引言
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绍兴和嘉兴在经济、区位等方面，有着诸多发展共性，然而一直以来，绍兴的房价却远高于嘉兴，其背后既有产业发展的深层次差异，也是房地产市场需求结构不同的真实反映。随着沪杭两地政策的不断收紧，绍兴和嘉兴的传导效应凸显，市场升温趋势显现，那么，两者当下的市场健康度如何？未来的发展潜力是否一致？这或许也是广大房企环沪环杭布局中的核心关注点。
GDP与房价产生“偏离”
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绍兴的发展属于“稳扎稳打”型，但正是由于嘉兴的“奋起直追”，赢得了能与绍兴掰手腕的可能。
从地理位置来看，绍兴是连接杭州和宁波的纽带，而嘉兴夹在上海和杭州中间，两者区位优势直接反映在GDP水平上。2019年，作为紧追“老三”温州的“5000亿”成员，绍兴和嘉兴为争第四“暗自较劲”，其中，嘉兴的GDP增速为7%，略快于绍兴，这或许从人才引进的效果中看出细微的变化。2019年，绍兴常住人口为505.7万人，同比增长2.2万人，同期嘉兴常住人口为480万人，同比增长7.4万人，增量处于全省第3位，嘉兴的人口质量正在显著提升。
照理来讲，区位相似、核心指标接近的两个城市，房价应该处于同一水平，但事实并非如此。从2019年浙江各城市GDP与新房均价对比来看，绍兴的房价远高于嘉兴，且价值的释放程度更充分，因此，我们试着去剖析背后的原因。
一、绍兴的土地稀缺性更为突出
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（1）绍兴的实际可建面积更小
嘉兴市位于长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，全城近4000平方公里的土地都是平原；而绍兴全境处于浙西山地丘陵、浙东丘陵山地和浙北平原三大地貌单元的交接地带，虽然城市总面积超8000平方公里，但在“七山一水二分田”的地形特征下，实际可建面积仅2000平方公里。
地貌条件的差异反映到了常住人口密度上，嘉兴的常住人口密度为1122.8人/平方公里，而绍兴则为1708人/平方公里，正所谓“物以稀为贵”，较高的人口密度是产生绍兴房价更高的原因之一，但这只是最基础的因素。
（2） 绍兴的城市更新步伐更快
2017年，绍兴的棚改拆迁就已经大范围推进，全年城中村共拆迁300万方，在货币化安置政策的刺激下，购房需求充分释放，导致供需关系改变，绍兴房价出现明显上涨。2020年初，住建部公示了2019年棚户区改造工作拟激励城市名单，仅绍兴与其余9个城市入选，绍兴的城市更新为房价上涨带来充足的动力。
而相比之下，嘉兴城市发展进程较慢，棚改拆迁范围更小，起到的作用也相对有限。
二、绍兴的产业发展基础更扎实
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（1）绍兴的纺织产业链条完整
绍兴的核心产业为纺织业，从化纤原料的织造到服装成品的纺织产业链条较为完整,出口增速较快,区域品牌也声名远扬。尤其是柯桥作为世界轻纺之都，给绍兴带来GDP贡献的同时，也带动了周边产业的发展，比如印染化纤、纺织机械、工业设计、文创产业等。以此为基础，在“沪杭研发、绍兴制造转化”模式的引领下，将形成纺织化纤产业集群，构建跨区域产业协同先行区。
而嘉兴一直的规划是发展形成21个产业集群，包括电子信息、装备制造、纺织、服装、皮革制品、化纤等产业，缺乏城市核心产业，但近两年慢慢发展出标志着城市特色的数字经济核心制造业。具体表现在，嘉兴着重推进电子信息、高端装备制造等先进制造业和现代物流、科技信息等现代服务业合作，全力构筑上海都市圈智能制造之城和现代服务业集聚地，但更多需要依赖于沪杭两地的产业带动，从 “内循环”的角度来看，无法形成自身发展闭环。
（2）产业协同发展步伐不断提速
针对核心城市的产业助力方面，2018年确立“杭绍同城，连甬接沪”发展战略后，千亿投资入绍，产业优化步伐稳健，2021年开始，杭绍地铁将开通运营，也将搭建起人才流动的关键一环。
而嘉兴之前仅凭“背靠上海”这一地理优势，产业协同力度相较于上海北面的苏州、南通而言十分有限。但好在近年来，嘉兴在国家大力规划和政策支持下，“手握”国家信息经济试点城市、国家乌镇互联网创新发展试验区等“国字号”名片，数字经济发展持续处于快车道。2019年11月21日，中新嘉善现代产业园正式开工，也预示着嘉兴产业将步入快速发展阶段，嘉兴在长三角一体化的发展下正处于风口。
虽然规划定位更高，但当下的产业基础才更能体现出房地产市场发展的现状差异。
三、绍兴的房地产市场发展更“成熟”
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绍兴的房价始终高于嘉兴，2017年，是绍兴和嘉兴两个城市房价最接近的一个时间点。之后，绍兴房价呈现快速上涨趋势，而嘉兴的房价似乎有些“慢热”。
从绍兴和嘉兴土地市场供求来看，绍兴的平均成交楼面价在2016-2018年实现了较大提升， 从2016年的1872元/㎡上涨至2018年的5035元/㎡，实现了169%的增幅，其中，2017年加码的棚改拆迁是一大助力， 2018年土地供应量大幅减少，地价迅速攀升。
近年来，嘉兴在新房市场快速升温和房企扎堆进驻的带动下，土拍市场成交活跃，政府也顺势加快推地，全市宅地平均成交楼板价大有反超绍兴之势。
虽然地价已出现反转，但绍兴的新房价格涨幅却仍高于嘉兴，这是否意味着绍兴的房价已经接近天花板了？亦或是嘉兴的房价在未来仍有较大的上涨空间？
从绍兴的新房供求情况来看，2017年的棚改货币化带动了购房需求的快速释放，且房价上涨的持续性较强。但与此同时，绍兴全市的供求关系却在慢慢改变，供大于求的情况逐渐显现。
不过，这或许来自于区域成交结构的差异。以绍兴核心区的越城区为例，新房市场的供需关系基本保持稳定，房价的波动性也较小。综合来看，绍兴的新房价格仍有一定的上涨空间。
但要论市场潜力，或许嘉兴的房地产市场更有想象空间。
2016年受上海外溢需求带动，嘉兴市本级住宅市场量价齐升，随即便迎来了限购，导致成交量下滑。2018年，嘉兴市的住房市场逐渐稳定，房价也回归平稳上涨趋势；2019年至今，住宅市场一直延续着平稳上涨的基调，稳步发展。
嘉兴市在长三角一体化带动下，把握数字经济发展机遇，必然能带来一波新的产业机遇与经济增长点，加上沪嘉城际轨道的运营，将吸引更多的人才流入嘉兴，推动嘉兴楼市的发展。可以说，在未来嘉兴大有赶超绍兴之势。
结语：
绍兴的房地产市场正处于价值兑现阶段，成交量价表现更为积极，但仍需警惕高热带来的调控风险。
而嘉兴的价值洼地效应仍在，房地产市场正稳健发展，在长三角一体化加速推进的过程中，势必会发挥更大的潜力。
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