“金九银十”之后，广州楼市，热度不减。
琶洲、牛奶厂的土拍价格齐破5万，南沙土拍更是屡创新高。“买涨不买跌”是购房者的普遍心理，最近几个月，广州人的购房热情高涨。
11月广州新房网签面积133.76万㎡，环比上月升11%，超过去年同期的两倍，成交量创四年新高。
与此同时，广州楼市也在高度分化。有的区域一天一个价，有的区域跌跌不休。
珠江新城、南沙、科学城、知识城这些板块的房子，气势如虹，而其他板块的房子，却纹丝不动，甚至悄悄下跌。
同一个广州，为何冰火两重天？
其实不唯广州，包括深圳、东莞、佛山在内的其他珠三角核心城市，凡是房价涨得多的地方，都是一个共同特征，那就是「产城区域」。
01
深圳楼市的制高点——深圳湾，位于蜚声国际的粤海街道，这里孕育过腾讯、华为、中兴、大疆。
广州楼市的制高点——珠江新城，是国家级CBD，一栋楼的产出可能抵得上内陆一个县城。
东莞楼市的制高点——松山湖，是东莞最强科技聚落，华为、大疆等科技巨头在这里深耕布局。
佛山落楼市的制高点——千灯湖，这里是广东金融高新区所在地，是佛山高质量发展与产城融合的代表区域。
它们个个都是战斗力极强的产城板块，楼市表现亦引领全市。
以珠江新城为例，中指院的数据显示，2014年，广州全市均价为1.5万，珠江新城均价4.9万，比前者多3.4万。而到2020年，全市均价为2.9万，而珠江新城的均价达到11.3万，比前者多8.3万。
6年时间，全市均价和珠江新城的差距从3.4万，被拉开到8.3万！
产城对楼市的赋能效应，是非常暴力的。
易居研究院的数据也显示，靠近互联网、人工智能这类新兴产业的房子，涨幅更明显。以阿里巴巴所在的杭州未来科技城为例，6年内均价从1.7万涨到3.6万，涨幅达到111%，而市中心的上城区不过从4.5万上涨到7万，涨幅只有55%，仅是前者的1/2。
相反，像金沙洲、南浦、洛溪这类纯居住板块，房价表现就一直不温不火。以南浦为例，2014年，该板块的成交均价约为1.9万，而今大约2.9万，平均涨幅为52.6%，跑输全市平均涨幅。
一言以蔽之，房价本质上是由生产力决定的，买房要永远跟着先进生产力走。
为啥？产业是一个板块最持久的生命力，有产业的板块，具备自我造血能力，可以永葆生机。而没有产业的板块，开发商的房子一卖完，就没啥话题了，然后在市场上就销声匿迹了。
这就是市场的残酷之处，如果选筹失误，真的要多奋斗很多年。
02
然而，想在广州的产城区域买一套满意的房子，并不太容易。珠江新城基本10万+，且一手房几乎没有，金融城、琶洲核心区基本不搞住宅，科学城、南沙、知识城距离市区又比较远。
相比而言，思科（广州）智慧城，绝对是个不错的选择。它地处广州大学城（二期），与大学城（一期）一江之隔，距离珠江新城的直线距离仅12公里，比科学城、南沙、知识城都更近市区。
思科（广州）智慧城区位图
再放大一点看，它长成这样：
思科（广州）智慧城（效果图）
有高档楼宇、有中轴秩序、有空中连廊、有生态景观，这样的产业新城引人舒适，
这年头，既能连片开发，又有产业集群，还能近市区，真的少之又少，思科（广州）智慧城算是一个。
而且，它不是普通的产城项目，其规格很高。
根据广东省2017年发布的《广深科技走廊规划》，以思科智慧城为核心的广州国际创新城，与琶洲、科学城、深圳高新区、深圳空港新城并称粤港澳大湾区十大核心极点。
2020年1月，广东省批复《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》，并以“粤大湾区〔2020〕1号”文号正式印发，将大学城、琶洲、金融城、鱼珠一起纳入广州人工智能与数字经济试验区。地处大学城（二期）的思科智慧城，正式与琶洲、金融城合体。
9月4日，科技部网站发布公告，支持广州建设新一代人工智能创新发展试验区，这意味着琶洲、大学城、思科智慧城等片区，正式上升到人工智能这项国家战略。
而在今年召开的广州市委十一届十一次全会上，人工智能与数字经济被赋予了广州发展“双引擎”之一的重要定位。
可以说，思科智慧城早已超脱于番禺区，加盟到琶洲、中关村、深圳湾的朋友圈，成为中国高质量发展和数字经济新坐标。
03
能够加盟这个顶级朋友圈，思科智慧城的想象空间不是一般的大。
以房价为例，琶洲二手房保利天悦的单价早已冲破10万，今年10月刚拍的一块地，楼面价也突破五万，至于大学城（一期）的二手房单价也普遍达到6-8万。
而思科智慧城的住宅项目呢？仍在4字头，比琶洲地价都便宜，典型的“面粉贵过面包”。
那么，思科智慧城到底是一个怎样的产城项目？
广州大学城近12所一流大学对思科（广州）智慧城形成了包围之势，堪称长在大学校园里面的产业新城，和中关村、硅谷如出一辙。
规划显示，思科智慧城是一个以物联网、大数据、人工智能等新一代信息技术为核心、总投资超过200亿元、产值规模超千亿元的全球智慧城市样板。
为了吸取当年珠江新城大搞住宅的教训，广州这几年新建的产业新城，基本只出让产业用地，住宅用地的比例极小。思科智慧城也不例外，约70%的建筑面积是做产业，住宅板块只占总建面的20%左右，总货量不足1000套。
这样的商住比例，意味着旁边的就业人群，远远大于住宅的供应量，这注定着以后一定是“一房难求”。
数据显示，思科智慧城、琶洲未来的就业人口分别都有10万人，金融城则将达到17.8万人，而这三者构成的第三中轴核心区，在售一手住宅不到200套。
想想看，近40万就业人口和200套的住宅供应，给人一种2000人抢一套房的紧迫感。现在到思科智慧城抢占一个席位，是多么的有远见。
04
那么，思科智慧城的住宅项目到底是什么样的产品？
项目位于大学城（二期）、珠江后航道滨江区域，与江岸的距离仅几百米，一线滨江区域规划为公园绿地，未来就像珠江新城滨江带状公园那样绿意盎然。
沟通思科智慧城与大学城（一期）的过江隧道——金光东隧道，正在紧密施工中，预计在2021年完工。届时，从项目到大学城（一期）只要半分钟，无缝对接大学城。
而且，四号线新造站就在家门口，4站到琶洲、5站到金融城，畅达全城重要功能区。
项目楼体外观对照曼哈顿ONE57、香港天玺等豪宅标准，采用炫酷的Low-E全玻璃幕墙，白色铝板设计，颇具国际风范。
开窗率超过40%，为业主提供更好隔音隔热效果的同时，带来更广阔的视野。
通过下面这组实拍团，我们可以感受一下项目清新雅致的颜值：
小区营销中心
小区园林
泳池
泳池
儿童游乐区