近年来，都市圈、城市群的发展成为中国经济增长的重要动能，也是今后相当长时间内中国经济发展的重要动力。时值“十四五”发展规划编制之际，各大城市的“十四五”规划中，把区域发展融入国家大战略，打造都市圈、城市群成为重点内容之一，“全球城市”“世界名城”正成为越来越多城市发展的目标。
在都市圈、城市群、中心城市引领中国经济进程中，区域竞争将如何重构，城市化又将如何演进，身处其间的各行各业又将面临哪些机遇和挑战？
2020年11月23日～27日，由《中国经营报》与中经未来主办的“2020中国企业竞争力年会周”将在北京举行。作为年会周的重要组成部分，于11月25日举行的“问道‘十四五’ 探路‘双循环’——2020中国城市运营与发展峰会”，与大家一道为“十四五”中国城市发展探索发展路径、思考未来格局，为中国城市“双循环”发展共谋良策。
开幕致辞
《中国经营报》总编辑李佩钰：
变革的力量无法阻挡，回首2020年，我们看到越来越多让房子回归居住本质的政策在市场中生根发芽，高能级城市已率先进入了存量房时代，以粤港澳大湾区为代表的都市圈、城市群兴起，逐渐成为支撑经济增长，促进经济转型的主要空间载体。城市更新的攻坚战悄悄打响，房地产企业继续在多元化的各个边界试探，寻找新经济下企业的第二增长点。
特殊的年份就要有特别的作为，企业更应主动找准新定位，在主动应变中稳定产业链、供应链，在主动求变中聚焦新技术、新业态，提高创新力、竞争力。
主题演讲
深入推进新型城镇化 努力构建新发展格局
绿地控股集团董事长、总裁张玉良：
面向未来，推进新型城镇化、扩大内需、加快科技创新，是我国经济社会发展的三大主要动力。其中加快新型城镇化是提纲挈领的抓手，也是潜力较大的捷径。
初步估算，仅核心城市群、都市圈的建设，每年都能够为我国经济增长至少提供0.5到1个百分点增长。
加快新型城镇化还有利于扩大中等收入群体，促进消费升级。中等收入群体是消费的重要基础，目前我国拥有4亿多的中等收入人口，仅占我国总人口的不到30%，也就是我们可以有更多的中等收入群体。因此应该把扩大中等收入群体作为重要的发展目标，而推进新型城镇化是实现这一目标的必由之路。
地产新时代·企业新红利
金科集团联席总裁方明富：
利润的持续下滑、经营成本的上升、销售价格的受阻，导致房地产利润近几年都在持续走低。从2017年到2019年，企业很难。但我认为地产的未来并不悲观。
我们通过研究认为，未来十年中国的房地产市场规模在很长一段时间仍然会维持在18万亿左右高位运行。
以前我们更多的在说刚需，接下来十年更多的是改善。预计到2030年，全国改善（需求）比例会超过五成，在一些经济发达区域，可能会达到七、八成
圆桌对话
“十四五”都市圈时代的企业布局之道
主持人：都市圈、城市群多次出现在中央的文件当中，以中心城市为核心，带动周边城市发展，现在已经成为社会各界的共识，这对于企业的布局思路会带来哪些影响？
金辉控股执行总裁陈朝荣：
未来的新房市场会向头部城市跟产业聚集的板块转移。因为每个城市都出台了吸引人才的政策，城市也在抱团发展。都市圈可以简单的理解，是一堆城市抱在一起，有很好的产业协同。随着人口红利的衰减。未来的新增人口一定会到更加开放、就业机会更多、医疗、教育配套资源更强大的板块去。
而对于房企来说很简单，我们一定要布局这些资源，就是新房市场的消费人群所在的城市。
远洋集团副总裁陈伟：
目前来看，我们看到的是农村的“空心化”，我觉得再往下一个阶段来看，可能会出现一些非都市圈的中小城市的“空心化”。其实这个（现象）在日本就非常明显，我去日本看一些东京都市圈之外的中小城市，基本上没有年轻人了，全是老年人口，这是非常大的一个情况。
文旅可能会是未来行业的一个大方向，因为在投资逐步下降之后，消费可能会变成一个大的趋势。所以，我们未来在都市圈可能也会向一些有自然资源或者有产业基础的地方做布局。
中梁地产首席战略官曹俊浩：
中心城市都市圈这条路我们能走多长时间，这个是房企要去考虑的。看过去的几个阶段，每个阶段差不多都走了19-20年。所以，我们企业内部有一个共识，就是中国以人为本的中心城市都市圈的城镇化至少要走15年。
房企也要关注城市的城镇化拐点到底什么时候到来。我们大致判断，2028年才是中国真正进入存量房的时代。
复星蜂巢高级副总裁兼复地产业发展集团高级副总裁林舒：
对于城市经营者来说，要去分析一个城市跟其他协同城市之间的发展轨迹到底是什么。比如北京都市圈的发展轨迹是向东和向南，而进一步解读会发现，对于城市经营者或者开发者来说，它的产品是不一样的。
都市圈本身由高能级的城市和低能级的城市构成。高能级城市主要是我们提供什么样的产品，或者如何在产、城、人协同的情况下，形成推动这个高能级的城市实现二次腾飞到三次腾飞的过程。
德信地产集团常务副总裁方静：
我们可以把去年和今年作为城市化1.0时代到2.0时代的分界点。都市圈其实就是城市化2.0时代的城市特质，1.0时代是从城镇到城市，现在是几个城市联动形成大城市群。驱动的因素也是发生变化的，过去驱动房地产的更多是工业红利和人口红利，现在是工业的互联网化、产业的智慧化以及城市。
我们可以把1.0时代理解为是一个增量时代，那么2.0时代其实是一个结构的时代。所以，房地产公司当然也要根据这样的一个顶层设计方向来调整自己的布局，其实这个布局不仅仅是大家理解的区域的选择，还包括业态的选择。
亿达中国高级副总裁于大海：
亿达中国的业务布局和项目拓展有一个概念叫“圈层化”。“圈”就是都市圈，“层”就是分层推进。这个圈层我们对重点的都市圈首先进入的是核心的中心城市，因为我们说产业地产，中心城市良好的产业资源基础和优质的人才储备以及供给可以帮助我们更好地去实现我们的目标产业。另外，从都市圈的发展特点来看，实际上高端的现代服务业是不断地向中心城市去集聚的，而中低端的制造业是逐渐向卫星城市去分散。
从另一个角度来看，我们也要审慎、乐观、适度地提前布局一些三四线城市。因为有很多在行政级别上偏低的城市，但是它的产业能级、GDP是远远高于一些所谓的省会城市，这些城市是我们高度关注和投资的重点。
城市更新：城市升级新机遇
主持人：城市更新跟住宅开发有什么不同？有哪些潜在的机遇？有什么发展路径？
佳兆业集团首席经济学家、集团控股副总裁刘策：
城市更新和传统住宅开发的区别主要有三点：1.住宅开发是快周转的逻辑，城市更新本质上是跨周期的投资；2.城市更新更加复杂；3.城市更新的综合性更强。
如果做住宅是大学生，城市更新就是研究生，因为它考验你的耐心、资金、综合运营能力，这对企业来讲是一个很大的挑战。
卓越置业集团有限公司助理总裁胡伟平：
城市更新是社会治理行动而不仅仅是一个企业的开发行动。通过城市更新能够对城市的功能进行结构优化、产业升级，对城市的品质进行改善，解决城市发展过程中历史遗留的问题。同时城市更新过程也是一种生态修复，原住民生活模式的再提升过程。
星河湾集团董事长助理、品牌总监杨毅：
我们经常说一个旧改项目的总经理，虽然只是一个总经理，但他必须具备一个市长的视野和格局。因为城市更新涉及面确实太广了，要求整个团队有一种非常系统的服务能力，不是传统的地产开发去建房子，是要真正重建一种生活秩序、生产秩序，这对地产企业来说是一个挑战。
当然，从中我们也看到机遇，它会不断地促进地产企业自身积极的转型，完成自己各种能力的系统的集成。
勤诚达集团副总裁纪雪玲：
我们对城市更新的理解更多是土地运营。在勤诚达介入城市更新的十几年里，其实更多的是为土地运营积蓄更多的人才，来匹配城市更新的需求。做城市更新一定要有穿透周期的能力，深圳一路以来不断地迎接不同的调控政策，在这样的调控政策下，城市更新如何穿透这些周期，成功的转化我们的项目，这种项目的转化能力非常的重要。
天恒集团地产运营事业部总经理周兴：
城市更新的政策性非常强，城市更新不是一个单纯的单个项目，即使是城市更新的单个项目，也是放在城市的整体布局中进行的，它带有强烈的城市整体变化的意志。
城市更新还具有强烈的人文特征。一些城市的更新过程会涉及到大量的历史文物、名人故居等，每一处变化和历史的沿革都有关联。更新过程当中，人文情怀是非常重要的一个环节。
城市更新的综合性非常强，更新的项目或者区域的历史先进性能保持多久，至少在历史趋势中不被淘汰，还能够较长时间内适应社会经济的发展，这其实是考验城市更新者的能力和功底的。
城市新生活：
“双循环”常态下的营销创新与品牌建设
主持人：面对今年变化莫测的外部环境，双循环的格局之下对于经济发展压舱石的房地产行业产生什么影响？
禹洲集团副总裁张岩：
双循环格局对于房地产行业的影响长远看还是正面的。整个房地产行业带动下游100多个相关行业，水泥、家装、建材、家居等市场对于中国的影响还是非常大的。在双循环情况下，未来房地产市场将往更稳健、更成熟，而且长期发展的方向进行。
中国金茂集团营销总经理李峰：
双循环一个是外部，一个是内部。从内部来看，可能是倒逼企业在产品和服务上做更多的升级，来适应现在国家对于内部的需求、给客户提供更好的产品。未来可能有机会也有挑战，抓住了挑战，最后赢得市场跟客户，这种升级实际对整个行业是很大的利好。
中国奥园集团品牌管理中心总经理戴远程：
房地产行业一直存在各种各样的变化，今年变化可能特别多，或者不确定因素特别多。考验房地产行业更多的是如何用确定性的因素控制住不确定性的因素。
今年不确定因素导致大家觉得要改善住房，那么，把我们的房子做的更好、更舒服，房子周边的物业和管理做得更好，这恰恰是接下来房地产行业的一个更大的优势所在。
龙光集团副总裁沈力男：
中国房地产还有巨大的红利，内循环是一个巨大的政策，其实楼市是经济的晴雨表，经济一直在走，人民美好生活的向往就能够实现和发散。我觉得长三角、大湾区、京津冀、长江经济带等区域发展计划，都会给房地产行业带来新的机遇和发展。
朗诗集团副总裁周青：
房地产行业这么多年的高杠杆、快周转，包括预售制度可能会走到尽头或者一个比较困难的过程，需要有转型。从模式上，我们可以走出去，引进来，为将来房地产行业的模式变革做一些准备。
目前，可能大家觉得中国的房地产走出去失败的比较多，但是未来一定是一个趋势。随着人民币的国际化，随着我们全面的、更深层次的开放，我觉得房地产行业的国际化和国际国内市场联动一定是必然的趋势，可能比其他的产品模式走得慢一点，但是未来一定会到来的。
雅居乐集团控股公司副总裁定晓颖：
房地产的运营要从过往的规模为王转变为产品力和品质为王。未来，房地产要走运营、走持续的现金流、稳定的运作模式，这对房地产企业多元化提出了很大的思考。
新希望地产营销管理中心总经理李景超：
对于房地产来讲，过去利润可能依靠于土地红利，今天需要靠自己的管理红利，以及自己的特性化发展。在大家战略都比较趋同的情况下，如何做好自己，如何基于自己的基因去发掘特色和优势，做充分的选择，这是非常重要的事情。
卓越竞争力城市发展影响力评选颁奖典礼