文/大先生
“一年到头不买房，辛辛苦苦又白忙。”
一句玩笑话，道出了多少人心中的纠结和无奈的生活真相。在这几年的深圳楼市里，这句话也反复得到印证。
时间过得很快，转眼2020年进入倒计时，有人欢喜有人愁。
这一年里，深圳新房供应井喷，得益于“无房优先”的政策，许多刚需都通过打新，买到了合适的房子。但还有一些人，直到年底依旧没有买到房。
大先生总结了一下，除了运气不好屡摇不中之外，到现在还在犹豫的刚需，主要有这么几个原因：
其中相当一部分，认为未来一段时间，新盘供应量都会保持目前的井喷态势，完全不用着急，可以慢慢挑选。
还有一些，习惯性的把刚需/改善/高端档的普通楼盘，和海岸城/新领域/海德园等网红盘锚定，全面对比优缺点，陷入到底选哪个的纠结。
此外，715新政后，二手房市场成交量腰斩，关于“深圳楼市入冬”的言论不绝于耳，也让一些购房者对后市失去信心。
再加上目前限价带来的一二手价差不断缩小，如果计算一下未来不亏本必须达到的涨幅，信心更是跌到了谷底。
但实际上，很多购房者还没认识到，目前的市场格局下，深圳的新房市场到底有多么严峻。
如果继续观望，到明年大概率会后悔。
01
我们先从供应量说起。
今年以来，深圳官方确实有意加大新房的供应，早在年初就降低了新房入市的标准。
宝中的海纳公馆，明明去年宣布卖完，今年还要拎出来摇号销售。
当红炸子鸡光明，也发出通告表示，今明两年，光明的新房供应每年不少于80万平，房价也将会长时间保持稳定。
从这些举措不难看出官方的用意，一切都是为了追求“稳”。缓解供应量的紧缺，才能安抚刚需焦虑的内心。
但这并不意味着，刚需就能高枕无忧慢慢挑选，甚至认为未来很长一段时间，供应量都会保持现在的趋势。
事实上，今年下半年新房大爆发的背后，既不是深圳房企良心发现，心疼刚需买房太难，乖乖接受限价，大发慈悲便宜卖房，也不是房企看着供求关系矛盾巨大，特地释放供应，来配合有关部门寻求维稳基调下的调控需要。
根本原因在于，今年因为疫情，导致很多新盘施工进度被耽误。
深圳官方为了保量新房供应，出台了装配式建筑出地面就可以卖的政策，以至于很多可能本该在明年的项目，也被透支到今年提前开卖。
例如即将入市的龙光前海天境，今年5月15日才拍的地，仅仅过了半年时间，才刚出地面，就传出要上市的消息。
此外，大的房企尤其是上市房企，到年底都有冲营收做财报的需要，这关系着股价和明年的融资成本。
因此，在年底计划开盘的项目，通常不会刻意为了一点利润率去捂盘，都会井然有序的开盘。
那么，明年还会如此吗？
我们再来看几组数据。
根据深圳住建局公示，今年四季度将有26909套住宅计划入市，相当于上半年总供应量的3倍还多。
即便是这么大的供应量，在此前积累的强大购买需求面前，也只是杯水车薪。
世联行数据显示，深圳新建住宅的去化周期仍在持续下行，截至10月份已经降至6.4个月的历史新低，严重供不应求。
为了增加未来的住宅供应，算上前两天的史诗级土拍，深圳在今年已经出让宅地28宗，超过此前三年的总和。
但这些出让的宅地，大部分都会建成人才住房，并不是为普通刚需准备的。
而且，从拍地到入市，还需要漫长的时间。
特别是过完今年，预售制度放宽的政策截止，许多项目因为施工进度慢几个月，不符合预售资质，而上半年房企也没特别的业绩压力时，明年的新盘入市速度就会大大减缓，大概率又会回到前几年的挤牙膏状态。
到那个时候，购房者想买到一个好点的新盘，很可能又要开始长期抗战模式了。
02
接下来，我们聊聊现在的市场格局。
到了年底，今年该开盘的项目基本都已浮出水面，准备开盘的也不会有特别大的悬念。
大先生统计了近段时间已开盘或大概率即将开盘，且相对优质的项目：
你会发现，目前的深圳新房市场，看上去楼盘挺多，实际上不管哪个价格段，购房者都非常尴尬。
比如刚需档，去除掉嘉富宝禧、领航城这种货量少到可以忽略的项目，基本每个片区就剩一两个盘。
这个价格段，打新竞争也是最激烈的。
如果不是预算充裕可向上兼容，或者对于楼盘的瑕疵不太介意的购房者，稍微犹豫一下，便基本无从选择。
改善档也同理，中泰印邸的货量可以忽略，购房者除了尖岗山壹号与和颂轩，别无他选。
高端项目上，汇城名苑只有百余套房源，臻山海的“全款优先”足以劝退大部分购房者，天健天骄和华润城的中签难度堪比中彩票，剩下可以选择的，便只有深铁懿府和龙光天境了。
乍一看，各个片区入市的新盘一个接一个，一些非常不错的盘，仅仅因为没有“日光”，就遭到舆论无情嘲讽。
实际上，在每个片区和每个价位段，购房者的选择空间都相当有限，还要面临其他购房者激烈的竞争。
03
即便这样，每当有新房开盘，只要项目本身有客观瑕疵存在，往往都会涌现出一群“挑三拣四、各种嫌弃”的纠结购房者。
以光明的新盘为例，中海寰宇距离地铁口太远，电建洺悦府小区太小，金融街华府太吵……基本每个新盘，都能被购房者们挑出不少毛病来。
毕竟买房不容易，再三考究当然没啥问题，对于客观的评估缺点、相互对比，大先生并不反对。但很多人并没有意识到，在有限的预算下，判断一个房子能不能买，不应该是主观感觉价格贵不贵，而是要看同样的价格有没有更好的选择。
大多数情况下，同样的价格想获得更多优势，要么加钱，要么对需求做妥协，终归需要做出取舍。
等年前这波新房开完，到明年下半年之前，由于供应断档，即便不挑毛病，也很难再买到性价比高或者相对优质的房子。
实在等不及的，就只能进入二手房市场淘笋了。
但目前的二手市场，对刚需购房者来说并不友好，反而会让你的买房节奏更加混乱。
来看两张来自链家的数据图。
第一张图是价格走势，深圳二手房的挂牌价和成交价，在调控后的8-10月，都是上行的。
第二张图是供需走势，红线是新增房源数，蓝线是带看次数。
新增房源数从今年4月一直呈下降趋势，带看次数5月开始下降，7月缓步回升，9月份两个数据交汇，之后带看次数上行，新增房源下行。
这说明，虽然经历了715新政的毒打，供应端的有效挂牌房源急剧减少，但从需求端来看，深圳二手房市场不仅没有过冷，还在缓慢回温。
带来的后果就是，买家的选择变少了，业主心气却依旧高涨，挂牌价普遍虚高，对比新房普遍贵10%以上，不仅没有限价带来的套利空间，还要背负高额的税费压力。
大先生有一位粉丝，一直想在南山和宝安打新。但他不是嫌弃远洋天著离变电站太近，就是纠结尖岗山壹号位置太偏，接连错过了好几个合适的新盘后，只好去买二手房。
但他看完一圈才发现，即便是翻身这样他之前根本瞧不上的区域，一些楼龄十几年的老房子，挂牌价都去到了10万+，还几乎没有砍价的空间。
原本800万的预算，就能买到远洋天著98㎡的三房，但他在翻身看中的卡罗社区，却只能买到一套70㎡的两房。
由于新房和二手房之间的巨大落差，只要不是急着上学、急着住等非买二手不可的理由，大部分购房者还是会选择加入打新大军，继续做一位光荣且卑微的打新人。
04
还有一些购房者，既不是佛系打新的慢性子，也不是嫌弃房子的缺点，他们之所以不参与打新，是在担心：
现在新房价格也这么高了，未来还能继续涨吗？现在买入，是不是会高位接盘？
前段时间，有一位粉丝，拿着自己算的一笔账来问我：
某网红盘的89㎡3房，单价8.8万/㎡，总价783万买入，首付3成235万，贷款548万，每月还款2.9万。
按正常持有时间5年来算，等额本息还款，本金+利息一共要还45.49+129=174.5万。
也就是说，5年后算上成本再卖出，总价得涨到912万，单价得10.24万/㎡出售才不亏。
如果再把首付+房贷还款等支出，按5%的年化收益率计算，5年就是122.8万元的收益。算上这部分机会成本，总价就要达到1034万，单价11.62万/㎡才赚钱。
他感慨：“国内外经济形势这么差，政策这么严苛，市场这么冷清，房住不炒的主基调下，要涨这么多也太难了吧。深圳这么多人排队抢房，到底是咋想的，是不是都是开发商雇的托？”
许多购房者都像他一样，喜欢拿着当前的房价，按涨幅环比评估以后要卖多少，才能有好的收益率。
但在预期的投资周期中，就算设置了相对低的回报率，由于复利乘数效应，计算出来的未来价格往往难以想象，很容易导致信心不足，甚至放弃购买。
事实上，即便不考虑限价的因素，只要选对了片区，未来的实际涨幅也一定超过你的预期。
大先生统计了近几年深圳的部分新盘，开盘价格和目前二手房挂牌价格的涨幅：
其中涨幅最夸张的华润城三期，由于一二手价差太大，2年时间均价翻倍。
宝能城、华丰前海湾等差价不太明显的楼盘，在扣除持有成本之后，也都有非常不错的收益。
05
大先生此前就说过，近两年有在深圳置业需求的刚需，一定要记得在今年完成。
现在距离年底只剩1个月，如果真的想买房，别再观望了，跑步进场吧！
到了明年，你一定会来感谢我这句话。
买房，持有成本有限的高，但是收益可能爆发性的高；不买房，收益有限的高，但是机会成本可能爆发性的高。
此外，不要因为房子一点小的瑕疵，错过整个楼市大势。
你买的房子可能有点不尽人意，但是请接受不完美。不管是买房还是人生，学会妥协和放下，你都会快乐很多。
买了之后做个勤劳的打工人，踏实加班还贷，以后再慢慢置换，一切都会越来越好的。