎可以达成共识。就业最好，配套在前置位，紧挨上三区南开区，商业配套醇熟，宜家、永旺、新城市中心、星光天地、万达iMax连成商圈带，产业基础相较而言夯实，高端人才汇聚，大学城也在区域中。整体西青区域发展向好，楼市相对稳健。
来，上两张图：
第一张，2019年天津各区财政一般公共预算收入及税收情况。滨海新区仍处于绝对领先地位，为502.7亿元，与其经济实力相匹配。环城四区西青区、津南区、东丽区和北辰区一般公共预算收入规模较大，分别位于全市第3-6名。其中西青区高达95.0亿元，其余各区处于59-65亿元之间，大幅领先环城其他三区。从这一点看，西青区发展后劲颇足。
第二张，西青区与环城及市区五年来房价增长对比图。纵观近五年西青楼市房价变化，涨幅74%，相较市区涨幅比超20%，相较环城涨幅超近20%。
更值得一提的是，环城中，西青的房价是可以向市区叫板的。西青精武镇板块有的项目成交价格比市区项目还要高，举个例子，河东凯旋门，最新成交均价23014,元/㎡，西青3号线沿线，部分楼盘成交均价超2.6万元/㎡，有的单价可上3万元/平米左右。从这一点看，环城购房，首选西青是上上之选。
竞争红海，突围难度大
环城购房，首选西青。下沉到板块，精武镇/大学城板块无疑是热门之选，在西青整体成交量中占比近50%，且总价门槛不低，但依旧挡不住大批刚改、改善拥趸。盘了盘，板块内在售10个，待入市2个，板块楼市可谓是红海战场，整体板块价格也逐步细分化，形成梯队，其中地铁3号线沿线楼盘为价值第一梯队。
想在这异常激烈的竞争中突围还是相当有难度的。开篇提及的西青红盘爱情·缤纷里就是位于这一大板块内，更是地铁3号线沿线价值楼盘之一。2020年，它则成为了板块内新的破局者，逆势热销，带动区域迎来新一轮"雁阵起飞"。
热销盘背后的砝码
道士君给大家道一道这热销盘背后的秘笈。
我们都知道，买房大的逻辑是看城市、看区域、看板块、看项目，市场本身就是项目的检测试纸。为什么同一区域，同一板块，不同项目会有这么大的差异？为什么有的项目就能够走出独立的行情？
再结合以上市场环境，购房者敢于下定要么因为项目特别优质，要么价格令人心动，要么产品契合需求。巧了，逆势热销的爱情·缤纷里三者都占。
对于爱情·缤纷里为什么能够热销，道士君特意研究了一把，硬核价值有四点：
√降低区域总价门槛
如今，天津楼市，购房需求追求高性价比，叠加疫情影响，人们对房子价格的敏感度达到一个制高点，且“户型设计”和“配套”的关注度也越来越高。
要知道，爱情·缤纷里在开盘前夕，一波强势价值宣传，调动起市场关注点，尤其是对于房子性价比颇为看重的购房者。
同时，锚定市场变化，四步走应对：控总价、契合需求、抓准痛点、推盘节奏。
其一，降低区域总价门槛，圈定刚需购房客群。
其二，产品对标人群很准，75-78㎡小户型，拉纯刚客群入场。89-115㎡锚定刚改客群，120㎡以上户型满足改善客户，与目前天津主流户型面积段，主流购买人群完全吻合。
其三，直击目前购房者对价格的敏感度，同时提升项目各项指标，将性价比指数拉升。
其四，在推盘战略上采取了“以小谋大”策略，先以低总价将项目及区域热度聚焦，后期推出优质货量，平衡项目利润点。这一波操作，值得市场借鉴。
√配套及资源价值较高
当然，我们买房，除了价格因素外，还要去衡量一个关键点：区域价值背后，决不能忽视的配套和资源。
来看一下爱情·缤纷里周边情况。
很多人之所以看中这个项目，其背后难得的配套和资源的价值，是要远远大于项目本身的。
道士君曾说过，天津楼市决定房价高低的元素排序：地段——配套（学区、地铁）——稀缺景观——产业/人口——规划预期——产品配置/品牌。
爱情·缤纷里地段的价值属性已达成共识，不必过多赘述。但其紧握地铁、学校两大硬核配套。所谓买房必看地铁，爱情·缤纷里距离地铁3号线高新区站约150米，2站就能抵达华苑，9站直达营口道，这样的轨交便利，将这个盘的价值二次拉升。
学校规划，近期西青区人民政府举行与天津师范大学、天津外国语大学“携手共建、校地合作”战略合作签约仪式，就学府工业区地块配套九年一贯制学校办学事宜开展深度合作，进一步提升西青区基础教育水平。这一事件，给热闹的西青楼市更是“供上了暖气”。
而爱情·缤纷里开车驱往学府工业区仅需16分钟，同时这个盘被6所高等大学环伺，近邻多座中小学，人文气息浓厚，可享一站式教育资源。
当然，除了学校、地铁两大硬核配套资源外，项目周边商圈、医疗、公园等配套也挺到位。西青大学城学府居住区及华苑生活居住区商圈、奥城商业广场、华苑人人乐、社会山商业、卓尔梦想城、鲁能城购物中心、迪麦家居生活广场、一中心医院、精武公园等一系列优质生活配套统统码齐，且配套及资源价值较高。
√产业基础夯实
写到这，道士君想起前几天去参观天津博物馆，被里面一张图深深吸引了。
仔细看了看，西青2020年招商引资又站到前置位，内资项目及外资项目量都排第一，区域产业吸附力较强。
可以说，产业基础夯实，当人，西青区人口基数也不错，两个促使区域长期健康发展的内核因素都具备，西青能实现高速跨越式发展就在情理之中，
而爱情·缤纷里所处板块，恰是西青楼市已建成区域里，规格较为不错的配套，这里密集分布高端产业，是区域的品牌企业和高层次人群的聚集地。这些都是难得的、宝贵的资源。
√自身价值凸显
外部地段、配套、产业、人口等丰厚资源为爱情·缤纷里这个盘做了强有力的背书，而其自身内核价值也是颇为凸显，道士君曾三次暗访过这个盘，示范区是真有创意，整体项目也不错。这里就重点挑三个亮点说说。
来，第一个亮点，这个盘规划含住宅、商业、公寓等为一体的城市综合体，也被称为天津乃至全国，完整社区理念实践的探索者和领跑者。同时板块内规划建面约10万平米，开创集休闲、娱乐、餐饮、购物等一体的生活服务平台，打造以“城市客厅”为核心的宜居新城区。
啧啧，听着是不是很提气，话说在爱情·缤纷里住区中，多数配套指标高于国家标准，甚至额外增配：6班幼儿园、居民学校、约1000㎡的老年人日间照料中心、约2000㎡的超市和早点铺等便民商业、全龄多类型的运动场地、上万平米的公共绿地，特别是还有建面约4.4万㎡的商业快街。
这从内到外，购物可以购到爽，生活可以便利到爽。
第二大亮点，软实力，景观园林。道士君获取到这个盘的园林景观方案，其规划创意集市、林下书屋、童梦乐园等六大主题广场；哈佛花园、百老汇花园、三湖花园等七个社区宅间花园，全盘的场景化功能植入，输出人文情怀，构建联动空间，多样的主题空间，提供更多未来生活的可能性。讲真，给购房者描绘出了一个未来”会呼吸“的社区。
另一大亮点，智能人居。这一点，目前很多房企都在做，但大部分都浮于表面，道士君获取到爱情·缤纷里这个盘在这方面是真真的去研究，专门研发了爱情智能屏，集成了可视对讲、新风设备控制、物业服务联动、智能家居控制扩展于一体，采用用户思维模式，针对客户居住痛点，将这一项去做实：社区信息发布、电子指纹密码锁，指纹、密码、钥匙三重验证方式，安全便捷，免除忘带钥匙的烦恼等等细节点一一落定。
不得不说，热销盘自有热销的道理。道士君认为一个“温暖、美好”的高性价比品质社区做到极致，并被市场和客户需要，定会热销。对此，道士君深有感触。
现如今，爱情·缤纷里已是区域的明星项目，是旗帜，是坐标，也是必须看房的第一站。眼下最最重要的是，除了项目高性价比和占据绝对优势的区域价值外，项目此次重磅加推的8号楼新品，89㎡三室，115㎡四室两个优质户型，又双叒叕实现了热销，目前加推房源逐席递减，爱情·缤纷里再一次证明了实力和人气。
根据道士君入行多年的看房经验，这个项目出彩已是定数，但有一个事实必须要认清、必须要承认。那就是，爱情·缤纷里是现阶段片区内性价比最高的楼盘，没有之一。哎呦，未来已来，缤纷多彩。
数据来源：京津冀数据研究院