恒大“冠珺之光”突破330政策？住建委：政策仍在实施，没有取消
11月21日，“个人购买，不限购”的公寓项目恒大“冠珺之光”开盘。
买家跑步进场，恒大50秒卖掉2600套公寓，让其他在“限制个人购买商服类产品”的“330政策”中挣扎的公寓项目羡慕红了眼。
恒大冠珺之光突破了什么，让其能创下如此佳绩？
01“冠军”开盘：早高峰的地铁+大型演唱会
11月21日，位于番禺区谢村地铁站旁的恒大冠珺之光开盘，创下50秒卖2600套的“冠军速度”，销售额28亿！开盘现场更上演万人抢房的空前盛况。
当天买家跑步进场，用一位看房者的话形容——现场堪比早高峰的地铁，体育中心近半个观众席都要坐满了，场面堪比大型演唱会。当日，恒大方面发布消息称，项目来访量突破10000人，有的单位甚至同时被37个买家在线上关注收藏！
图说：恒大冠珺之光自亮相以来，就受到极大的关注，开盘前认筹量已超过5000， 选房的人数过多，因此选择在大学城体育中心开盘
“冠珺之光”销售如此火爆，是广州的公寓市场复苏了么？
事实上，广州中原研究发展部统计数据显示，2020年上半年广州全市供应公寓6310套、37万平方米，全市成交共6499套，环比、同比跌幅为51%、55%！
其中，黄埔区成交量最高，2020年上半年成交1696套，番禺次之，1166套。
成绩最好的公寓项目是番禺金山谷创意产业园，整个上半年共成交了570套。
这样的成绩，在恒大50秒成交2600套的销量下，简直被秒成了渣渣。
02“冠军”优势：地段+价格+“不限购”？
地段优势？略尴尬
恒大冠珺之光的地段优势牌面是具有一定说服力的——地处广州南站经济圈，距离谢村地铁站仅300米，前后三站内可交汇2号、3号地铁线；往西两站可到广州南站。项目还有10万人“超级足球场”+长隆乐园”这样的强强联合。
但是，南站商务区如今的发展情况略有点尴尬，广州中原地产项目部总经理黄韬称，南站区域虽然宣传打造了几年，但并没有形成所谓的真正的商圈，“留不住人，都是顾客为主。”
“超级足球场+长隆乐园”对人流固然有一定的拉动作用。旅游旺季时，长隆乐园周边酒店非常火爆，把公寓出租给游客确实存在市场。等球场建起来，未来每年将吸引上亿的球迷聚集于此，游客对公寓的需求肯定会增加。
不过，南站现在整体商业公寓体量原本供应也非常大，一业内人士称：“这不仅是价格上不去，连出租、转手都不是很容易。”
价格优势？确实心动
开盘前，恒大“冠珺之光”的吹风价为2.3万元-2.5万元/平方米，与附近的一手公寓价格水平相仿。而开盘当天，平层单价2.1万元/平方米亦有交易，加上开盘当天的种种优惠，最低可以总价50万元左右买到一套平层公寓。
并且，恒大“冠珺之光”提供两年分期服务，首期最低可至5.3万元。相比周围毛坯交付的公寓，恒大冠珺之光更以精装修交付，且带部分家电。
在一个房价动辄上百万的城市里，5万元可以“上车”，甚至入住，很难不心动。
杀手锏还是……“不限购”？
但上述优势恐怕并不是“冠珺之光”最大的杀手锏。
据悉，恒大冠珺之光的宣传中的一个重要卖点，在于“个人购买，不限购”。这里所谓的不限购，不仅指其不占个人购买住宅房产名额，更指“个人”可以“购买”“小面积”公寓。
须知，按照广州市规定，2017年3月30日后（含当日）土地出让成交的房地产项目，开发商新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米，其销售对象应当是法人单位，不可以是个人。
上述“330政策”出台后，对广州的公寓市场造成了明显的抑制作用。并且造成了一个“副作用”——由于无法把物业销售给个人，很多开发商便将物业卖给公司，然后由公司将物业“分割”成小单位，对外以“出租使用权”的方式，与个人买家进行交易。
在这样的背景下，恒大“冠珺之光”的推广资料中“个人购买，不限购”一项便尤为突出了。毕竟，该项目的地块于2020年4月16日获得，按规定，个人是无法购买的。
“冠珺之光”的销售中介非常肯定地表示，个人买家购房后能获得独立产权证，而不是使用权证。
从买家展示的认购书来看，恒大“冠珺之光”也确实没有打“出租使用权”的擦边球，而是实实在在地在销售小面积公寓产品——建面约25-60平方米的平层公寓，以及45-65平方米的复式LOFT。
在单位面积上，亦与“330政策”所规定的“最小分割单元不得低于300平方米”相悖。
今年3月3日，广州市政府官网上曾发布《关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，其中曾提及“商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象”。但该“通知”在“一日游”后便迅速被撤下，3月5日，“通知”更新，“公寓销售放开”相关条文不再提及。
8个月后，330政策被突破了么？据时代财经日前向广州住建委求证，该部门一位工作人员明确表示，“330政策”目前仍在实施中，没有取消，也没有在酝酿取消。
别的公寓产品在330政策管制下，只能偷偷摸摸地“出租”“使用权”，让消费者担心没有产权没有保障的时候，恒大冠珺之光却能将公寓“出售”予“个人”。起跑线不一致，卖得火爆并不令人意外。
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