文｜邓浩志
中山马鞍岛再迎供地潮，一次性推出三块用地。最新挂牌项目起拍总价高达43.72亿元。两宗宅地合计面积约206亩，起拍价为11800m²元/m²，设置1.5万/m²的封顶价！起拍价再创中山新高。而商业用地起拍价为2750元/m²。
1、中山最好的位置，楼价泡沫最严重。
马鞍岛是深中通道下来第一站，再加上岛资源，身价不菲可以理解，但问题是目前的价格已经严重透支了未来。现在岛上在售的项目单价接近3万/m²，比往西开十分钟车就到的南朗镇其他项目售价高了整整100%（南朗一手房1.6万左右，二手房低20%以上）。与其说南朗镇项目没充分挖掘项目价值，倒不如说马鞍岛的买家缺乏综合比较，不怕不识货，最怕货比货。
2、深圳买家“钱多人傻”当韭菜？
目前马鞍岛上的项目主要卖给深圳客，而尚未开盘的项目也清一色主打深圳客，甚至楼盘名字包含“深西”的都有。深中通道开通后这里到深圳的确非常方便。但光交通便利并不能解决所有问题，因为马鞍岛只是个荒岛，大工地，而且在较长时间内还将维持现状。可以想象交房后，业主只能住在一个没人烟、没医院、没商业、没学习的吧“百无”区域。相比较之下，西行10分钟的南朗镇至少已经具备了基本的生活配套。在这个方面，深圳投资客明显被中介忽悠了。他们搞不清中山规划落地的效率，也搞不清中山楼市的价值体系。单纯拿马鞍岛和深圳宝中对比，价格的确很低，但马鞍岛的配套至少10年后可能才有可能达到目前宝中的水平，所以现在这个售价，完全是透支未来的售价。
3、中山市落实规划的能力较弱。
从规划上看，马鞍岛在中山范围内也是无懈可击的，各种高大上产业，各种对接深圳，各种城市核心配套……但问题是中山市经济近年下滑得较为明显。最新统计数据显示，今年1~10月份大湾区所有城市的经济增速中山倒数第一，而且是负增长。城市建设方面中山近年来也是乏善可陈，在大湾区“内圈”的几个城市中，中山明显是最最“弱鸡”的一个。毕竟马鞍岛上的建设从零开始，市政天量的配套，中山哪来的财政支持？所以这个规划在较长时间里都将只是一个“饼”。
综述
楼市有个傻瓜逻辑，就是哪里贵买哪里，基本能够保证有较高的回报。这在95%的情况下都是对的，但有些情况就未必。除了上面说的马鞍岛外，大湾区内还有几个案例，总体呈现的特征就是临深，能吸收深圳客。由于深圳购买力的强劲，使得这种不合理情况会维持一段较长时间，通常1、2年时间里，深圳韭菜也能够把市场垫高。当然，最终还是会回归的。深圳的发展有目共睹，但深圳外溢资金并不见得都足够精明，尤其是他们进入了不熟悉的城市和板块，更容易被规划“忽悠”。所以深圳外溢资金要冷静，而主打临深概念的楼盘，也得多留一个心眼。
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