导 读
八成高热地块成为板块新晋“地王”，高铁利好区域地价涨势最突出。
◎ 作者 / 马千里、邱娟
受调控政策收紧、优质地块供应减少的影响，10月份土地市场热度自8月“三条红线”融资新政试点起明显下降，溢价率降至二季度以来新低，仅有12.2%；与此同时，10月超百轮竞拍地块数量较9月再度下滑，并且这一趋势在11月依然延续，地市热度已经由“秋”入“冬”。为了更为客观的评价当前土地市场，本文将从高热地块的数量变化、分布格局、价格变动等多个方面对这一现象进行系统剖析，并结合当前政策环境、资金环境对年末的土地市场做出进一步展望。
01
市场热度：
10月溢价率创下今年3月以来新低
超百轮竞拍地块数量仅有6月1/3
受“中秋+国庆”超长假期的影响，10月全国土地成交量环比明显下降，与此同时，由于热点二线城市优质土地成交占比进一步下滑，10月平均地价也环比下降3%，降至2421元/平方米。市场热度方面，一方面受热点城市优质地块供应明显减少的影响，另一方面也受“三条红线”融资规则试点实施的影响，资金面明显收紧，企业拍地积极性明显回落，10月份土地成交溢价率自8月新政出台已经实现三连降，环比9月也下降2.4个百分点至12.2%，创下今年3月以来新低。
从房企竞拍热度来看，10月份超百轮竞拍地块仅有20幅，自6月峰值之后已经连续5个月下滑，仅占6月百轮竞拍地块数量的1/3。总体来看，溢价率和高竞拍轮次地块数量变化保持一致，10月份反映土拍整体热度的指标均明显下滑。
结合近期数据来看，11月份市场热度依旧保持低位，截止11月20日，超百轮竞拍地块也仅有15宗，不过考虑到11月深圳、南通等城市优质地块比重有所增加，全月整体市场热度环比10月或有小幅回升。
02
竞拍格局：
八成超百轮地块位于长三角
嘉兴、南通优质地块推出频率明显增加
从高竞拍地块分布情况来看，10月和11月成交的35宗超百轮竞拍地块，嘉兴占6宗，占比达17%，房企竞争依然较为激烈，这与嘉兴近期热点板块推地频率提升有极大关联，优质地块分布遍布南湖、秀洲、海宁和平湖等区域，6宗高竞拍地块均以最高限价成交，实际溢价率均超30%。典型如卓越竞得的平湖稀缺宅地，未开拍前就已溢价，开拍10分钟即熔断，最终经过112轮竞拍，以熔断价9676元/㎡+竞配建32400㎡成功拿下，实际楼面价约14000元/㎡，实际溢价率高达51.7%。
当然除嘉兴之外，二、三季度表现相对突出的宁波、南通和台州等城市高竞拍地块也较多，超百轮竞拍地块均为4宗。但与二、三季度不同的是，前期市场大热、经历过调控加码的宁波优质地块占比明显减少，仅有4宗，并且多集中余姚、慈溪、奉化等位置欠佳的区域。而沪苏通高铁利好的之下的南通表现依旧突出，在“限房价、限马甲”的调控之下，南通地市依然高热不退。以位于海门生态南城板块的CR20026地块为例，周边1公里范围内遍布多个高端新盘，其中龙信骏园项目、中杰地块、中洲地块、星湖置业地块都刷新了当时海门的楼板价记录，是海门区重点打造的区域之一，竞拍开始前就已有7轮报价，最终经过417轮竞拍，被深耕海门的万科以15.6亿元的总价竞得，成交楼面价13551元/㎡，溢价率高达80.77%。不仅如此，龙湖也在近期拍下了通州高铁新城核心地——R2020-021地块，成交楼面价高达10005元/㎡，溢价率高达20.78%，也创下板块成交楼面价新高。
值得注意的是，长三角城市超百轮竞拍地块合计28宗，占全国高竞拍地块总量的占比为八成，依然是房企竞争优质地块的主战场，不过较二、三季度的集中度有所下降；其余的7幅地块分别位于深圳、广州、武汉、西安、东莞和洛阳。
03
价格变动：
八成地块成为板块新晋“地王”
高铁利好区域地价涨势最突出
为了进一步探究这些高热地块价格变动情况，我们挑选出10和11月高竞拍轮数TOP15地块，将其楼板价与周边同类地块楼板价对比，结果发现：超八成地块成交之时都刷新了所在板块的单价“天花板”。
其中涨幅最大的地块为武告字（2020年）19号江岸区二七滨江板块纯宅地，地块起始价43亿元，起始楼面价20000元/㎡，板块内华发、新世界、万科、绿城、中信等多家房企均有项目，后续基本上已无地可出，土地资源极其稀缺，参与该地块竞争的企业包括万科、电建、华润、平安、中海、大华、华发等，经过321轮竞价，最终由华润以总成交价65.7亿斩获，成交楼面价30558元/㎡，溢价率52.79%，成为武汉市单价地王；尤其值得注意的是，武汉之前的单价地王——碧桂园汉阳滨江P(2016)064号地块的楼面价仅20017元/㎡，相比之下，地王楼板价涨幅高达52.66%。
涨幅居于第二位的地块是2020嘉秀洲-038号地块，该地块位于秀水区，地块起始楼面价约5143元/㎡，创近年来区域挂牌单价新高，也高于同区域最近一次出让的奥山弘阳题红樾里的成交楼面价4698元/㎡；最终经过526轮竞拍，由嘉兴秀拓置业以最高限价7712元/㎡+竞配建面积2100㎡竞得，实际楼面价高达7878元/㎡，较奥山地块楼板价高出68%，也创下了区域成交楼板价新高。涨幅居于第三、四位的同样也位于嘉兴，两地块地理位置隔路相邻，位于高铁新城光环笼罩之下的科技城南板块，编号分别为2020南-043号、2020南-044号，最终两地均以最高限价成交，前者被苏嘉以熔断楼面价10040元/㎡+竞配建26100㎡竞得，实际楼面价高达14596元/㎡，刷新当时板块地价新高，后者被华夏幸福以熔断楼面价10040元/㎡+16400㎡配建成交，实际楼面价达14894元/㎡，再度刷新了板块地价新高。
不仅是嘉兴，高铁规划利好之后的南通、湖州表现同样突出，今年7月1日开通的沪苏通高铁已经将南通土地市场热度推升了一个新高度，近期开工的沪苏沪高铁也引爆了湖州土地市场，湖州2宗地块竞拍轮次均过百轮，其中位于吴兴区东部新城核心区的2020-30号地块，经历333轮竞价，由滨江房产以总价11.59亿元竞得，溢价率71.4%，折合楼面价8748元/㎡，在此之前，东部新城的地块成交楼面价从未突破过8000元/㎡，因此该地块也成功创下了板块最高纪录，由此可见湖州当下土地市场热度之高。
值得注意的是，由于地块之间存在地理位置、容积率、限高等差异，也有少数地块楼板价小幅下调，典型如南通海门镇CR20026地块，尽管竞拍轮数过400轮，楼面价高达13551元/㎡，溢价率高达80.77%，市场热度异常高涨；不过较之前的区域地王——星湖地块成交楼面地价为15513元/㎡仍有2000元/㎡的差距。
总的来看，大多数高竞拍轮数地块仍在频频刷新板块最高单价纪录，尤其是具有交通规划利好尤其是高铁利好之下的嘉兴、南通、湖州热点板块，本身就具有一定的需求支撑，加之近期在长三角一体化加速推进的利好之下，外溢需求又有所增加，因此又引爆了土地市场的一波小高潮，竞拍热度依然维系高位，区域地价被不断刷新，因此楼板价涨幅也比较突出。
04
市场展望：
地市热度由“秋”入“冬”
南通、嘉兴等高铁利好城市竞争压力依然较大
总体来看，全国土地供应质量有明显的降低，尤其是一二线城市高单价、高轮次竞拍、高溢价等现象的出现频次将明显下滑；竞拍比较激烈的地块多位于嘉兴、南通等热点环沪三四线的热点板块，尽管这些地块单价相对较低、总价小，资金压力相对较小，但是考虑到限房价因素的存在，还是需要仔细测算拿地成本，避免后期利润空间或现金流不足的风险。至于上海、杭州等热点一二城市，尽管优质地块供应减少，但具有规划利好的近郊板块仍可重点关注，在板块供求符合投资预期的情况下，相比开发限制严格、土拍竞争激烈的稀缺优质地块而言，或许反而能获得更高的投资收益。
排版 |CiCi
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合！
▼